Trovare il giusto mutuo, è spesso una necessità per molte famiglie, come scegliere il mutuo?
Ma come scegliere il mutuo quello giusto?
Per il mutuo prima casa molto spesso ci si affida ai consigli delle Banche che sono solite applicare una politica di convenienza e quindi offrono ai clienti prodotti standardizzati al massimo e condizioni ancora più standard.
Solo i clienti più “curiosi” riescono a spuntare in qualche modo una qualche agevolazione rispetto ai costi standard del mutuo, come ad esempio tassi agevolati.
Ma come se non bastasse molto spesso si ritrovano ad aver finanziato la propria esigenza con la tipologia di mutuo meno adatta.
Il più comune è il mutuo ipotecario di consolidamento che poi serve a finanziare lacquisto della macchina e contestualmente il rimborso di altri piccoli prestiti / scoperti di conto e qualche altra piccola spesuccia che il bilancio familiare non aveva permesso fino a quel momento.
Oggi le banche offrono diverse tipologie di mutuo e proposte allinterno delle varie categorie.
Ad esempio, i mutui esistono oltre ai canonici mutui a tasso variabile e a tasso fisso anche mutui a rata costante, con Cap, con opzione di conversione da variabile a fisso.
E per questo che la scelta non è così facile, e ai giorni doggi è diventata unimpresa anche listruttoria più semplice di una pratica di mutuo.
Questo a causa della crisi di liquidità che ha colpito lintero sistema bancario mondiale e che ha avuto innegabili riflessi anche sul nostro per quanto riguarda i mutui.
Bisogna chiedersi: “ma l`acquisto del bene in quanto tempo mi da la sua utilità?”.
Un esempio: è giusto finanziare lacquisto di unauto con un mutuo ipotecario a 15 anni?
Con questo vogliamo porre laccento sul fatto che il primo elemento per guidare la scelta deve essere la finalità dei mutui.
In secondo luogo subentra la convenienza economica di una tipologia di mutuo o mutui rispetto a unaltra.
Oggi ci sono alcune banche che finanziano molteplici esigenze con prestiti fino a 10 anni di durata e per importi massimi anche di 80.000 euro con taeg/’ target=’_blank’>TAEG (tasso annuo effettivo globale) dell8% circa.
Con un mutuo ipotecario si riesce a spuntare tassi decisamente più contenuti che si aggirano intorno al 4,3%-4,40% circa di taeg/’ target=’_blank’>TAEG con durata 10 anni con conseguenti benefici in termini di costo complessivo delloperazione.
E da tenere in considerazione però che il mutuo ipotecario comporta una serie di costi maggiori dovuti allintervento di professionisti come il Notaio, il geometra che fa la perizia, oltre alle spese di istruttoria che vanno alla banca e al costo di una polizza assicurativa con il vincolo a favore della banca che copre dai rischi di incendio e scoppio dellimmobile ipotecato.
In un momento come quello attuale con i tassi di breve ai minimi termini (euribor/’ target=’_blank’>Euribor 6 mesi all1,01% al 10.06.10 ed euribor/’ target=’_blank’>Euribor 1 mese allo 0,44% al 10.06.10) le banche offrono più di frequente i mutui a rata costante e i mutui con tetto massimo.
Si tratta di una vera e propria moda che allapparenza sembra rispondere alla stessa esigenza di sicurezza che il cliente chiede.
Nel momento in cui va a chiedere un finanziamento quello che importa in primis è che la rata non superi una certa soglia di non sopportabilità.
Ma dietro a queste 2 tipologie di mutuo si nascondono profonde differenze.
Il mutuo a rata costante ha semplicemente leffetto di vedere la rata stabile per tutta la durata del mutuo ma rimane pur sempre un mutuo a tasso variabile con tutte le incognite che questo può riservare sia in termini di costo complessivo delloperazione e sia di durata complessiva delloperazione.
In effetti considerato che la rata non può variare, quello che cambierà sarà la durata del mutuo che si allungherà nel caso in cui i tassi salgano, o diminuirà nel caso in cui i tassi scendano.
Nel mutuo con il Cap invece, la rata è variabile in funzione del parametro al quale è indicizzato (euribor/’ target=’_blank’>Euribor 1, 3, 6 mesi oppure tasso BCE) ma viene stabilito direttamente in contratto un tetto massimo entro il quale non si potrà andare oltre.
In questo caso quindi la durata del mutuo rimane fissa e il cliente riesce in qualche modo a capire quello che potrebbe essere il futuro, ma non riesce anche in questo caso a fare una stima precisa di quello che sarà il costo effettivo del finanziamento.
Si tratta comunque di 2 prodotti di mutuo confezionati ad hoc dalle banche e che prevedono spread sugli indici di riferimento attualmente intorno al 2%. Proprio perché sono 2 prodotti confezionati le banche possono permettersi di prezzarli così cari.
Molti non sanno che è possibile reperire sul mercato delle banche lo stesso effetto.
In che modo?
Comprando separatamente un mutuo a tasso variabile (ad un costo pari euribor/’ target=’_blank’>Euribor 1 mese + 1,15-1,2%) più unopzione CAP al 4-4,5% che ha lo scopo di coprire il rischio di rialzo dei tassi.
Cosa succederà però quando i tassi risaliranno? In qualche rara occasione in passato a dire il vero hanno accettato di rinegoziare questi spread su soglie più eque basti pensare a 2-3 anni fa quando il livello degli spread era intorno all1,20-1,30% ma per il futuro è difficile fare una previsione. Una cosa però è certa: ad oggi la legge consente ai clienti di utilizzare la surroga a costo zero, per rinegoziare le vecchie condizioni dei mutui.
Nel mutuo con il tetto massimo la rata sarà variabile per tutta la durata del mutuo ma ad un costo decisamente più contenuto rispetto alle 2 tipologie di prodotti confezionati dalle banche.
Qualora poi i tassi dei mutui superino la soglia del CAP prestabilita nellopzione, il cliente beneficerà di guadagni che saranno pari alla differenza tra il livello dei tassi di mercato e il valore del CAP moltiplicato per il capitale assicurato nominale contemplato nellopzione di cui sopra.
In questo modo quindi compenserà in modo più che proporzionale lincremento della rata del proprio mutuo che verrà calcolata come prodotto tra il nuovo tasso e il debito residuo che in un piano di ammortamento canonico diminuisce con lavvicinarsi della naturale scadenza.
