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Mercato immobiliare: bene le vendite ma prezzi fiacchi

I mercato immobiliare 2018 cresce nelle compravendite ma non nei prezzi che, grandi città a parte, sono in leggero calo. Colpa soprattutto di politiche costruttive pre-crisi, dell’invenduto e delle ristrutturazioni.

Passata l’estate, non propriamente il momento più sfruttato per comprare casa, è tempo per le prime considerazioni sul mercato immobiliare del 2018. In attesa della seconda parte dell’anno, i dati registrati fin qui rischiano di non essere letti correttamente: più vendite ma prezzi mediamente in calo, seppur con qualche eccezione.

Mercato immobiliare: prezzi in calo ma non nelle grandi città

I dati finora raccolti mostrano evidenze contrastanti: capoluoghi di provincia e hinterland delle grandi città decrescono nei prezzi rispettivamente del 2 e 2,7%. A questo fanno da contraltare le grandi città che paiono vivere a una velocità doppia rispetto al resto del paese, forse le uniche realtà che al momento possono dirsi fuori dalla crisi e con diversi settori che hanno già ripreso a correre o quantomeno a crescere. Leggendo i numeri infatti si nota Bologna, i cui prezzi crescono quasi del 5%, Milano del 3,5%, Firenze e Verona circa del 2% mentre Napoli e Palermo registrano un tiepido +0,7% (aumenti rispetto al 2017).

Facendo una media dei vari valori si nota come il mercato italiano si stia muovendo – a due velocità diverse – e che nel complessivo sia ancora piuttosto stagnante (- 0,5% su base annua).

A sorpresa in Europa anche Svezia (-0,4%) e Finlandia (-0,1%) registrano dati negativi. Impietoso invece il confronto con le altre grandi nazioni del vecchio continente: Spagna +6,2%, Germania +5,3%, Gran Bretagna + 4,4%, Francia +3,4%.

Il lato positivo della medaglia: aumentano le compravendite

A dare speranza al settore è il dato delle compravendite, forse l’indicatore migliore che riflette la rinnovata fiducia degli italiani ad investire nel mattone e una ritrovata “disponibilità” economica e di spesa nell’affrontare l’acquisto. Nei primi mesi del 2018 le compravendite sono aumentate del 4,3% rispetto al 2017 con picchi del 13 e 11,8% a Bari e Napoli. Si stima inoltre che poco più del 10% delle famiglie (2,6 milioni di persone) stiano pensando di acquistare casa; il mercato immobiliare può quindi contare su un potenziale interessante di persone che nel giro di pochi anni potrebbero veder avverato il proprio desiderio.

Sicuramente il momento è ora favorevole vista l’attuale situazione dei tassi di interesse ancora negativi, con molti prodotti sul mercato dei mutui che propongono tassi fissi sotto al 2% e variabili intorno all’1%.  Questa congettura risulta ancor più favorevole considerando la riduzione dei tempi necessari per acquistare un immobile: secondo Nomisma si va dai 141 giorni di media per le grandi città ai 167 giorni per i capoluoghi di provincia. Sono invece necessari circa 190-200 giorni per le abitazioni usate e che necessitano di ristrutturazione.

Perché il mercato immobiliare stenta? Colpa delle ristrutturazioni e dell’invenduto

Andando a fondo nel problema emerge prepotente che qualcosa non funzioni correttamente. Se nonostante un aumento delle vendite i prezzi rimangono stabili o decrescono le motivazioni sono da ricercare anche al di fuori delle canoniche frasi stereotipo “colpa della crisi”, “ci sono meno soldi”, “i giovani non lavorano”.

Sicuramente alcune categorie che dovrebbero sostituire le generazioni precedenti stentano ma c’è da dare le giuste “colpe” anche ad altri fattori: negli anni pre-crisi l’all in di molte imprese edili sta ora costando caro al mercato. Intere aree cementificate con la speranza di vendere, spesso costruite per sfruttare agevolazioni più che per reali necessità ora mostrano il loro lato peggiore: interi palazzoni invenduti si possono notare un po’ ovunque, soprattutto nelle zone limitrofi alle grandi città che, ad inizio anni 2000, erano state etichettate come zone di sicura espansione urbana e invece oggi abbandonate a se stesse. Interi complessi, vere e proprie “piccole cittadine” poco abitate e che ora risultano difficili da piazzare, visto che contano già 10-15 anni di vita; tanta offerta che contribuisce a tenere bassi i prezzi.

A questo va aggiunta la situazione dell’edilizia in Italia. Due case su tre hanno più di 40 anni e necessitano quindi di ristrutturazioni (il nuovo “oro”), innovazioni tecnologiche ed efficientamento energetico.

In una nazione che non ha più spazio per costruire (né necessità) è sicuramente la ristrutturazione a spingere le compravendite ma non i prezzi, con gli italiani disposti a comprare a basso prezzo per poi risistemare l’immobile, inserendo nel mutuo anche i preventivi di ammodernamento e potendo sfruttare le agevolazioni fiscali. Un maggior senso di sostenibilità ambientali sta animando il paese soprattutto nelle nuove generazioni, attente anche alla questione sismica nelle regioni a più alto rischio, facendo acquisti mirati di immobili adibiti a superare tali eventi oppure costruendo nuove abitazioni.

Scrivo di mutui perché sogno di poterne fare uno. Adoro gli indovinelli; sai come si fa a tenere una persona sulle spine? Dopo te lo dico…

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