Nel calcolo dello spread bancario del mutuo si è soliti pensare che esso rappresenti il margine di guadagno puro delle banche. Questa spiegazione basica andrebbe affinata per essere maggiormente precisa: lo spread del mutuo è un valore composto da tre voci, che assieme vanno a determinare il tasso d’interesse da pagare. Dello spread fanno parte il costo di acquisto del denaro, il costo derivante da copertura dei rischi e il guadagno della banca.
Le voci che compongono lo spread del mutuo
Come abbiamo detto sono tre le componenti dello spread, tutte egualmente importanti al fine del suo calcolo e che, a seguito della crisi del 2008, stanno mettendo a dura prova gli operatori di mercato raggiungendo livelli di minimi mai toccati prima. Situazioni irreali che hanno costretto, e costringono tutt’ora, a manovre ed accorgimenti mai posti in essere prima.
1. Costo di acquisto del denaro
Le banche funzionano esattamente come tutte le altre aziende sul mercato: comprano un bene all’ingrosso ad un prezzo x e lo rivendono con una maggiorazione. Nulla di diverso rispetto ad un supermercato o ad un bar; anche il denaro ha la sua filiera e i suoi intermediari. Il tasso a cui le banche comprano il denaro da altre banche o dalla BCE oppure se lo prestano è determinato dall’ Euribor e dall’ Eurirs: il primo indica il costo del denaro per il breve periodo (da una settimana a 12 mesi) il secondo indica il tasso medio a cui le banche stipulano contratti (detti swap) a copertura del rischio di interesse. Ovviamente la banca, essendo un componente della filiera del denaro, acquista o si fa prestare il denaro ad un certo tasso e lo “rivende”, sotto forma di prestiti e mutui, aggiungendoci un margine, il suo utile.
2. Margine o utile bancario
E’ la percentuale che la banca applica al tasso a cui ha acquistato (o a cui si è fatta prestare denaro) da altre banche. Questo margine consente alla banca di guadagnare dal prestito del denaro ai clienti. Molti pensano che sia facile, per gli istituti di credito, guadagnare: basta aumentare il proprio margine per ottenere un maggior profitto. Questo è vero, ma il mercato presenta altri competitors pronti a ridurre il proprio margine pur di attrarre più clienti. Vale anche qui il concetto valido per tutti i settori: un margine troppo alto determina un tasso finale più elevato per il consumatore che quindi volgerà la sua scelta altrove, da una banca più “economica”.
3. Derivato sui tassi
Ultima voce che compone il trittico dello spread: essendo il mutuo un finanziamento molto lungo (20, 30 a volte persino 40 anni) le banche cercheranno di limitare il più possibile i rischi. Stipulano quindi dei contratti (detti derivati) attraverso i quali è possibile tutelarsi dalla variazione futura dei tassi, che potrebbe mettere a rischio la bontà dell’investimento e causare un’erosione parziale, totale o persino una perdita per la banca. Questo perché le banche comprano il denaro con un orizzonte temporale più breve della durata del mutuo.
Spread mutuo: fisso e variabile
L’unione delle tre voci sopra riportate forma così lo spread sul mutuo. Ora, dopo la crisi del 2008, i tassi a cui le banche acquistano o si prestano il denaro è progressivamente sceso, raggiungendo prima lo 0 e poi scendendo al di sotto della parità. Ma se lo spread è determinato da Euribor, margine e costo per assicurarsi contro il rischio della variazione dei tassi cosa accade se l’Euribor arriva, ad esempio, a -0.25%? Il risultato è che la rata del mutuo viene a costare meno, per un semplice calcolo matematico. Questo è il motivo per cui, chi ha acceso un mutuo a tasso variabile, ora si trova a pagare tassi d’interesse molto bassi : lo spread del suo mutuo può aggirarsi intorno all’1% o anche meno. Un tasso decisamente vantaggioso per il mutuatario. Solitamente poi lo spread sul tasso variabile segue valori crescenti, o “a scaglioni”, in base all’importo erogato dalla banca o al valore dell’immobile da acquistare, oppure se si tratta di prima o seconda casa.
Farsi attrarre dal tasso variabile in questo periodo è cosa facile, ma occhio alle clausole: verificate sempre che lo spread sia costante per tutta la durata del mutuo e non abbia livelli crescenti. Spesso le promozioni fanno si che i primi mesi (12 o anche 18) presentino condizioni particolarmente favorevoli salvo poi crescere nel tempo. A conti fatti, a fine prestito, potremmo aver speso di più rispetto alla scelta di un tasso costante.
Per il tasso fisso la storia è simile ma con valori diversi: ci si attesta tra l’1.70% e il 2.30%. Valori comunque molto bassi rispetto allo storico e quindi comunque vantaggiosi: pensare di pagare tutto il mutuo ad un tasso del 2% con la sicurezza che questo non salga era praticamente impossibile solo 10 anni fa. La sicurezza del tasso fisso è innegabile e, a queste cifre, permette davvero di accedere al credito senza eccessive angosce.
