Che cos’è il valore catastale di un immobile e come si calcola?

Il valore catastale di un immobile, diverso invece dal valore di mercato, rappresenta la base imponibile da utilizzare, in ambito fiscale, su cui calcolare le imposte. Le principali sono:

• Imposte di successione;
• Imposte di donazione;
• Imposte di registro, ipotecarie e catastali (solo in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze);
• IMU;
• TASI.

Il valore catastale viene calcolato moltiplicando la rendita catastale (indicata nella visura) rivalutata del 5% per un determinato moltiplicatore stabilito per legge (detto moltiplicatore catastale) e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.

La rendita catastale è quel valore attribuito ad un immobile in base a:

• La consistenza dell’unità immobiliare, ovvero i vani dei quali è costituito l’immobile, comprendente superficie e volumetria dell’immobile stesso;
• La tariffa d’estimo relativa al Comune ed alla zona ove è ubicato il bene immobile che dipende dalla categoria catastale di appartenenza.

La rendita catastale può in alcuni casi essere rivalutata di un ulteriore percentuale, anch’essa stabilita per legge. Fino al 2011 i moltiplicatori catastali erano identici per tutte le principali imposte riguardanti gli immobili. Ma con l’inserimento della nuova legge sugli immobili del 2011, sono stati modificati al rialzo i moltiplicatori catastali ai fini del calcolo dell’IMU, l’imposta comunale sugli immobili che ha sostituito l’ICI, nonché della TASI.

Al contrario, i moltiplicatori catastali da utilizzare ai fini dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria, di quella catastale nelle compravendite immobiliari e dell’imposta di successione nelle successioni ereditarie non hanno subito alcune variazione, così il contribuente deve calcolare due valori catastali differenti a seconda del tipo di tributo da pagare.

Rivalutazione e fattore moltiplicatore

Tutti gli immobili che rientrano all’interno dei gruppi A, C, D ed E, secondo le i parametri catastali sono soggetti ad una rivalutazione della propria rendita catastale pari al 5%; mentre per gli immobili del gruppo B si deve applicare una rivalutazione pari al 40%. I valori ottenuti vanno poi moltiplicati per un fattore diverso di volta in volta, sempre a seconda del gruppo catastale in discussione nonché della destinazione d’uso. Tali valori sono 110 per la prima casa, 120 per i gruppi A, B e C (ad esclusione di A/10 e C/1), 168 per il gruppo B, 60 per A/10 e D, 40,8 per C/1 ed E.

La rendita catastale rivalutata viene impiegata, sempre in ambito fiscale, per ripartire proporzionalmente il reddito da locazione tra l’abitazione principale e le relative pertinenze appartenenti a categorie catastali diverse. Ciò significa che, chi possiede beni immobili, avrà necessità di conoscere la rendita catastale che si può ottenere nei seguenti modi:

• Ricerca per estremi catastali: se si procede tramite questa modalità, è importante venire a conoscenza di, alcune informazioni catastali ben precise relative all’immobile e, solitamente, ad occuparsene deve essere il proprietario o una persona di fiducia. Per questo tipo di ricerca è disponibile anche un servizio online messo a disposizione dell’Agenzia del Territorio. Gli estremi catastali che identificano univocamente un immobile sono: il numero del foglio catastale, il numero della particella (o mappale) e l’eventuale subalterno. Queste informazioni sono riportate generalmente negli atti di compravendita, o nelle successioni, ma a volte non vengono esplicitate o appaiono poco chiare, in questo caso è necessario recarsi personalmente al Catasto.
• Ricerca per nominativo: la ricerca per nominativo si effettua (solitamente in caso di successione ereditaria) per conoscere tutti i beni immobili intestati al defunto. Tale ricerca è fondamentale ai fini della quantificazione dell’asse ereditario e deve comprendere, ovviamente, i beni che sono effettivamente di proprietà del defunto anche se intestati ad altri.

Come si determina l’asse ereditario

L’asse ereditario è necessario per effettuare il calcolo dell’imposta di successione e si ottiene dalla somma dei beni mobili e immobili posseduti dal defunto al momento del decesso. Per quanto riguarda i beni immobili è possibili calcolare il valore catastale dei singoli fabbricati a partire dalla rendita catastale e quello dei terreni a partire dal reddito dominicale.

Il valore complessivo dell’asse ereditario è perciò determinato dalla somma dei beni mobili e del valore catastale di tutti i beni immobili utilizzato come base imponibile per il calcolo dell’imposta di successione e delle altre tasse correlate. Nel momento in cui si fanno questi calcoli si può incorrere in beni non ancora censiti: è importante informarsi su come agire se dovesse capitare questo inconveniente.

Per ottenere il valore catastale di immobili non censiti le parti possono utilizzare la rendita presunta (ovvero la rendita proposta). In questo caso è necessario manifestare espressamente nell’atto l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del D.L. n. 70 del 1988 convertito dalla legge n. 154 del 1988. La rendita catastale attribuita verrà notificata dall’ufficio dell’Agenzia del Territorio al contribuente.

Se il valore determinato sulla base della rendita attribuita sarà superiore a quello dichiarato in atto, il contribuente dovrà pagare l’imposta dovuta e i relativi interessi, a partire dalla registrazione dell’atto.

Quando l’immobile è di nuova costruzione o recentemente variato nella sua consistenza, è necessario determinare dei valori “presunti” seguendo delle specifiche indicazioni che riguardano il numero dei vani, la volumetria complessiva, il totale della superficie, le zona censuaria, la categoria e la classe dell’edificio preso in esame.

Ogni unità immobiliare viene raffigurata nel Catasto dalla cosiddetta planimetria catastale, vale a dire un disegno di tipo tecnico che rappresenta un piano o una determinata superficie. Presso il Catasto, quindi, ogni immobile viene fatto corrispondere ad un codice identificativo associato ad una specifica planimetria.

La planimetria è un documento indispensabile per concludere la vendita o l’acquisto di un immobile o, ancora, nella pratica di richiesta di un mutuo. Questo, poiché tale documento permette di verificare alcune informazioni di fondamentale importanza: in primis, controllare che l’immobile sia iscritto al Catasto, nello specifico, si ha l’opportunità di controllare su una cartina l’ubicazione geografica dell’immobile e l’esattezza dell’indirizzo; in aggiunta, accertare la categoria catastale dell’immobile e controllare la rendita catastale, sulla quale vanno poi calcolate sia le tasse che le imposte.

Riassumendo, la planimetria permette di verificare le seguenti informazioni:

• Piano dell’immobile;
• Altezze interne;
• Eventuali confinanti;
• La destinazione dei locali;
• La presenza di ambienti accessori.

La planimetria catastale deve essere visionata anche quando si vogliano eseguire delle variazioni su immobili già censiti, al fine di non incorrere in sanzioni compiendo operazioni edilizie non regolamentari. In questo ultimo caso un tecnico deve presentare al Catasto una planimetria aggiornata contenente le seguenti informazioni:

• Numero della scheda con cui l’immobile è stato dichiarato;
• Foglio, particella, subalterno catastale;
• Descrizione destinazione d’uso;
• Indirizzo;
• Altezza dei vani;
• Estensione dell’unità;
• Confini dell’immobile.

La planimetria catastale è caratterizzata da una data di riferimento che sta ad indicare la data in cui è stato depositato il documento: se questa data è antecedente al 1942, allora l’edifico dichiarato non ha necessità di richiedere autorizzazioni per apportare delle modifiche, in caso contrario, si dovranno invece ottenere alcune autorizzazioni.