Probabilmente se stai cercando un mutuo, sia esso per l’acquisto di casa o mutuo ristrutturazione, e non sai se optare per il tasso fisso o variabile, ti sarà capitato di trovarti di fronte a quella che sembra la terza alternativa: il mutuo con cap. Si tratta in effetti di una soluzione sempre più comune e che presenta alcuni indubbi vantaggi a determinate condizioni e fatte le dovute specifiche.
Ma che cosa si intende esattamente con questa formula e quando o a chi conviene? Ecco quello che bisogna sapere.
Mutuo CAP: cos’è, come funziona
Il mutuo con Cap è sostanzialmente un finanziamento a tasso variabile che però si contraddistingue perché permette di stabilire in anticipo, già al momento dell’apertura, quale sarà il tasso massimo che si pagherà per tutta la durata del finanziamento. Si tratta, è facilmente intuibile, di una soluzione che attira chi vuole sfruttare l’andamento al ribasso dei tassi ma senza rischiare eventuali futuri rialzi. Insomma i vantaggi del tasso variabile ma con la tranquillità del tasso fisso: troppo bello per essere vero?
Oggi diverse banche propongono ai propri clienti o futuri tali la formula del mutuo CAP ma conviene veramente?
Mutuo CAP conviene? Come capirlo
Non esiste una risposta universalmente valida a questa domanda. In questa fase storica, caratterizzata da tassi zero e addirittura con l’Euribor negativo, il vantaggio che garantisce sottoscrivere questo tipo di mutuo è che si paga una rata variabile che segue si l’andamento dei mercati finanziari, quindi sfruttando la scia dei tassi di interesse attualmente bassi se non proprio ai minimi storici, ma al tempo stesso con la certezza che se un giorno questo parametro di riferimento dovesse salire, la rata non potrà superare in ogni caso un tetto massimo fissata da contratto.
E’ evidente che per capire se il mutuo CAP conviene o no bisognerebbe contestualizzare il momento storico coincidente con l’apertura del mutuo. Non solo: la copertura parziale dal rischio di aleatorietà del tasso variabile “ha un prezzo” nel senso che, tendenzialmente, la rata del mutuo sarà più alta mediamente rispetto alle stesso condizioni per il tasso variabile. Per valutare se è conveniente coprire questo rischio bisognerebbe tenere conto dell’importo e della durata del mutuo. In questo senso la simulazione del mutuo permette di avere uno scenario delle rate.
Per completezza di informazione peraltro è bene segnalare che, di contro, nei mutui CAP le banche prevedono di norma anche un tasso minimo al di sotto del quale la rata non potrà scendere nemmeno in periodi storici particolarmente favorevoli. Questa rappresenta, diciamo, una contro tutela dell’ente erogatore soprattutto per mutui di media-lunga durata. Spesso la clausola fa riferimento al valore dell’Euribor: in altre parole se il parametro fosse pari a zero o inferiore, il tasso applicato resterebbe pari allo spread previsto da contratto. Se il CAP dovesse essere troppo alto potrebbe convenire valutare il mutuo a tasso fisso per stare tranquilli. Anche in questo caso consigliamo di fare prima una comparazione dei mutui in modo da procedere dopo un’analisi ponderata dei pro e dei contro nel proprio caso specifico.
