Sono ormai numerosi oggi i gruppi bancari e finanziari che, alla luce delle evoluzioni del mercato dei mutui, concedono finanziamenti fino al 90% del valore dell’immobile, conosciuto anche come Loan To Value (LTV). La motivazione è da ricercarsi nelle leggi del mercato di domande e offerta, dall’attuale situazione dei tassi di interesse e dalla condizione economica del paese.
Quando richiedere mutui con LTV al 90%
Se fino a poco tempo fa le banche erano solite fermarsi al 75-80% del valore dell’immobile, oggigiorno si trovano diversi prodotti che superano questa soglia e si spingono oltre, fino al 90% del LTV. Ancora un po’ carenti ma comunque esistenti quelli fino al 100% del valore dell’immobile.
Solitamente chi richiede un mutuo con LTV al 90% è un soggetto che non dispone di sufficiente liquidità per richiedere importi inferiori: è il caso dei giovani ad esempio che non potrebbero mettere sul piatto, al momento dell’acquisto, la parte di importo non coperta dal mutuo. Per una casa di 150.000 euro con un LTV al 75% significherebbe avere da parte almeno 37.500 euro; una cifra ragguardevole e non sempre alla portata.
Giovani a parte, anche chi dispone di liquidità da parte che però non vuole intaccare (integralmente o parzialmente) potrebbe voler richiedere un mutuo con LTV oltre all’80%: sfruttando questo periodo storico di tassi oltremodo bassi si può infatti richiedere un importo più elevato e riuscire a ripagarlo con un piano di ammortamento non eccessivamente lungo.
Alla banca conviene concedere mutui con LTV al 90%?
Se partissimo dall’assunto che alla banca conviene concedere mutui, a maggior ragione dovrebbe essere interessata a concederli con LTV al 90%. Tenendo conto che superando la soglia del 75-80% le banche tendono ad applicare condizioni più onerose, per coprirsi dal rischio, sicuramente per gli istituiti di credito c’è un vantaggio in questo tipo di prodotto: se ben proposto si fidelizza un cliente che può rimanere a lungo nella banca, a cui sottoporre altri prodotti più remunerativi per la banca stessa (fondi, carte di debito/credito, conti correnti ecc). Inoltre, se il mutuatario vuole vivere con spensieratezza gli anni di mutuo, potranno concordare assieme un piano di rientro più leggero e lontano nel tempo, generando maggiori interessi per la banca.
Effettuando inoltre delle indagini, fino al 90% del LTV il rischio di default riguarda circa il 2% dei mutuatari ed è quindi accettabile dall’istituto di credito, non discostandosi molto rispetto a valori di LTV inferiori.
Interessante capire che, anche nel caso in cui la banca non sia interessata a questo tipo di prodotto, il mercato si sta ormai muovendo sempre più verso queste soluzioni: è fisiologico quindi per questi operatori adeguarsi, pena la perdita di quote di mercato. Della seconda metà del 2017 infatti il LTV medio registrato è cresciuto dal 63% a oltre il 70, con tendenza a stabilizzarsi non prima del 75% nel giro di pochi trimestri. E’ quindi la legge della domanda e dell’offerta a guidare il cambiamento di rotta, con condizioni economiche che rendono spesso impossibile la richiesta di LTV nettamente più bassi.
