Il trasferimento mutuo è anche conosciuto con il nome di surroga o portabilità del mutuo, termini sinonimi tra loro ma che di fatto indicano la stessa azione, ovvero quella di spostare il nostro finanziamento in corso presso un’altra banca o un altro istituto, al fine di trarne vantaggio. Un’operazione non sfruttata a pieno dai mutuatari ma che può portare enormi benefici, vediamo come.
Trasferimento mutuo: quando conviene
Il trasferimento mutuo conviene ogni qual volta le condizioni del mercato rendono il nostro finanziamento sconveniente rispetto ai nuovi parametri offerti nello stesso tipo di finanziamento. Vista la lunga durata del mutuo capita spesso che le mutate condizioni del mercato bancario non rendono il nostro mutuo obsoleto. Certo, non sempre in accezione negativa: può infatti capitare di stipulare mutui a buone condizioni, che diventano ottime in conseguenza di rialzo dei tassi di riferimento. Questo è l’esempio tipico di chi scegli il mutuo a tasso fisso, puntando sulla costanza degli interessi e sulla rata: in caso di incremento di tassi vedrebbe migliorare la sua condizione, accendendo ora lo stesso finanziamento gli verrebbe richiesto un tasso d’interesse superiore.
Ovviamente questo discorso non vale per chi ha optato per tassi variabili, visto che il loro andamento segue le fluttuazioni del tasso di riferimento (Euribor). Tuttavia anche in caso di tasso variabile possiamo prendere in considerazione il trasferimento mutuo, in quanto ogni istituto applica spread differenti sul credito. Pertanto anche con tassi in crescita potremmo cambiare banca e ottenere un vantaggio, non tanto per quello che riguarda il tasso Euribor ma per quanto concerne il guadagno applicato dalla banca.
Il trasferimento del mutuo conviene quando variano sensibilmente i tassi di riferimento (Euribor e Eurirs), quando riusciamo ad ottenere degli sconti sui costi di gestione, quando trasferendo il mutuo otteniamo dei vantaggio nell’utilizzo di altri prodotti bancari (carte, conti correnti, azioni, obbligazioni ecc). Insomma, vale la pena costantemente guardare se sul mercato esiste un attore, nuovo o vecchio, pronto a garantirci condizioni migliori.
Il trasferimento mutuo, indipendentemente dal prodotto scelto e dal periodo storico, rappresenta sempre un’opportunità per il mutuatario, che dovrebbe solo scegliere il momento giusto per coglierla, valutando costantemente le offerte presenti sul mercato.
Trasferimento mutuo ad altra banca
Trasferire il mutuo è più semplice di quanto non sembrerebbe, soprattutto dopo l’approvazione del decreto Bersani con il quale la surroga diventa gratuita per il mutuatario; le spese sono infatti a carico della nuova banca. Inoltre il decreto prevede anche che ogni penale o clausola inserita dalla vecchia banca volta a impedire, ostacolare o rallentare il trasferimento del mutuo presso il nuovo istituto sia nulla e ogni tentativo di impedire questo cambiamento sia plausibile di risarcimento a favore del mutuatario.
Il compito del mutuatario che intende attuare trasferimento mutuo vantaggioso è quello di confrontare le varie offerte del mercato in caso di surroga fino a selezionare quella più idonea alle proprie aspettative. Una volta individuata la proposta migliore è bene ottenere un preventivo della surroga, per essere certi che quelle saranno le reali condizioni applicate al finanziamento. Il preventivo serve anche per recarsi dall’attuale istituto presso il quale si ha acceso il finanziamento e chiedere un adeguamento alle condizioni che altre banche sono pronte ad offrire.
Trasferimento mutuo ad altro immobile
Cominciamo col dire che il trasferimento mutuo ad altro immobile è possibile e, anche se le banche non lo vedono di buon occhio perché non rappresenta un maggior guadagno, dal punto di vista operativo è abbastanza semplice a patto che si rispettino alcune condizioni. La prima è quella che l’istituto presso il quale si pagano le rate approvi la cancellazione di quella che ormai è diventata la vecchia ipoteca e “leghi” il mutuo all’ipoteca sul nuovo immobile. È logico pensare quindi che la seconda ipoteca dovrà essere di importo maggiore della prima: in caso contrario la banca starebbe prestando del denaro a fronte di garanzie di minore ammontare complessivo. Se si verificasse l’insolvenza del debitore la banca, procedendo alla vendita all’asta del bene, rischierebbe di non rientrare nei costi sostenuti.
C’è comunque la possibilità di trasferire il mutuo ad un altro immobile con valore ipotecale inferiore, a patto però che il mutuo sia stato ripagato per un ammontare sufficiente a rendere la nuova e inferiore ipoteca sufficiente a garantire in caso di insolvenza debitoria. Trovato l’accordo di “sostituzione di garanzia” si potrà continuare a pagare il mutuo alle stesse condizioni di prima, ma che ha come differenza l’immobile posto a garanzia.
Il punto a sfavore di questa prassi è che, cancellando la vecchia ipoteca, diventa necessario iscriverne una nuova, con conseguenti spese notarili che restano in capo al mutuatario. Non c’è però da pagare l’imposta di bollo, non trattandosi di un nuovo finanziamento.
Trasferimento mutuo ad altra persona
Il trasferimento mutuo ad altra persona è comunemente conosciuto come accollo, ovvero come possibilità di subentrare in un immobile sul quale sia già stato stipulato un mutuo. In questo caso il nuovo entrante subentra alle condizioni poste in essere tra il mutuatario originale e la banca creditrice. È un caso piuttosto comune in caso di cambio casa o di separazione tra due coniugi.
L’accollo è di due tipi:
- Cumulativo: il nuovo mutuatario subentra e il vecchio non viene liberato dalla banca. In questo caso entrambi rimangono legati al finanziamento e la banca può farsi rimborsare dal mutuatario originale qualora il nuovo sia insolvente;
- Liberatorio: il vecchio contraente è sgravato dall’onere del debito e tocca al nuovo mutuatario la restituzione del finanziamento.
Il trasferimento mutuo ad altra persona non è però visto di buon occhio dalle banche, che potrebbero non accettare l’accollo: non sempre infatti il nuovo contraente presenta una situazione finanziaria sufficiente a diventare debitore. Inoltre anche trovare qualcuno che ci sostituisca non è così immediato: in momenti storici in cui i tassi sono bassi il nostro mutuo potrebbe avere condizioni svantaggiose che quindi non invogliano nessun nuovo contraente ad impegnarsi nel contratto.
