Come funziona il mutuo cambio casa: pro e contro dell’offerta

Prima dell’arrivo del mutuo cambio casa si dovevano utilizzare i cosiddetti finanziamenti “ponte” o “surroga”. Oggi, dopo le novità apportate dall’esecutivo si sono aggiunti i mutui cambio casa.

Negli scorsi anni, il governo ha introdotto delle novità (come il leasing immobiliare e la tempistica “posteriore” di vendita della prima casa senza perderne i benefici) con il fine di dare una nuova spinta al settore immobiliare. Questa prospettiva ha indotto così numerose banche ad adeguarsi a questa novità, introducendo nuove formule per prestiti, come quello del “mutuo ponte” e della “surroga”. Questi però sono risultati poco apprezzati dal cliente che è in ricerca di un offerta chiara e conveniente. Per questo motivo nel corso del 2016 e 2017, è stato lanciato una nuova tipologia di finanziamento, il mutuo cambio casa, che permette l’acquisto di una nuova casa senza aver venduto quella posseduta attualmente, in attesa di trovare un compratore disposto ad acquistare l’immobile di nostra proprietà pagandolo il giusto prezzo.

Spesso, per vari motivi, nasce in noi il desiderio di cambiare casa, per allargarsi, trasferirsi in un’altra zona, in un’altra città. Così si è costretti da prima a vendere la propria casa di proprietà, per poi solo successivamente acquistarne una nuova. Solo in questo modo si potrà disporre della cifra necessaria per dare almeno l’acconto per il nuovo immobile o per comprarlo o per estinguere il mutuo precedente. La pratica sembra essere molto semplice ma tempi di acquisto e vendita difficilmente collimano. Infatti spesso capita di riuscire a vendere l’immobile, senza prima aver trovato un’altra casa di nostro interesse o più spesso al contrario, trovare la casa dei propri sogni senza essere riusciti a vendere la propria.

Quali sono le differenze tra la surroga e il mutuo cambio casa

Il mutuo cambio casa non va confuso con quello tipico della surroga che rientra nella tipologia denominata “Trasloca”. Infatti mentre nella surroga l’obiettivo è quello di mantenere l’immobile, ma di sostituire il mutuo, ricercando condizioni maggiormente convenienti, con questo nuovo finanziamento sempre assistito da ipoteca, si punta a sostituire l’immobile, acquistandone un altro con l’accensione del mutuo, anche se si è ancora titolare di uno precedente, e sul quale può gravare un mutuo in corso.

La surroga prevede il mantenimento della casa acquistata, ma permette di cambiare il mutuo iniziale con uno generalmente più conveniente (convenienza che non è detto sia esclusivamente economica, ma può riguardare anche la durata e il tipo di tasso applicato, come ad esempio quello fisso o variabile). Invece il mutuo cambio casa prevede la stipula di un mutuo per cambiare casa (senza rinunciare alle apposite agevolazioni riguardanti l’acquisto della prima casa), quando non si avrebbero ancora le condizioni per poterne usufruire.

Infatti questo tipo di finanziamento riprende in parte le caratteristiche di quelli “ponte”, ma ne migliora l’impatto negativo sull’onerosità delle operazioni. Questo finanziamento nasce per evitare che il richiedente debba svendere l’immobile che è di proprietà o a rinunciare ad acquistare l’immobile dei sogni, riuscendo a sfruttare ugualmente le agevolazioni prima casa.

Cosa c’è da sapere riguardo al mutuo cambio casa

Caratteristiche del mutuo cambio casa

Un mutuo cambio casa ti permette di effettuare l’acquisto di un nuovo immobile, ancor prima di aver venduto l’immobile di tua proprietà. È caratterizzato da:

  • Finanziamento fino al 100% per l’acquisto dell’immobile di valore non superiore a 300.000 €;
  • Il piano di ammortamento può andare dai 5 ai 30 anni per l’acquisto di prima e di seconda casa, con l’aggiunta di un periodo di pre-ammortamento che può arrivare fino ad un massimo di 18 mesi;
  • Tasso Variabile con parametro Euribor 365 a 3 mesi maggiorato dello spread commerciale contrattualmente previsto;
  • Modalità di rimborso addebito automatico in conto corrente; periodicità delle rate mensile;
  • Modalità di erogazione normalmente contestuale alla stipula e, comunque, nel rispetto dei tempi massimi indicati nelle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare offerto ai Consumatori;
  • Garanzia iscrizione ipotecaria di primo grado pari al 150% dell’importo del mutuo;
  • Commissioni per tutte le voci di costo bancarie ed extra-bancarie si rimanda alla consultazione delle Informazioni Generali sul Credito Immobiliare offerto ai consumatori;
  • Beneficiari consumatori (intesi come tutte le persone fisiche che agiscono per scopistrettamente personali, estranei quindi all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale che eventualmente svolgono).

Note importanti da tenere presenti

  1. Durante il periodo di pre-ammortamento, che rappresenterà il lasso di tempo a disposizione per riuscire a vendere la propria casa, il contraente pagherà solo gli interessi. Una volta avvenuta la vendita ed estinto una parte del mutuo erogato dalla banca, il piano di ammortamento verrà ricalcolato con la rata completa (quota capitale + quota interessi) e secondo gli anni di rientro richiesti (da un minimo di 5 a un massimo di 30).
  2. Resta ferma l’applicazione del limite minimo di tasso. Pertanto qualora al momento della rilevazione periodica la quotazione del parametro di indicizzazione tempo per tempo applicato sia pari a 0,00 o negativa, per il corrispondente periodo di applicazione il tasso applicato sarà pari allo spread contrattualmente previsto.
  3. Per la vendita dell’immobile è possibile conferire un mandato ad una agenzia di intermediazione immobiliare o anche a terzi.
  4. Puoi usufruire delle agevolazioni fiscali per la prima casa, vendendo la vecchia abitazione entro un anno.

Il parere dell’esperto

Antonio Borgonovo, amministratore delegato di Mutui Supermoney dice: “Si tratta di un prodotto interessante sia perché viene incontro a un’esigenza reale di molti clienti sia perché va nella direzione di dare una spinta e un rilancio al mercato immobiliare che, come è noto, è piuttosto fermo”.

Condizioni economiche e requisiti del mutuo cambio casa

Prima che voi scegliate questo tipo di mutuo, è bene considerare anche le condizioni economiche dell’offerta. Il mutuo cambio casa si conferma come una delle migliori e più complete offerte disponibili sul mercato. È un prodotto che si avvicina alle esigenze quotidiane del cliente, è pratico e razionale e, per queste ragioni, punta più sulla comodità che sul risparmio. Come ottenere il mutuo cambio casa? >>

Quali sono i requisiti del mutuo cambio casa?

  • Requisiti legali: bisogna essere cittadini italiani residenti in Italia, o cittadini di Stati membri della Comunità Europea, oppure essere cittadini extra Comunitari ma con regolare residenza in Italia. Bisogna avere 18 anni per effettuare la richiesta. Un limite massimo di anzianità può essere invece determinato dalla Banca a seconda della tipologia di finanziamento richiesto, ad esempio se si richiede un mutuo di durata di 40 anni e si ha un’età avanzata è difficile che la richiesta vada a buon fine.
  • Requisiti economici: per ottenere il mutuo per l’immobile, il mutuario deve fornire la così detta garanzia istruttoria: dimostrando di poter restituire la somma prestata nel lasso di tempo accordato.
  • Per il mutuo prima casa è richiesta la piena proprietà dell’immobile da vendere.

Una volta accertati i requisiti economici, viene valutata anche la personalità del richiedente, egli deve dimostrare di essere affidabile, corretto e in buona fede.

Costi del mutuo cambio casa

  1. Tasso di interesse: come dicevamo, al mutuo cambio casa è possibile applicare un tasso variabile (Euribor a tre mesi) più lo spread (la componente di remunerazione della banca che resta fissa) del 3%. È bene sapere che in genere, se l’Euribor diventa negativo lo spread si riduce, invece in questo caso è previsto rimanga costante in ogni caso. È bene che il fruitore di questo mutuo sia a conoscenza di queste condizioni.
  2. 18 mesi di pre-ammortamento: va tenuto a mente che in questo periodo si pagano alla banca solo gli interessi: quindi è vero che la rata in questo modo è più bassa ma è anche vero che il residuo da pagare non si riduce e, quindi, il debito con la banca non si riduce. In pratica, nei 18 mesi di pre-ammortamento si pagano alla banca interessi che non verranno scalati dal computo finale del dovuto.
  3. Per poter usufruire delle agevolazioni fiscali previste dalla legge, il mutuatario deve vendere il vecchio immobile entro 12 mesi dall’acquisto di quello nuovo. In caso contrario, potrebbe incorrere nel pagamento delle tasse su entrambi gli immobili (nello specifico, Imu seconda casa e doppia Tasi).
  4. L’importo massimo finanziabile ammonta a 300.000 mila euro, se si vuole un finanziamento del 100%.
  5. Durata del piano di ammortamento a scelta tra un minimo di 5 anni fino ad un massimo di 30 anni, ai quali si possono aggiungere fino a 18 mesi di pre-ammortamento.

Per tutte le altre condizioni applicate (spread massimo, costi di istruttoria, check up periodico e modalità di fruizione) si rimanda a quelle applicate sull’intera linea del Mutuo Valore Italia.

Il mutuo cambio casa conviene a chi non vuole farsi scappare un buon compratore, ma allo stesso tempo non vuole perdere l’occasione di comprare la casa dei suoi sogni. Possiamo affermare che questo nuovo prodotto è accattivante ed è al passo con i tempi, caratterizzato da condizioni tutto sommato buone ed oneste. Questa nuova tipologia di mutuo è apparsa sulla scena al momento giusto, specialmente se si tiene conto del periodo molto favorevole per i tassi, che libera i potenziali acquirenti dall’immobilismo del settore, offrendo una chance in più per poter approfittare delle occasioni che il mercato sta offrendo.

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