Mutui al 100%? Arriva il Rent to Buy Scheme

Il “Rent to Buy Scheme”, è lo “schema della locazione preparatoria all’acquisto” è una geniale metodologia di compravendita immobiliare già da molti anni presente in alcuni paesi anglosassoni quali Stati Uniti, Australia,Regno Unito ed Irlanda e che sta prendendo piede anche in Italia. In queste nazioni, la procedura è nata per effetto della crisi dei mutui sub-prime, in quanto era l`unica soluzione possibile per affrontare il nuovo scenario creatosi nel settore immobiliare residenziale.

Il mondo è di colpo cambiato a causa della “stretta creditizia”: quelle stesse Banche che prima erogavano mutui anche oltre il 100% del reale valore dell’immobile, consentendo così a chiunque di provare ad acquistare casa, hanno giustamente dovuto rivedere i loro parametri di concessione del credito.

E’ così tramontata l’era dei mutui al 100%. Adesso le Banche non erogano oltre l’80% del valore di perizia dell’immobile, che di norma è tirata al ribasso per effetto del calo del mercato immobiliare, divenendo di fatto un reale 70%. Si è così drasticamente innalzata la soglia di liquidità necessaria per affrontare l’acquisto della casa: mentre prima, con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita (istruttoria mutuo, perizia immobile, notaio e imposte), adesso bisogna invece disporre del 30% non più coperto dal mutuo. Ed il 30%  diventa un problema, non solo per chi vuole comprare, ma anche, di conseguenza, per chi deve vendere.

 

Ecco così emergere una soluzione geniale per abbattere la soglia di liquidità necessaria per acquistare casa, non più però con un costoso e pericoloso mutuo al 100%, ma con una nuova metodologia di compravendita che produce delle leve finanziarie gratuite. Il “Rent to Buy” è in pratica un “programma preparatorio all’acquisto” che consente di entrare subito nell’abitazione scelta, dapprima in affitto (rent) e successivamente nella piena proprietà (buy), al completamento del processo di acquisto che si concluderà entro un numero di anni concordato (di norma 4) ad un prezzo pattuito e bloccato oggi.

 

I benefici principali sono di rinviare il rogito notarile e, di conseguenza, l’accensione del mutuo, ottenendo 4 importantissimi vantaggi:

1.la possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storia di credito”, per migliorare il proprio rating per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato la creazione di un “primo effetto leva” grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore.

2.un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare;

3.la creazione di un “secondo effetto leva”, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;

4.un “periodo di prova” durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l`immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno!

 

Ecco un esempio:

 

Prezzo per un immobile di 90mq (bloccato per 4 anni) …………… 300.000 Euro

Acconto iniziale (9%) …………………………………. 27.000 Euro (finanziabile con un prestito personale)

Versamento mensile …………………………………. 1.200 Euro (600 in affitto + 600 “previsti” come acconto) 

Accantonamento dopo 3 anni (15%) ………………. 55.800 Euro (27.000 acconto iniziale + 28.800 “previsti” in 3 anni)

Importo da saldare al rogito (81%) ……………….. 244.200 Euro (mutuo 25 anni con Banca)