mutui surrogabili

Tutti i mutui sono surrogabili?

Siamo sempre alla ricerca di un modo per risparmiare: soprattutto in periodi non prosperi come questi, molti aspetti della vita vengono sottoposti ad una vera e propria “spending review”. Il mutuo è da sempre, forse più di tutte, quella spesa costantemente monitorata per cercare di ammorbidirla quanto più possibile e limitare l’impatto della rata sulle […]

Siamo sempre alla ricerca di un modo per risparmiare: soprattutto in periodi non prosperi come questi, molti aspetti della vita vengono sottoposti ad una vera e propria “spending review”. Il mutuo è da sempre, forse più di tutte, quella spesa costantemente monitorata per cercare di ammorbidirla quanto più possibile e limitare l’impatto della rata sulle nostre vite. In quest’ottica ci viene in soccorso la surroga, ovvero la possibilità di spostare il nostro debito presso un’altra banca a costo zero (come da Legge Bersani) trovando una situazione migliore di quella precedente.

Quali sono i mutui surrogabili?

Tutti mutui possono essere soggetti a surroga. Inoltre, come accennato, con la Legge Bersani è possibile spostare il debito residuo presso un altro istituto creditizio a costo zero; una bella possibilità per tutti i mutuatari. Da notare come, nel tempo, il numero di surroghe sia progressivamente aumentato (nonostante per qualche anno si sia verificata qualche contrazione, il trend è in crescita). All’inizio della crisi l’aumento del tasso Euribor fece impennare il numero di surroghe, fino a quel momento piuttosto basso, con la tendenza a richiedere il tasso fisso, più costante rispetto a tassi variabili che in quel periodo (2010-2013) continuavano a salire. Da quando invece la BCE ha attivato il Quantitative Easing, i tassi sono progressivamente scesi, fino a diventare negativi. In questa situazione le rate del tasso variabile sono diventate più contenute e i mutuatari a tasso fisso hanno cercato nuove banche con condizioni migliori. In questi casi vale la pena considerare la surroga per vedersi alleggerire sensibilmente la rata mensile: possono essere surrogati tutti i tipi di mutuo, pertanto tutti i mutuatari possono cogliere questa opportunità.

Teniamo però in considerazione alcuni aspetti, da analizzare con attenzione: con la portabilità possiamo cambiare durata, tipologia di tasso, percentuale dello stesso ed altri aspetti, ma ciò che non possono variare sono l’importo, i mutuatari, i garanti e chiunque faccia parte del contratto originario. Pertanto, l’eventuale surroga andrà valutata anche con questi soggetti, direttamente interessati alla modifica del creditore e delle condizioni. Detto ciò un garante, ad esempio, dovrebbe essere totalmente favorevole a spostare il proprio debito presso un altro istituto a condizioni migliori, considerando che potrebbe essere chiamato lui stesso in causa nel pagamento delle rate. Se questo dovesse accadere sarebbe per lui più facile adempiere all’onere del fideiussore e potrebbe al tempo stesso giovare della surroga: con una rata più leggera potrà accedere più facilmente al credito in caso di necessità oppure potrà fare da garante per altri soggetti (ad esempio i genitori con più di un figlio).

Una nuova soluzione per surrogare in sicurezza

Dal Settembre 2015 è attiva la piattaforma online “Mutui Connect“, nata dall’accordo tra i notai e l’Abi, per velocizzare, digitalizzare e semplificare la surroga da un istituto all’altro. Questa implementazione tecnologica è conforme alla legge sia per le tempistiche di spostamento del debito (30 giorni lavorativi, dopodiché la banca originaria incorrerà in sanzioni pecuniarie da risarcire al mutuatario), sia per la sicurezza nel trattamento di documenti personali ed importanti. Una bella soluzione che fa risparmiare parecchio tempo e azzera quelle lentissime pratiche burocratiche di passaggio fisico dei documenti cartacei tra i vari soggetti. Questa piattaforma non ha nessun costo per il cittadino.

Quando è meglio surrogare?

La surroga porta un vantaggio maggiore se mancano più anni all’estinzione del mutuo: nelle fasi finali del mutuo infatti la rata è composta quasi esclusivamente di quota capitale da rimborsare. Precedentemente invece la rata sarà composta da una quota capitale e una quota interessi: maggiore è l’incidenza degli interessi nell’importo complessivo della rata mensile maggiore sarà il vantaggio apportato dalla surroga. Essendo il piano di ammortamento solitamente di tipo francese (la quota interessi sarà maggiore nel primo periodo del finanziamento salvo poi decrescere progressivamente con la sua estinzione) è naturale che una surroga produrrà vantaggi maggiori se avremo davanti ancora diversi anni di contratto. Al contrario, negli ultimi mesi o anni, il vantaggio per noi sarà presente ma in maniera minore.

La mia surroga può essere rifiutata?

La sopracitata Legge Bersani rende gratuita la surroga, pertanto nessun istituto potrò ostacolare, impedire o applicare costi o penali a questo atto. Pertanto, in linea teorica, il mutuatario potrà surrogare il mutuo infinite volte nel corso della sua estinzione. Nella pratica però, l’istituto in cui vorremmo trasferire il nostro debito potrebbe rifiutarsi di accogliere la nostra richiesta se fossimo dei surrogatori seriali, ovvero dei soggetti che hanno cambiato banca più volte nel corso dello stesso mutuo. Generalmente se abbiamo già surrogato una volta non avremo una seconda possibilità: nessun istituto vuole correre il rischio di perdere, magari dopo pochi mesi, i nuovi clienti. Ecco perché si consiglia di valutare la surroga quando si materializza un vero vantaggio nel cambiare creditore: evitiamo di surrogare per un miglioramento minimo, in futuro potremmo non avere altre possibilità.

Oltre a questo anche la nostra storia creditizia potrebbe nuocere alla nostra surroga, così come i requisiti e le garanzia offerte: non tutti gli istituti valutano i medesimi parametri allo stesso modo.

Inoltre la surroga è gratuita per i mutuatari ma presenta dei costi per il nuovo istituto, come per il nuovo atto notarile e tutte le altre pratiche interne. Inoltre spesso è richiesta ai nuovi clienti l’apertura di un conto presso quella banca: in caso di surroga l’istituto vedrà probabilmente anche estinto tale conto, perdendo ulteriori introiti su altri prodotti da lei offerti (conto corrente, strumenti finanziari ecc). Tenendo conto di questa doppia perdita (interessi che non pagherete più a questa banca ma ad un’altra e costi connessi ad altri servizi offerti) e dei costi iniziali per avviare la surroga, le banche sono sempre molto restie ad accettare mutuatari che potrebbero “scappare” nuovamente presso un nuovo istituto.

Scrivo di mutui perché sogno di poterne fare uno. Adoro gli indovinelli; sai come si fa a tenere una persona sulle spine? Dopo te lo dico…

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