Che cos’è l’ipoteca e come influisce sulla gestione di un mutuo

Secondo il Codice civile italiano (art. 2808 e ss.), con il termine Ipoteca ci si riferisce ad un diritto reale di garanzia su un bene altrui che attribuisce al creditore la facoltà di espropriare i beni oggetto della garanzia e di essere preferito agli altri creditori in merito al prezzo ricavato da tale espropriazione.

Trattandosi di una legittima causa di prelazione, essa garantisce al creditore ipotecario (C.I.) alcuni vantaggi:

• Diritto di prelazione: il C.I. è preferito nell’esecuzione sul bene oggetto dell’ipoteca rispetto agli altri creditori;
  Diritto di seguito: il C.I. può disporre del bene oggetto d’ipoteca anche se alienato dal debitore o di proprietà di un terzo;
  Diritto reale: il C.I. non necessità della collaborazione di altri soggetti (creditori) per poter azionare il suo diritto (in quanto assoluto).

Per quanto riguarda i beni oggetto di ipoteca, possono essere riassunti in 6 categorie, come indicato dall’art. 2810 del c.c. Esse sono:

• Beni immobili in commercio e loro pertinenze;
• Usufrutto su beni immobili in commercio e loro pertinenze;
• Diritto di superficie;
• Diritto di enfiteuta e diritto del concedente su fondo enfiteutico;
• Rendite dello Stato;
• Beni mobili registrati (caso limite).

Costituzione e iscrizione dell’ipoteca

Prima di tutto, l’ipoteca non si costituisce mai in modo automatico, ma è sempre necessario che venga iscritta, ad opera del creditore, nei registri del conservatore immobiliare. A proposito di ciò, va posta attenzione su una questione non esclusivamente terminologica: l’ipoteca si iscrive ma non si trascrive. Nel primo caso ci si riferisce, infatti, alla costituzione del diritto d’ipoteca, mentre nel secondo si tratta di rendere pubbliche le altre informazioni relative al bene immobile.

Tornando all’atto d’iscrizione nei registri immobiliari, esso rappresenta l’autenticazione del titolo utilizzato per ottenere la costituzione dell’ipoteca, sia esso un contratto, un patto unilaterale, una sentenza o qualsiasi altra tipologia i provvedimento. Sul medesimo bene, inoltre, si possono iscrivere più ipoteche, a garanzia di crediti diversi.

Fonti dell’ipoteca

Le fonti dell’ipoteca fanno nascere un diritto d’ipoteca e sono condizione indispensabile affinché possa sorgere validamente l’ipoteca.

Ipoteca legale

Si tratta dei casi, previsti dalla legislazione vigente (art. 2817 c.c.), in cui essa trova il suo titolo d’iscrizione direttamente nella legge e può essere realizzata anche contro la volontà del debitore o in assenza di una sentenza del giudice. Nello specifico, hanno diritto ad essa:

• L’alienante (colui avente diritto di proprietà) di un bene immobile nel caso di vendita di questo al fine di adempiere agli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
• I coeredi, soci o altri condividendi come garanzia di pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri soggetti creditori;
• Lo Stato sopra i beni dell’imputato o persona civilmente responsabile di reato, a garanzia di pagamento delle pene pecuniarie, di rimborso delle spese processuali e di quelle di mantenimento in carcere.

Ipoteca giudiziale

Si iscrive a titolo di garanzia nel caso di:

• Sentenza generica di condanna al versamento di una somma pecuniaria, come obbligo o come rimborso del danno, da liquidarsi in seguito (art. 2818 c.c.);
• Altri provvedimenti giudiziali (sentenza di separazione tra coniugi, decreto di omologazione della separazione consensuale, etc.);
• Decreto ingiuntivo o lodo arbitrale reso esecutivo (art.2819 c.c.);
• Sentenze straniere rese esecutive dall’autorità giudiziaria italiana (art. 2020 c.c.).

Ipoteca volontaria

Si iscrive per volontà di una o entrambe le parti a titolo di garanzia (art. 2821 c.c.) per:

• Contratto redatto per atto pubblico fra debitore o terzo datore d’ipoteca e creditore;
• Atto unilaterale (non testamentario) fra vivi del debitore e terzo datore d’ipoteca.

N.B.: Nel caso d’ipoteca legale l’iscrizione avverrà d’ufficio da parte del conservatore dei registri immobiliari, mentre, per quanto riguarda il caso d’ipoteca giudiziale sarà il creditore a dover presentare la sentenza al conservatore chiedendo l’iscrizione dell’ipoteca.

Riduzione ed estinzione d’ipoteca

L’ipoteca ottiene diritto ad essere ridotta nel caso di sproporzione tra il valore dei beni vincolati e quello del credito garantito. In tal caso, come indicato dall’art. 2872 del c.c., si procede limitando l’iscrizione soltanto ad una parte dei beni o riducendo la somma iscritta, con conseguente rinuncia, da parte del creditore, di una parte dei diritti. Inoltre, si può operare in tal senso anche di fronte a sentenza passata in giudicato, a seguito di azione di riduzione promossa dalla parte interessata. In generale, al fine di avere effetto nei confronti di terzi, essa dovrà essere annotata a margine dell’iscrizione.

Esistono casi in cui la riduzione non è ammessa, come specificato dal primo comma dell’art. 2873 del c.c., ossia quando la somma è stata determinata per convenzione o per sentenza; tuttavia è concesso chiederla nel caso di ipoteche legali o giudiziali quando i beni in questione hanno valore complessivo superiore ad un quinto rispetto al dovuto (art. 2874 d3l c.c.).

Per quanto riguarda, invece, l’estinzione d’ipoteca, 2 sono le principali tipologie: estinzione di obbligazione (pagamento, rimborso, rinuncia, etc.) a cui fa riferimento la garanzia ipotecaria; estinzione di vincolo ipotecario (di varia natura). Inoltre, l’ipoteca può estinguersi anche per fatti puramente formali, come il mancato rinnovo dopo 20 anni: anche se non è prevista prescrizione del diritto d’ipoteca, esso va rinnovato prima della scadenza prevista dalla legge.

Nello specifico, l’art. 2878 del c.c. stabilisce le seguenti motivazioni al fine di poter cancellare un’ipoteca:

• L’iscrizione viene annullata o non più rinnovata nelle tempistiche previste;
• Il rimborso del finanziamento associato risulta concluso o vengono a mancare le condizioni che hanno portato all’iscrizione dell’ipoteca;
• Viene a mancare l’oggetto di ipoteca (distruzione, incendio, etc.)
• Il creditore acconsente all’estinzione dell’ipoteca;
• Il tribunale espropria il bene e annulla l’ipoteca.

Infine, in aggiunta a tutte le norme previste dall’articolo precedentemente indicato, la cancellazione può avvenire solo in presenza del consenso esplicito di tutte le parti interessate (art. 2882 c.c.).

Posizione del soggetto terzo

Mentre il creditore è sempre tutelato in caso di alienazione del bene ipotecato, la posizione dei soggetti terzi che si sono assunti l’ipoteca merita alcune precisazioni.

Per quanto riguarda l’acquirente terzo del bene ipotecato:

• Assume la posizione di co-debitore sia nel processo esecutivo sia nei confronti del creditore (art. 2859 c.c.);
• Non può essere reso debitore in seguito all’acquisto del bene, ma ha l’obbligo di sottrarre il bene all’esecuzione consegnando dichiarazione di rilascio del bene immobile alla cancelleria del tribunale di riferimento (art. 2861 c.c.), oppure liberandolo dall’ipoteca (art. 2889 e ss. c.c.);
• Fino ad avvenuta cessione dell’immobile ipotecato, egli ha diritto a recuperarlo versando la somma relativa a diritti dei creditori e spese giudiziarie, ma ottenendo i diritti sulle rimanenze (art. 2863 c.c.);
• A seguito di uno qualsiasi dei punti precedenti, egli ha diritto di esigere rimborso dal debitore e a sostituirsi al creditore nelle ipoteche su altri beni del debitore (art. 2866 c.c.).

Per quanto riguarda, invece, il datore terzo del bene ipotecato:

• Ha diritto ad opporre al creditore le eccezioni previste in favore del debitore (art. 2859 c.c.);
• Non può sostituirsi al creditore attraverso preventiva escussione del debitore, a meno che non concordata con esso (art. 2868 e ss. c.c.);
• Non può beneficiare delle soluzioni previste in favore dell’acquirente terzo, ma analogamente, in caso di espropriazione del bene, ha diritto di rivalersi sul debitore oltre che di subentrare al creditore nelle ipoteche su altri beni del debitore (art. 2871 c.c.).

Caratteristiche fondamentali

L’ipoteca è speciale e indivisibile: grava solo sui beni indicati e specificatamente per la somma di denaro determinata; grava per intero su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte (art. 2809 c.c.).

Specialità

I diritti nei confronti di un bene valgono solo limitatamente alla somma per la quale l’ipoteca è iscritta e solo per i beni specificatamente indicati all’atto dell’iscrizione. Sono quindi esclusi beni futuri (art. 2823 c.c.) e beni altrui (art. 2822). È invece possibile iscrivere ipoteca su una quota di proprietà non divisibile, ma darà diritto solo nei confronti di tale proporzione (art. 2852).

Indivisibilità

L’ipoteca grava su tutti i beni indicati e su ogni loro parte, anche quando il credito risulta in parte estinto o il valore di tali beni sia aumentato. Se parte del bene viene alienato, diviso o trasmesso agli eredi, l’ipoteca non si fraziona, a meno che il creditore non rinunci ad essa e accetti la divisione.

Determinatezza

L’ammontare del credito garantito sul bene ipotecato deve essere determinato: in altri termini, deve essere liquido ed espresso in una somma di denaro.

Ordine tra ipoteche

Nel caso in cui sullo stesso bene siano costituite più ipoteche, sarà il grado d’ipoteca (la precedenza d’iscrizione al registro) a stabilire l’ordine di preferenza tra i vari creditori (art. 2852 e ss. c.c.). In altri termini, il creditore avente iscritto per primo ipoteca su tale bene sarà preferito sul secondo, e così via: questo significa che il primo avrò diritto a vedere soddisfatto il suo credito per intero, mentre per tutti i successivi dipenderà dal residuo della somma ricavata in seguito ad espropriazione (sempre secondo ordine di iscrizione). Nel caso di contemporaneità d’iscrizione, i creditori in questione sono chiamati ad accordarsi sui beni ipotecati in proporzione dell’importo a cui hanno diritto.

Una soluzione per poter scendere di grado (e avere conseguentemente maggiori diritti verso il bene ipotecato) è il sostituirsi ad un altro creditore, posto in posizione maggiormente vantaggiosa, mediante pagamento del suo credito (art. 1203 del c.c.). Questo può avvenire anche per volontà del creditore: in tal caso esso può scegliere di surrogare un terzo (anche non creditore) nei propri diritti ricevendo la somma corrispondente al credito vantante (art. 1201 c.c.).

In tutti i casi è sempre necessario annotare l’esecuzione di tale procedura in margine all’ipoteca del creditore soddisfatto.

Regola di circolazione del bene ipotecato

Il bene può essere venduto, ma l’acquirente deve farsi carico delle ipoteche gravanti e risulta quindi esposto all’azione esecutiva del creditore. Inoltre, il bene si trasmette agli eredi ed essi sono tenuti a rispondere al debito ipotecario per intero (art. 754 c.c.).

Prima di tutto, è bene conoscere che quasi tutti i mutui sono ipotecari: si tratta di un diritto di garanzia che permette all’istituto creditore di potersi rivalere, in caso di insolvenza, attraverso l’espropriazione del bene immobile. Di contro, essendo condizionata all’esistenza di un debito, nel momento in cui risulta estinto decade anche l’ipoteca. Inoltre, durante il periodo di pagamento delle rate del finanziamento l’immobile resta a disposizione del debitore, che dunque non percepisce alcun aggravio ulteriore. Infine, nel caso di cessione a terzi dell’immobile, le ipoteche vigenti si trasferiscono con esso, smettendo di gravare sul precedente proprietario.

Importante risulta, dunque, procedere con una perizia prima di sottoscrivere il mutuo, al fine di determinare il valore dell’immobile su cui iscrivere l’ipoteca. Inoltre, conviene informarsi se sull’abitazione che si intende acquistare gravi una precedente ipoteca, al fine di non incorrere in spiacevoli sorprese.

Iscrizione ed estinzione dell’ipoteca a seguito di finanziamento

Si tratta dell’atto con cui formalmente il notaio iscrive l’ipoteca sul bene immobile per cui si richiede il finanziamento, in favore della banca o della finanziaria creditrice. Il valore fissato risulterà essere superiore al capitale erogato, a seconda dei casi, da un minimo del 150% fino ad un massimo del 300%: questo perché non andrà a coprire solo la somma erogata ma anche gli interessi concordati, i premi assicurativi, gli oneri erariali e le eventuali spese giudiziarie a cui la banca potrebbe andare in contro nel caso di insolvenza. L’ipoteca mutuo diventa effettiva a seguito di 10 giorni consecutivi dalla data d’iscrizione (consolidamento).

In caso di surroga o rifinanziamento, i diritti sull’ipoteca iscritta passeranno dalla Banca concessionaria del finanziamento al nuovo istituto di credito subentrante.

La durata d’iscrizione dell’ipoteca è pari a 20 anni e si estingue automaticamente alla scadenza. Nel caso di finanziamenti di durata superiore andrà rinnovata (operazione solitamente presa in carico dall’ente creditore). A questo proposito, conviene controllare che all’estinzione del mutuo l’istituto creditore provveda a far cancellare l’ipoteca mediante formale richiesta. In tal senso, la banca rilascia un certificato d’estinzione del mutuo da inoltrare obbligatoriamente per via telematica agli uffici preposti.