Cos’è la portabilità del mutuo e perché richiederla

È inutile negarlo: negli ultimi anni stiamo assistendo ad un incremento delle richieste di mutuo, dovuto principalmente a due motivi. Da un lato la riduzione del costo degli immobili, causato dalla crisi economica, ha sicuramente dato un’accelerata ad un mercato che fino a qualche anno fa era immobile; dall’altro lato c’è stato un significativo ribasso dei tassi di interesse applicati dalle banche ai mutui, che ha spinto molte più famiglie a procedere con una richiesta di mutuo. In ultimo poi non dimentichiamoci che gli italiani sono un popolo di proprietari di casa, a differenza di altre popolazioni che prediligono l’affitto all’acquisto.

Se siamo tutti proprietari, ciò significa che sono molti i mutui in corso accesi svariati anni fa, quando le condizioni del mercato non erano favorevoli come oggi. Quindi chi ha comprato casa 10 anni fa è condannato a pagare una rata di mutuo molto più onerosa di chi ha acceso un mutuo quest’anno? Assolutamente no! Esiste infatti la possibilità di trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, godendo di condizioni migliori, peraltro senza costi aggiuntivi: si parla in questi casi di portabilità del mutuo o surroga. È una procedura introdotta dalla legge 40/2007 (la cosiddetta Legge Bersani) e i motivi per usufruirne sono evidenti: nel prossimo paragrafo vediamo i principali.

Potremmo sintetizzare i vantaggi della portabilità del mutuo in tre punti principali:

1. Non ha costi aggiuntivi: ciò significa che tutta la procedura di trasferimento del capitale residuo presso un’altra banca è a titolo gratuito per il cliente finale, ogni eventuali costo resta a carico delle banche.
2. È possibile cambiare le condizioni del mutuo: ciò significa che rispetto al mutuo originario, è possibile cambiare una serie di parametri quali la tipologia di tasso (da fisso a variabile e viceversa), la durata del mutuo e infine lo spread, ossia il tasso applicato al mutuo. Va da sé infatti che chi cambia banca lo fa a favore di un’altra che gli offre condizioni migliori, anche in termini di interessi da pagare.
3. Possibile risparmio anche sui costi accessori: chi accende un mutuo infatti deve tenere presente che ci sono una serie di costi da sostenere e che in genere vengono inseriti nella rata mensile. Questi costi possono far variare notevolmente il peso della rata e pertanto non bisogna sottovalutare la possibilità di scegliere una banca con costi accessori più bassi, quando si sfrutta la portabilità del mutuo.

Dopo i vantaggi, bisogna però tenere presente che la portabilità mutuo ha un unico grande limite: il capitale deve rimanere invariato, ossia l’importo del mutuo non deve cambiare. Che significa? Per capirlo meglio facciamo un esempio pratico. Poniamo il caso che abbiamo acceso un mutuo 10 anni fa con la Banca X del valore di 100.000 euro, a tasso variabile e per una durata di 20 anni. Quest’anno decidiamo di trasferire quel mutuo presso la Banca Y perché ha delle condizioni migliori (es: lo spread e i costi accessori inferiori). Con la nuova banca potremo cambiare la tipologia di tasso, ad esempio passando da un tasso variabile ad un tasso fisso, potremo decidere di allungare la durata del mutuo, passando da 10 a 15 anni, ma non potremo cambiare l’importo finanziato.

Questo vuol dire che se 10 anni fa abbiamo chiesto 100.000 euro, quest’anno potremo surrogare il mutuo sulla restante parte del capitale che ci resta da pagare, tolti appunto i 5 anni già pagati. In pratica andremo a saldare la Banca x e accendere un nuovo mutuo presso la Banca Y, del valore del capitale restante da pagare. Tornando all’esempio, se abbiamo pagato già 10 anni di mutuo, presumibilmente avremo restituito il 50% del mutuo richiesto e potremo trasferire presso la nuova banca il restante 50%.

La portabilità mutuo è solo una delle strade che possono essere intraprese quando si decide di cambiare mutuo. E non è detto che sia la migliore in assoluto, in quanto dipende dalle esigenze del cliente.

Esistono infatti almeno 3 modi per cambiare mutuo, molto affini ma allo stesso tempo molto differenti. Vediamoli nel dettaglio:

1. Rinegoziazione: si utilizza questa procedura quando il cliente decide di non trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ma anzi preferisce rimanere presso la banca con cui ha acceso il mutuo. Anche in questo caso infatti è possibile rinegoziare alcune condizioni del mutuo in corso, quali ad esempio la durata e il tasso di interesse e anche per la rinegoziazione non sono previsti costi aggiuntivi. Ovviamente questa possibilità è soggetta all’accettazione da parte della banca, che non è obbligata a modificare le condizioni del mutuo in essere.
2. Surrogazione o portabilità mutuo: si differenzia dal caso precedente perché consiste in un vero e proprio trasferimento di mutuo da una banca all’altra, senza costi aggiuntivi e senza accensione di una nuova ipoteca sulla casa. È la strada obbligata quando la banca originaria non accoglie la richiesta di negoziazione del cliente oppure non offre condizioni migliori rispetto a quelle applicate al mutuo in corso e rispetto ad altre banche.
3. Sostituzione: si sceglie questa strada quando si ha la necessità non solo di migliorare le condizioni del mutuo in corso, ma anche di ottenere liquidità aggiuntiva. Abbiamo detto infatti precedentemente che la surroga ha come unico limite di non poter modificare il valore dell’importo richiesto. Con la sostituzione invece questo è possibile: si chiede un nuovo mutuo e si aggiunge la liquidità aggiuntiva necessaria. In questo caso quindi si possono modificare proprio tutte le condizioni del mutuo: la durata, il tipo di tasso, lo spread e il capitale. Perché allora in tanti preferiscono la surroga alla sostituzione? La risposta è semplice: quest’ultima prevede dei costi nonché dei passaggi burocratici abbastanza lunghi, che invece la portabilità non ha. Primo tra tutti la penale di estinzione del vecchio mutuo, che va chiuso completamente al fine di accenderne uno nuovo di un nuovo importo; a ciò quindi si aggiunge l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo, la cancellazione dell’ipoteca e l’iscrizione di una nuova ipoteca e infine i costi accessori di istruttoria e perizia, nonché l’atto di mutuo. Sono tutte voci che possono far lievitare molto il costo dell’attività di rinegoziazione, motivo per cui in tanti preferiscono la surroga, che invece è gratuita.

L’errore che in molti commettono quando pensano di sfruttare la portabilità, è basarsi unicamente sulle rate del mutuo. Farsi attrarre da rate più basse non sempre è una buona idea. Succede spesso infatti che si scelga di cambiare banca per ottenere una durata maggiore a fronte di una rata inferiore. In realtà questo ragionamento non tiene conto della gran quantità di interessi che si va a pagare, allungando i tempi di rimborso del mutuo. La rata mensile quindi risulta in effetti più bassa, ma nel complesso viene alla fine restituita una somma ben superiore a quella che si sarebbe dovuta dare se si fosse rimasti con la vecchia banca.

Per ottenere un trasferimento del mutuo davvero conveniente, piuttosto vale la pena ridurre la durata, così da abbattere gli interessi e pagare un importo residuo davvero più basso. Per lo stesso motivo la portabilità del mutuo non conviene a chi ha ancora pochi anni da pagare, perché in Italia viene usato il cosiddetto “piano di ammortamento alla francese”: ciò significa che gli interessi vengono pagati in misura maggiore nei primi anni di mutuo.

Allora quando conviene surrogare e come essere certi di aver fatto un buon affare? Per la prima domanda non c’è una risposta univoca: tutto dipende dalle condizioni in cui si è acceso il primo mutuo e dal momento economico in cui ci si trova. Nel periodo attuale è quasi sempre conveniente informarsi sulle proposte delle banche, che stanno applicando effettivamente delle condizioni molto favorevoli rispetto a qualche anno fa.

Oggi quindi conviene surrogare a chi ha ancora molti anni di mutuo sulle spalle e ha acceso un mutuo pochi anni fa, magari nel decennio 2000-2010, quando i tassi di interesse erano alle stelle. È importante scegliere con attenzione il periodo in cui surrogare, perché difficilmente sarà possibile richiedere un’altra surroga in un altro momento: per quanto tecnicamente sia possibile, le banche non apprezzano molto i surrogatori seriali e difficilmente concedono la surroga a chi l’ha già richiesta altre volte.

Rispetto alla seconda domanda, l’unico modo per fare un buon affare è confrontare le varie proposte delle banche e non fermarsi alla prima che si trova, magari ritenuta più affidabile perché più conosciuta. La mossa migliore è innanzitutto consultare i siti di comparazione online dei mutui, che permettono di avere un colpo d’occhio su tutte le proposte di surroga delle banche. Una volta inseriti i parametri principali quali durata e importo del mutuo, sarà facile visualizzare una lista di banche ordinate per convenienza, dalla più economica alla più costosa, e leggere tutti i dettagli della proposta offerta.

Fatto questo primo screening e selezionata la rata migliore, sarà sufficiente lasciare i propri dati per essere ricontattati da un consulente. In quel momento si avranno tutte le risposte ai propri dubbi e si potrà finalmente decidere quale banca propone effettivamente la migliore surroga per le nostre esigenze.