In tempi in cui il posto fisso sembra sempre più utopico, aumentano le persone che si spingono ad intraprendere carriere lavorative autonome e, con esse, le richieste per mutui per acquisto negozio o mutui per attività commerciali. Seppur rappresentino una nicchia nella vasta offerta dei mutui, sul mercato è possibile trovare il finanziamento adatto alle proprie esigenze. Molta importanza ha, in questo caso, territorio in cui si andrà ad effettuare l’investimento.
Mutui per acquisto negozio o affitto del locale?
Iniziare a lavorare in autonomia aprendo una propria attività pone fin da subito una questione fondamentale: acquisto dell’immobile o affitto? Entrambe le opzioni presentano pro e contro ma, valutando il momento storico attuale, è d’obbligo fare opportune considerazioni. Di per sé avviare un’attività presenta dei costi non irrisori (creazione società, iscrizione nei registri territoriali e del commercio, prestazioni professionali di consulenza, bolle, imposte e via dicendo); spesso si finisce quindi per propendere per l’affitto, magari complice la poca esperienza nella nostra futura professione (o comunque nell’apertura di attività commerciali) che aumenta l’esposizione al rischio e le risicate risorse economiche a supporto. Questo comportamento risponde anche alla domanda “e se le cose non andassero bene?”. Sicuramente non aver acceso un finanziamento espone a rischi inferiori, tuttavia è bene ricordare che l’affitto rappresenta un costo “puro”, che non genera utilità nel lungo periodo. Rappresenta quindi una spesa a fondo perso che nel corso degli anni raggiunge cifre ragguardevoli, tenendo conto che nei contratti d’affitto a scopo commerciale gli affitti mensili sono almeno a quattro cifre. Considerando anche il momento immobiliare vantaggioso, dovuto a diminuzione dei pressi a causa della crisi, per la stessa cifra di un affitto i negozianti dovrebbero optare per l’accensione di mutui per acquisto negozio o mutui per attività commerciali.
L’acquisto rappresenta quindi una soluzione d’investimento più remunerativa dell’affitto, a maggior ragione in situazioni di mercato in cui Eurirs ed Euribor sono ai minimi storici.
Mutui per acquisto negozio: cos’è e come funziona
I mutui per acquisto negozio rappresentano un finanziamento facente parte della categoria dei prestiti personali finalizzati. E’ un prodotto che presenta molte differenze rispetto ad un mutuo prima casa tradizionale o un mutuo destinato ad un immobile abitativo. Sicuramente, avendo anche minor “mercato”, minor giro d’affari, le soluzioni proposte sono meno variegate e più rigide. A parziale discolpa va anche fatto notare che un immobile ad uso commerciale presenta un grado di rischio maggiore rispetto ad un immobile abitativo. Pertanto le banche e gli istituti di credito saranno più attenti nell’elargire denaro con maggiore probabilità di insolvenza ed applicheranno spread superiori, facendo lievitare il tasso d’interesse come premio sul rischio accollato.
Questo tipo di finanziamento è richiedibile non solo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile commerciale ma anche per finanziare l’acquisto di beni strumentali.
LTV dei mutui per attività commerciali
Quanto detto sopra si traduce in LTV inferiori, generalmente compresi tra 50 e 70%, con limite massimo a 75%. Come detto sopra un’attività commerciale comporta maggiori possibilità di default e garantire LTV superiori, anche a fronte di polizze assicurative, è quasi impossibile per le banche. Anche se fosse possibile trovare qualche creditore disposto ad accollarsi il rischio, questo verrebbe scaricato sull’importo della rata con un aumento tale da renderla troppo onerosa.
Durate dei mutui per attività commerciali
Le durate dei mutui commerciali si discostano parecchio da quelli tradizionali, con durate massime ventennali, a fronte di 30 o 40 dei mutui per l’immobile abitativo. Nella stipula della durata influisce la bontà dell’azienda: in questo caso infatti non si valuta tanto la capacita del richiedente di rimborsare il credito, quanto più quella dell’attività di generare reddito sufficiente a ripagare l’investimento. Per le attività già avviate questo non costituisce un problema mentre lo è per le attività nascenti o appena create, che dovranno presentare stime quanto più accurate possibili.
Discorso a parte per i finanziamenti concessi in regime di tassi agevolati, frutto di accordi con consorzi, organizzazioni d’imprese e enti territoriali, che hanno durate massime di 5 anni. Queste convenzioni valgono solo per il territorio in cui queste associazioni operano; anche le banche possono garantire prodotti particolari e fruibili solo in caso di investimenti in aree geografiche indicate.
Rate e piano d’ammortamento dei mutui per attività commerciali
Se nei mutui tradizionali le rate sono generalmente mensili, nei mutui commerciali le rate sono semestrali, anticipate o posticipate a seconda del contratto. Anche il piano di ammortamento subisce delle modifiche, con la possibilità di pagare solo gli interessi nei primi anni di mutuo, opzione spesso presa in considerazione per garantire maggiori probabilità di sopravvivenza all’azienda nei primi periodi di vita.
Tipologia di tasso dei mutui per attività commerciali
Sulla tipologia di tasso si vede la maggiore rigidità rispetto ad altri prodotti destinati ad immobili abitativi. In particolare si potrà scegliere solo tra tasso fisso (più gettonato) e tasso variabile, senza tipologie miste o con opzione.
Agevolazioni mutui per attività commerciali
In ambito commerciale i mutui sono supportati da diversi tipi di agevolazioni, spesso spalleggiate da enti nazionali o territoriali per sostenere la crescita di realtà autonome e imprenditoriali che rappresentato, in Italia, una fetta importante della ricchezza prodotta e della forza lavoro impiegata. Le agevolazioni più sfruttate sono quelle a carattere fiscale, agevolate rispetto ai mutui tradizionali e differenti da territorio a territorio, sia per iniziative dei singoli enti sia per direttive nazionali (si pensi ad esempio alle zone terremotate, alluvionate o colpite da calamità naturali presso le quali è importante ripartire immediatamente per non deprimere ancor di più il territorio in ricchezza e forza lavoro).
Se le agevolazioni fiscali sono fruibili da tutte le aziende, altre tipologie sono appannaggio di alcuni settori o tipologie: sono un esempio i mutui agrari, l’imprenditoria femminile e quella giovanile.
L’alternativa ai mutui per attività commerciale: il leasing immobiliare
Una soluzione differente dall’accensione di mutui per acquisto negozio o mutui per attività commerciali è rappresentata dal leasing immobiliare. Questa soluzione permette la riduzione dei costi di acquisto dell’immobile pagandolo in un tempo di almeno 18 anni. In pratica la banca acquista l’immobile che viene riscattato dal compratore tramite il pagamento del canone; il pagamento sarà quindi graduale e anziché ripagare il debito contratto si pagherà, rata a rata, l’acquisto dell’immobile. Una sorta di affitto non a fondo perduto che presenta il vantaggio del superamento della soglia di LTV: anziché ottenere solo una parte della liquidità necessaria all’acquisto dell’immobile ad uso commerciale, con il leasing si andrà a ripagare l’intero bene, come se avessimo contratto un mutuo pari al 100% del valore dell’immobile.
Il leasing immobiliare non ha bisogno di ipoteca in quanto si diventerà proprietari solo al pagamento dell’ultima rata o canone alla banca. Nasce quindi il duplice vantaggio di non vedersi pignorato il bene in caso di insolvenza e di non dover sostenere spese notarili e di iscrizione nei registri catastali.
Dal 1° gennaio 2014 sono entrate in vigore alcune variazioni fiscali hanno portato all’introduzione dell’imposta di registro pari al 4% sulla cessione dei contratti di leasing e alla riduzione a 12 anni dei canoni di leasing.
Vincoli dei mutui per acquisto negozio e mutui per attività commerciali
Sempre in un’ottica di tutela dal rischio per i creditori, in queste tipologie di mutuo è vietata la cessione e la modifica della destinazione d’uso del bene acquistato per un determinato periodo di tempo, definito in sede contrattuale. Il vincolo disincentiva queste modifiche, pena la richiesta della banca della restituzione della somma finanziata e il pagamento di una penale.
Tutte le condizioni sopra citate (periodo minimo per la destinazione d’uso, per la cessione dell’immobile) rimangono appannaggio dell’ente creditore, così come l’eventuale richiesta di un garante per la fideiussione.
