Cos’è il rogito per un mutuo: il significato della procedura

Prima del giorno di effettiva consegna dell’immobile, è necessario stipulare l’atto conclusivo: il rogito notarile, il quale permette di rendere effettivo il passaggio di proprietà. La firma di tale documento avviene dopo la lettura del contratto da parte del notaio davanti alle parti, le quali devono fornire i propri documenti di identità e le planimetrie catastali dell’immobile oggetto della compravendita. Il rogito notarile è, quindi, il momento finale in cui nasce il vero atto di vendita, in cui il proprietario dell’immobile si impegna a garantire che la casa non appartenga a terzi o non ci siano vizi di qualunque altro genere.

Affinché il rogito notarile sia valido è necessario che al suo interno siano presenti:

• Il valore effettivo di cessione dell’immobile;
• Le indicazioni dettagliate ed analitiche delle modalità di pagamento (compresa la tracciabilità);
• Tutti i dati relativi all’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare:
  • Se persona fisica: la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante;
  • Se soggetto diverso da persona fisica: la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
• Tutte le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.

In primis, il notaio, per essere certo che il bene compravenduto sia suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli, consulta i registri immobiliari e la storia della proprietà. Successivamente si passa al controllo del catasto per verificare che il bene sia registrato regolarmente all’interno delle mappe catastali e possibilmente abbia una rendita catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi ad effettuare il pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare.

Inoltre, il notaio esibisce alle parti la planimetria presente in catasto affinché il venditore ne garantisca la corrispondenza allo stato reale dei luoghi (conformità catastale). Il venditore deve, infine, dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile tramite i seguenti documenti:

• Autorizzazione edilizia: licenza edilizia, concessione o permesso di costruire;
• Progetto edilizio collegato all’autorizzazione edilizia;
• Certificato di abitabilità o agibilità.

Questo passaggio è di estremo interesse per l’acquirente che, tramite questi atti, può verificare la conformità dell’immobile alle disposizioni urbanistiche vigenti. Poi si passa alla redazione vera e propria del rogito notarile per la casa: una volta passato il controllo dei registri e del catasto, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita, per il quale vengono impiegati 10 giorni (tranne in caso di urgenza).

Infine, viene eseguita la stipula del rogito: al termine dell’istruttoria, si decide la data in cui avverrà la firma del contratto notarile. Fino a quel momento, la proprietà e i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice. Solamente con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto vengono trasferiti alle nuove parti.

L’unica eccezione è data dal caso in cui l’acquirente già abiti l’immobile: in questo caso, normalmente, le spese di manutenzione già sono sostenute da quest’ultimo, come da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare. Una volta avvenuta tale procedura, si effettuerà la consegna delle chiavi e il pagamento del saldo.

La figura del notaio nella redazione di un rogito per la casa

La figura del notaio è di estrema importanza durante la redazione del rogito per la casa. A lui spetta il compito di trascrivere la compravendita alla Conservatoria entro 20 giorni dalla firma, iscrivere l’ipoteca in caso di mutuo, controllare che l’immobile sia in regola sotto il profilo delle norme edilizie e catastali e, in qualsiasi evenienza, deve garantire la legalità dell’atto di compravendita, che è un atto pubblico, e la sua conformità tramite il compromesso (se stipulato). Il notaio deve, in sede di stipula, non solo leggere in modo chiaro ed esauriente il contenuto degli atti, ma anche consigliare le parti su aspetti legali connessi all’atto stipulato.

Il notaio ha un ruolo importante poiché risponde per l’inesatta identificazione delle parti o del bene compravenduto e per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati espressamente dichiarati. Egli si deve dedicare anche ai controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad esempio il compromesso). Infine, è obbligato se necessario, ad effettuare apposite segnalazioni all’Agenzia delle Entrate.

In sintesi al notaio spettano questi compiti:

• È fondamentale che il notaio spieghi e legga integralmente il contenuto del rogito notarile alle parti e agli eventuali testimoni, la cui presenza è imposta dalla legge in determinati casi (ad esempio quando una delle parti non è in grado di sottoscrivere o è affetta da menomazioni sensoriali), accertandosi che ne abbiano compreso il contenuto e gli effetti giuridici. Se non lo fa è responsabile penalmente per il reato di falso in atto pubblico;
• Il rogito, una volta spiegato, letto ed approvato, deve essere sottoscritto dalle parti ed eventualmente dai testimoni davanti al notaio e, infine, viene sottoscritto dal notaio stesso;
• Il ruolo del notaio è di importanza fondamentale perché quello che attesta nel rogito notarile fa per legge piena prova a tutti gli effetti, anche davanti al giudice, salvo che sia accertato il reato di falso in atto pubblico.

Entrambe le parti, sia venditore che acquirente, devono presentare i seguenti documenti:

• La fotocopia di un documento di identità valido;
  • Se i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia;
• La fotocopia del codice fiscale;
• I documenti relativi allo stato civile;
• Per chi è coniugato:
  • Estratto dell’atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio;
• Per chi è separato:
  • Copia della sentenza di separazione;
• Per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe:
  • Certificato di stato libero rilasciato dal Comune;
• Per gli extracomunitari:
  • La fotocopia del premesso di soggiorno;
• Se qualche venditore non interviene personalmente all’atto, l’originale della procura speciale o copia autentica della procura generale.

Le società devono presentare i documenti che attestino i poteri del legale rappresentante:

• Visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica;
• Statuto vigente della società o patti sociali attuali;
• Eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell’assemblea dei soci che autorizzano il legale rappresentante a compiere l’atto.

In caso di rogito notarile per un appartamento in condominio, è necessaria la dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesti la regolare posizione contabile della parte venditrice.

Quali documenti sono necessari per gli immobili

Per gli immobili occorre esibire i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore:

• Se l’immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione o altro atto notarile:
  • Produrre la copia dell’atto;
• Se l’immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all’asta):
  • Produrre la copia di tale sentenza;
• Se l’immobile è pervenuto per successione:
  • Produrre un copia della dichiarazione di successione e della trascrizione dell’accettazione dell’eredità;
  • Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di pubblicazione del testamento;
• Se l’immobile è stato costruito dai venditori:
  • Devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.

Durante il rogito è fondamentale che sia esibita anche la planimetria catastale dell’immobile per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc.). Risulta, infatti, di estrema necessità tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell’immobile:

• È necessario fornire tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate.
  • Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono per tutte quelle successive;
• Se è stato richiesto e ottenuto il condono:
  • È necessario esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune;
• Nel caso in cui il condono fosse stato richiesto ma il Comune non abbia ancora risposto, è necessario presentare:
  • La copia della domanda di condono;
  • La copia di tutte le ricevute dei versamenti;
  • Tutti i documenti dai quali risulti l’assenza di vincoli.

È opportuno, infine, che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l’inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l’immobile sia conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell’acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate.

Per i terreni (terreni agricoli, suoli edificatori, ecc.) come documenti occorrono:

• Il certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui si trova l’immobile;
• L’eventuale frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di quella acquistata.

A determinate condizioni, il compratore può richiedere l’agevolazione per l’acquisto della prima casa imposta di registro al 2%, a cui bisogna aggiungere le imposte ipotecarie (euro 200), le imposte catastali (euro 200), i bolli (euro 230) e le altre tasse (circa euro 90).

Le condizioni necessarie sono:

• Essere già residente nel Comune in cui è situato l’immobile da acquistare o impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi dall’acquisto. Non è necessario che l’appartamento sia adibito a propria abitazione (perciò l’agevolazione spetta anche se l’appartamento è occupato da un inquilino), purché si abbia la residenza nel Comune. L’agevolazione compete anche a chi presta lavoro nel Comune in cui è situato l’immobile e per i residenti all’estero;
• Non essere titolare di altro appartamento nello stesso Comune di acquisto;
• Non essere titolare di altro appartamento acquistato con le agevolazioni della prima casa su tutto il territorio nazionale.

L’agevolazione compete non solo a chi acquista contemporaneamente appartamento, cantina e box, ma anche a chi acquista una cantina o un box dopo l’acquisto dell’appartamento, purché si tratti della prima cantina e del primo box posseduti.