L’acquisto prima casa di un immobile in affitto è possibile? Quali vantaggi o rischi comporta? Il mutuo ipotecario viene concesso alle stesse condizioni del mutuo prima casa di un immobile nuovo?
Comprare casa affittata in caso di acquisto prima casa: vantaggi e rischi
Di solito gli acquirenti o potenziali tali interessati a acquisto casa affittata sono coloro che vogliono investire in una seconda casa uso investimento. Tuttavia è anche possibile acquistare una casa da adibire ad abitazione principale che, al momento della stipula del contratto preliminare di vendita, ha al suo interno inquilini. Quali sono i vantaggi e quali i possibili rischi (e relative tutele)?
Sicuramente l’aspetto più conveniente di una simile soluzione è lo sconto sul prezzo della casa che si può ottenere per compensare il fatto che l’immobile non è disponibile da subito. E in questo senso si comprende facilmente che maggiore è la durata del contratto di locazione in essere e più importante potrà essere lo sconto per chi compra la casa (si può arrivare anche al 10-20% rispetto ai prezzi al mq del mercato immobiliare in quella zona).
D’altra parte il timore concreto più comune e fondato è quello che, al termine del contratto di locazione, l’inquilino non voglia lasciare l’immobile. Ci sono delle misure che tutelano il diritto del proprietario ad assumere la disponibilità dell’alloggio?
Acquisto prima casa affittata e validità sfratto inquilino
Prima di tutto il proprietario deve inviare all’inquilino raccomandata A/R con avviso di sfratto per adibire l’immobile ad abitazione principale sua o di un parente prossimo. E’ bene tenere bene a mente i tempi per mandare la raccomandata di sfratto:
– se la scadenza del contratto è prevista dai 2 anni in poi rispetto all’acquisto, la data di efficacia dello sfratto si fa coincidere con la fine del contratto di locazione. La notifica dello sfratto per fine locazione deve avvenire con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla fine del contratto di locazione;
– se al momento dell’acquisto mancano meno di 2 anni alla scadenza del contratto si possono presentare due differenti scenari:
1. L’acquisto dell’appartamento è avvenuto almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto: in questo caso l’avviso andrà consegnato sei mesi prima del termine del contratto di locazione, ma avrà efficacia 2 anni dopo la data di acquisto dell’immobile;
2. L’acquisto dell’appartamento dista temporalmente meno di 6 mesi dalla scadenza del contratto di affitto: in questo caso il termine di notifica di almeno 6 mesi prima della scadenza non potrà essere rispettato. Quindi lo sfratto andrà notificato con un preavviso di sei mesi dalla scadenza del rinnovo o della proroga. In questo caso occorrerà attendere almeno tre anni.
Inoltre il compratore dovrà verificare bene se gli inquilini sono considerati “protetti”.
Mutuo acquisto casa con inquilino: cosa cambia per il cliente e la banca
Questa premessa serve anche a comprendere le condizioni del mutuo prima casa affittata e, in particolare della possibilità di portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo. Le norme in vigore stabiliscono che l’acquirente di un immobile locato mantiene il diritto alla detrazione degli interessi passivi del mutuo a condizione che entro tre mesi notifichi lo sfratto per finita locazione. Il riferimento legislativo è all’articolo 15 del Tuir. La procedura dello sfratto per finita locazione è regolata dall’articolo 657 del codice di procedura civile. Si tratta di un atto che può essere intimato solo dopo la scadenza del contratto e che necessita di convalida del tribunale.
