La verifica della conformità urbanistica di un immobile serve essenzialmente ad evitare brutte sorprese nell’acquisto di casa perché controlla la presenza di eventuali abusi edilizi che potrebbero ostacolare progetti di ristrutturazione e perfino rendere il rogito nullo. Fatta questa breve premessa sugli effetti ben si comprende perché è tanto importante la verifica urbanistica prima della compravendita immobiliare. Sotto il profilo tecnico l’indagine di conformità urbanistica va in pratica a verificare che i lavori eseguiti coincidano esattamente con quelli autorizzati nel progetto. Come abbiamo accennato sopra infatti, eventuali difformità, se gravi, potrebbero perfino compromettere la commerciabilità della casa perché l’atto di trasferimento di proprietà di un immobile non conforme è privo di effetti.
Conformità urbanistica: non basta la verifica catastale
Chiariamo subito un errore piuttosto diffuso: dal catasto non si verifica la conformità urbanistica. I due adempimenti vengono spesso confusi: in realtà la verifica catastale serve “solo” a controllare che lo stato di fatto dell’immobile corrisponda con i dati che trascritti al catasto. La regolarità sul fronte degli abusi edilizi invece, si può accertare solamente dal titolo abitativo, così come depositato presso l’ufficio tecnico del comune.
A svolgere questo tipo di controllo non è notaio ma un tecnico abilitato o, nei casi più semplici, può essere, dietro apposito incarico, l’agente immobiliare che si è occupato della trattativa. A differenza di quanto molti pensano infatti, il controllo sulla regolarità urbanistica non rientra nella competenza e nelle responsabilità del notaio che segue il rogito.
Cosa fare se dalla verifica della conformità urbanistica emergono abusi edilizi?
Abusi edilizi: come capire se sono sanabili
Lo step successivo consiste nel verificare che si tratti di abusi sanabili oppure no. Nel primo caso sarà onere del venditore provvedere, a sue spese, alla regolarizzazione. Nel secondo caso invece si interrompe la compravendita perché l’eventuale rogito sarebbe nullo dal punto di vista Stessa sorte è prospettabile nel caso in cui sia stata rilasciata un’autocertificazione infedele.
La verifica urbanistica serve anche quando si compra casa con il mutuo?
Che cosa succede se si compra casa tramite un mutuo ipotecario? Cosa cambia in merito a quanto abbiamo visto sulla verifica urbanistica? In questo caso l’interesse a verificare che non vi siano abusi che rendono nullo il rogito non sarà solo del futuro acquirente ma anche della banca stessa. Se il rogito dovesse risultare nullo infatti, la banca che ha erogato il mutuo si ritroverebbe senza garanzia immobiliare ai fini della restituzione del finanziamento.
Ecco perché, nella fase di istruttoria per il mutuo, oltre alla verifica catastale ci sarà anche quella di regolarità urbanistica.
La banca incaricherà un suo perito di fiducia di verificare che non vi siano abusi edilizi sull’immobile.
Le conformità urbanistica non serve solo quando si chiede un nuovo mutuo presso un istituto di credito, ma anche nel caso di surroga presso una nuova banca (portabilità del mutuo).
