mutui ai minimi

Mutui: come sfruttare i tassi ai minimi

Da sempre abituati a considerare, a buon ragione, i finanziamenti onerosi, ci troviamo da qualche tempo a fare i conti invece con tassi Euribor ed Eurirs in caduta. Questa è la situazione ideale per ottenere dei mutui ai minimi termini, passateci l’espressione, ovvero mutui con tassi particolarmente bassi che solo fino a pochi anni fa sembravano […]

Da sempre abituati a considerare, a buon ragione, i finanziamenti onerosi, ci troviamo da qualche tempo a fare i conti invece con tassi Euribor ed Eurirs in caduta. Questa è la situazione ideale per ottenere dei mutui ai minimi termini, passateci l’espressione, ovvero mutui con tassi particolarmente bassi che solo fino a pochi anni fa sembravano utopia. Una situazione di mercato come questa aumenta la facilità dell’accesso al credito e consente di ottenere condizioni particolarmente favorevoli.

Mutui ai minimi: occasione ghiotta

Come abbiamo visto in questo articolo, lo spread bancario si compone di tre voci (costi approvvigionamento del denaro, guadagno della banca e costi assicurativi) che determinano il tasso finale applicato al nostro mutuo. Essendo l’Euribor il tasso di riferimento per il tasso variabile e l’Eurirs per quello fisso, se questi due tassi variano allora anche i prodotti offerti dalle banche subiranno delle variazioni: un aumento dei tassi di riferimenti porterà gli istituti ad applicare interessi maggiori, mentre in caso di decrescita di Euribor e Eurirs allora troveremo sul mercato prodotti con interessi applicati minori. Questi due tassi rappresentano il tasso alle quali le banche si prestano soldi, quindi il “costo” che le banche sopportano per approvvigionarsi, per “comprare” il denaro da prestare ai mutuatari. L’istituto A riconosce all’istituto B questa somma come interesse sul prestito, proprio come noi nei confronti della banca creditrice. Va da sé che, come ogni grossista, anche la banca applicherà un rincaro per trarne profitto, in base alla propria politica interna ma sempre ben attenta all’andamento dei concorrenti: il mercato aiuta il consumatore in questo caso, in quanto difficilmente le banche avranno spread molto differenti tra di loro: rischierebbero di veder fuggire tutti i clienti e i potenziali clienti verso altri istituti.

A questa situazione va aggiunto anche un ulteriore fattore, che semplificheremo così: in un momento di grande abbondanza di liquidità (effetto del Quantitative Easing attuato dalla BCE), le banche saranno maggiormente disposte a prestare denaro e per farlo saranno disposte ad abbassare il loro spread.

In questo scenario, con “costo” del denaro ai minimi (i rendimenti Euribor sono tutti negativi, quelli dell’ Eurirs sono inferiori all’ 1% fino a 10 anni e meno dell’1.50% sull’ Eurirs a 30 anni) e con spread bancari in riduzione, il risultato non può che essere una discesa marcata dei tassi di interesse. Per questo motivo oggi è possibile ottenere mutui ai minimi termini, sia con tasso variabile che con tasso fisso. Un’ottima notizia di questi tempi, tenendo anche in considerazione che dopo anni di crisi il mercato immobiliare offre soluzioni più a buon mercato oggi rispetto a dieci anni fa, con prezzi al metro quadro inferiori in molte zone.

Con i mutui ai minimi meglio il fisso o il variabile?

Eterna domanda, medesima soluzione: ogni mutuatario ha condizioni differenti, sia in termini di reddito che di prodotto scelto. Tenendo in considerazione tutte le soluzioni di tutti gli istituti e tutti i redditi dei vari mutuatari, siamo in presenza di innumerevoli soluzioni, ognuna differente dall’altra. E’ impossibile fornire un’unica risposta che sia vera per tutti. Cerchiamo però di fare chiarezza per rendervi la scelta più facile.

Possiamo prendere come assunto che, quando la differenza tra tasso fisso e variabile è nell’ordine del punto percentuale (1%) la scelta dell’uno o dell’altro è pressoché indifferente. Non dal punto di vista economico, che suggerirebbe il minore dei due, ma con una differenza così sottile garantirsi un mutuo su più decadi ad un tasso fisso molto vicino ad uno variabile ha indubbiamente il vantaggio della rata costante e determinabile, che permette di valutare con ampio margine le nostre possibilità e ci permette di fare calcoli precisi sia delle spese sia del risparmio. Inoltre basta una piccola variazione verso l’alto del tasso di riferimento per far diventare il tasso variabile svantaggioso. Al contrario con divari che si aggirano sul 2% allora meglio optare per il tasso variabile: significa che tra l’attuale tasso di riferimento e quello che renderebbe il tasso variabile uguale al fisso c’è parecchia differenza e anche qualora l’Euribor si muovesse verso l’alto avremmo comunque ancora del vantaggio nell’aver scelto il variabile. Se la differenza dei tassi è marcata (ad esempio  2%) allora l’Euribor dovrebbe avere un aumento intenso e prolungato per andare a pareggiare quel 2% di differenza.

Tornando alla situazione attuale ci troviamo nel primo caso, con divari molto contenuti: resta una scelta totalmente a discrezione del mutuatario. Possiamo però ragionare in un modo differente, ponendoci le giuste domande. Un esempio? Se sapessimo che si hanno poche prospettive di crescita del salario sarebbe meglio optare per il tasso fisso. Ricordiamo che il mutuo è un investimento minimo ventennale, non possiamo sapere come saranno i tassi tra tot anni, meglio non rischiare e optare per il fisso che ci consente di essere più tranquilli. Chi invece potrà contare su scatti di carriera, promozione o può ragionevolmente pensare che aumenti il suo stipendio, potrà periodi ti tassi ai minimi per richiedere il tasso variabile e risparmiare ulteriormente. In questo caso infatti un aumento del tasso sarebbe maggiormente ammortizzabile da una disponibilità economica crescente nel tempo e quindi maggiore.

Chi ha già famiglia o è in procinto di averla si porrà ulteriori interrogativi. Ad esempio avendo una rata fissa si potrà determinare con maggiore precisione quanto reddito rimane per il risparmio e le spese extra per l’allargamento del nucleo familiare. Un tasso variabile in questo caso non offre la sicurezza di poter pianificare risparmio e spese mese per mese, come invece il tasso fisso. E se per un single o una coppia senza figli una rata mensile variabile potrebbe non comportare significative problematiche, in una famiglia il discorso è diverso a causa di fabbisogni diversi: risparmiare dovrebbe essere una regola per tutti ma chi ha famiglia sa quanto sia più difficile farlo e quanto sia importante riuscire a calcolare le spese.

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