Affittare la prima casa su cui grava il mutuo è possibile? Chi acquista una seconda casa per scopo investimento e l’affitta non ha ovviamente problemi in questo senso. Anzi si presume che quello fosse proprio l’obiettivo dell’investimento. Ma quali regole valgono in caso di prima casa?
E’ possibile affittare la prima casa? Quali agevolazioni si perdono?
La normativa italiana prevede alcune agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa. Per essere riconosciuta tale però quest’ultima dovrà rispettare alcuni requisiti. Lo scopo è quello di favorire gli acquisti dell’abitazione principale riconoscendo il diritto a tutti di possedere una casa. Ecco perché il mutuo ipotecario sarà più vantaggioso per le prime case. Ma è possibile, anche alla luce di questo, guadagnare sulla prima casa acquistata con il mutuo? La legge lo ammette o si rischiano guai con il Fisco?
A chiarire eventuali dubbi sull’argomento ci aiutano tre circolari dell’Agenzia delle Entrate di qualche anno fa ma ancora valide: la n. 38 del 12/08/2005, la n. 19/E del 01/03/2001 e la n. 1/E del 02/03/1994.
Per il riconoscimento delle agevolazioni prima casa la legge impone al contribuente di avere la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile (o di spostarcela entro 18 mesi dal rogito) ma, a ben vedere, non impone che la residenza sia fissata nell’immobile stesso.
Ecco perché non basta affittare la prima casa per perdere il diritto alle agevolazioni purché ricorrano i seguenti requisiti:
• l’immobile non sia di lusso;
• Il proprietario non possegga altri immobili acquistati con beneficio prima casa;
• l’immobile non venga venduto prima che siano trascorsi almeno 5 anni dal rogito (a meno che entro 12 mesi non avvenga la sostituzione prima casa).
Diverso è invece il discorso relativo alle detrazioni sugli interessi del mutuo prima casa. In questo caso infatti è previsto che il contribuente risieda nell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Trasferimenti di residenza (fatta eccezione di quelli dettati da motivi lavorativi) faranno perdere il diritto alla detrazione sul 19% degli interessi del mutuo.
Mutuo prima casa: si può affittare l’immobile?
Questa possibilità è ammessa anche se sull’immobile, prima o seconda casa che sia, grava un mutuo ipotecario. Se si tratta di mutuo prima casa sarà sufficiente mantenere la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile. Così facendo il proprietario non rischia di dover pagare maggiorazioni sulle tasse o sanzioni. Viene meno però la possibilità di detrarre il 19% gli interessi passivi sul mutuo prima casa perché l’intestatario del mutuo avrà trasferito la residenza.
Più flessibilità vige per gli affitti a breve periodo e per gli affitti parziali. Supponiamo ad esempio che un giovane single chieda il mutuo prima casa e decida, per recuperare mensilmente parte della quota della rata di affittare una camera ad un coinquilino. Attenzione invece a non cadere nella tentazione dell’affitto in nero per evitare di pagare Imu e Tasi e gli interessi del mutuo. Oltre alle sanzioni chi non registra il contratto deve considerare che non sarà tutelato qualora l’affittuario smetta di pagare.
