I valori catastali degli immobili sono calcolati sulla base di specifici parametri e, su di essi, vengono poi calcolate le imposte da pagare, IMU in primis. Facciamo chiarezza su questo argomento che risulta importante sotto il profilo giuridico, economico e fiscale.
Differenza tra valore catastale e commerciale di un immobile
Per calcolare il valore catastale di un immobile si parte dalla rendita catastale (o dal il reddito dominicale in caso di terreni), diversa in base alla tipologia di immobile, rivalutata del 5% (25% per i terreni) e la si moltiplica per il cd moltiplicatore catastale.
I moltiplicatori catastali non sono altro che dei coefficienti, rivalutati periodicamente, che vengono utilizzati per il calcolo del valore sul quale andremmo a pagare le varie imposte. Il moltiplicatore catastale degli immobili varia in base al tipo di immobile.
Come calcolare il valore catastale in base al tipo di immobile
Per tutti i fabbricati rientranti nella categoria catastale A (esclusi quelli in categoria A10) il moltiplicatore è 120. Nel caso di prima casa il moltiplicatore da utilizzare sarà di 110.
Per tutti i fabbricati che rientrano nella categoria catastale C esclusi quelli rientranti in categoria C1 il coefficiente moltiplicatore è 120. Per quelli che possono essere considerati pertinenza di prima casa, ovvero solo quelli che vengono fatti rientrare nella categoria catastale, C2, C6 o C7 il moltiplicatore da utilizzare è il 110.
Per i fabbricati che rientrano nella categoria catastale B abbiamo un unico moltiplicatore catastale equivalente a 140.
Il moltiplicatore catastale per i fabbricati in categoria speciale D è 60.
Il moltiplicatore catastale per i fabbricati di categoria particolare E è 40,80.
Il coefficiente di moltiplicazione per i fabbricati appartenenti alla categoria A10 è 60.
Il coefficiente di moltiplicazione per i fabbricati che rientrano nella categoria C1 è 40,80.
Dal valore catastale a quello commerciale
Abbiamo visto quindi come si calcola il valore catastale di un immobile e a che cosa serve. Il valore catastale dell’immobile così calcolato ci indica la base per il calcolo delle imposte relative agli atti che hanno come oggetto quel bene immobile.
Come si potrà facilmente notare in caso di compravendita immobiliare, il valore che si ottiene si discosta notevolmente dal valore commerciale che è quello che invece si deve prendere a riferimento per la trattativa sul prezzo della casa. L’acquirente che nell’atto di compravendita dichiara un prezzo più basso e discostante dal valore di mercato si espone al rischio di controlli fiscali da parte delle Entrate.
Mutuo casa: 80% del valore catastale o commerciale?
Concludiamo a questo punto con una questione cruciale per chi deve chiedere un mutuo prima casa: l’importo massimo erogabile è pari all’80% del valore catastale o commerciale? In realtà il calcolo del perito della banca è autonomo e quindi non corrisponde necessariamente al valore per il quale viene conclusa la compravendita.
Questa considerazione è importante quando si tiene conto della liquidità necessaria per coprire la differenza tra l’importo mutuo concesso dalla banca a quello dell’acquisto della casa effettivo (tenendo conto anche di spese notarili e altri costi accessori).
