Tutti sono alla ricerca dei tassi più bassi per i mutui per la casa. Ora cercheremo di spiegarvi come funzionano i prodotti di mutuo.
Di solito per il mutuo prima casa molto spesso ci si affida ai consigli delle Banche che di solito utilizzano una politica di convenienza e quindi offrono ai clienti prodotti standardizzati con condizioni non al massimo della convenienza.
Solo i clienti più decisi riescono a trovare il mutuo perfetto trovando in qualche modo delle agevolazioni rispetto ai costi standard del mutuo, come ad esempio tassi agevolati.
Inoltre, di solito si ritrovano ad aver finanziato la propria esigenza con la tipologia di mutuo meno adatta.
Oggi le banche offrono diverse tipologie di mutuo e proposte allinterno delle varie categorie.
Per esempio esistono mutui per la casa a tasso fisso e a tasso variabile, mutui per la casa a rata costante, mutui per la casa con Cap, variabile con opzione per passare da variabile a fisso quando si vuole.
Il mutuo più richiesto è il mutuo ipotecario di consolidamento debiti che poi serve a finanziare lacquisto della macchina e contestualmente il rimborso di altri piccoli prestiti o scoperti di conto e qualche altra piccola uscita che il bilancio familiare non permetteva fino a quel momento.
E per questo che la scelta del mutuo non è così facile e anche listruttoria più semplice di una pratica di mutuo diventa un impresa.
Tutto ciò è nato dalla crisi di liquidità che ha colpito il sistema bancario mondiale.
Esistono alcune banche che concedono prestiti di liquidità fino a 10 anni, per importi massimi anche di 80.000 euro con taeg/’ target=’_blank’>TAEG (tasso annuo effettivo globale) dell8% circa.
Con un mutuo ipotecario si possono trovare dei tassi bassi che si aggirano intorno al 4,3% – 4,40% circa di taeg/’ target=’_blank’>TAEG con durata 10 anni, con conseguenti benefici in termini di costo complessivo delloperazione.
Però bisogna considerare che il mutuo ipotecario ha una serie di costi maggiori dovuti allintervento del Notaio, il geometra che fa la perizia, oltre alle spese di istruttoria che vanno alla banca e al costo di una polizza assicurativa con il vincolo a favore della banca che copre dai rischi di incendio e scoppio dellimmobile ipotecato.
In un momento come quello attuale con i tassi di breve ai minimi termini (euribor/’ target=’_blank’>Euribor 6 mesi all1,01% al 10.06.10 ed euribor/’ target=’_blank’>Euribor 1 mese allo 0,44% al 10.06.10) le banche offrono più di frequente i mutui per la casa a rata costante e i mutui per la casa con tetto massimo.
Quando si va a chiedere informazioni per un mutuo è importante che la rata non superi una certa soglia di non sopportabilità.
Queste due tipologie di mutuo hanno delle differenze:
Il mutuo a rata costante ha semplicemente leffetto di vedere la rata stabile per tutta la durata del mutuo ma rimane pur sempre un mutuo a tasso variabile con tutte le incognite che questo può riservare sia in termini di costo complessivo delloperazione e sia di durata complessiva delloperazione.In effetti considerato che la rata non può variare, quello che cambierà sarà la durata del mutuo che si allungherà nel caso in cui i tassi salgano, o diminuirà nel caso in cui i tassi scendano.
Nel mutuo Cap invece, la rata è variabile in funzione del parametro al quale è indicizzato (euribor/’ target=’_blank’>Euribor 1, 3, 6 mesi oppure tasso BCE) ma viene stabilito direttamente in contratto un tetto massimo entro il quale non si potrà andare oltre.In questo caso quindi la durata del mutuo rimane fissa e il cliente riesce in qualche modo a capire quello che potrebbe essere il futuro, ma non riesce anche in questo caso a fare una stima precisa di quello che sarà il costo effettivo del finanziamento.
Si tratta comunque di due prodotti di mutuo confezionati ad hoc dalle banche e che prevedono spread sugli indici di riferimento attualmente intorno al 2%.
Molti non sanno che è possibile reperire sul mercato delle banche lo stesso effetto.
La maggior parte dei richiedenti di mutuo non sa che si possono trovare sul mercato dei prodotti simili. Come?
Semplicemente comprando separatamente un mutuo a tasso variabile (ad un costo pari euribor/’ target=’_blank’>Euribor 1 mese + 1,15-1,2%) più unopzione mutuo CAP al 4-4,5% che ha lo scopo di coprire il rischio di rialzo dei tassi.
Cosa succederà però quando i tassi risaliranno? In passato hanno accettato di rinegoziare gli spread su soglie più eque.
Una cosa però è certa: ad oggi la legge consente ai clienti di utilizzare la surroga a costo zero, per rinegoziare le vecchie condizioni dei mutui per la casa.
Nel mutuo con il tetto massimo la rata sarà variabile per tutta la durata del mutuo ma ad un costo decisamente più contenuto rispetto alle 2 tipologie di prodotti confezionati dalle banche.
Qualora poi i tassi dei mutui per la casa superino la soglia del mutup CAP prestabilita nellopzione, il cliente beneficerà di guadagni che saranno pari alla differenza tra il livello dei tassi di mercato e il valore del mutuo CAP moltiplicato per il capitale assicurato nominale contemplato nellopzione di cui sopra.
In questo modo quindi compenserà in modo più che proporzionale lincremento della rata del proprio mutuo che verrà calcolata come prodotto tra il nuovo tasso e il debito residuo che in un piano di ammortamento canonico diminuisce con lavvicinarsi della naturale scadenza.
