mutui ipotecari

Dove vanno i mutui ipotecari nello stato patrimoniale?

Oggigiorno quasi tutti hanno un mutuo sulle spalle, aziende comprese, e quasi sempre si tratta di un mutui ipotecari, ovvero in cui l’immobile è gravato da ipoteca. L’ipoteca è un diritto di garanzia, che consente al creditore di richiedere alla magistratura l’espropriazione e la vendita forzata del bene al fine di rientrare in possesso di […]

Oggigiorno quasi tutti hanno un mutuo sulle spalle, aziende comprese, e quasi sempre si tratta di un mutui ipotecari, ovvero in cui l’immobile è gravato da ipoteca. L’ipoteca è un diritto di garanzia, che consente al creditore di richiedere alla magistratura l’espropriazione e la vendita forzata del bene al fine di rientrare in possesso di quanto dovuto. E’ da escludere la leggenda metropolitana che “se non paghi le rate il creditore si prende la casa”: il creditore infatti può richiedere la vendita dell’immobile ma non per diventarne proprietario, in base al divieto di patto commissorio (Articolo 2744 del Codice Civile). Ma, ai fini contabili, i mutui ipotecari contratti dalle aziende dove vanno inseriti?

Mutui ipotecari o mutui passivi?

I mutui ipotecari sono mutui passivi ma non è vero il contrario: un mutuo passivo non per forza è ipotecario.Questo perché è possibile infatti accendere un mutuo senza ipoteca, sia per privati che per aziende, a condizioni diverse rispetto al mutuo ipotecario. In sostanza parliamo sempre di mutui, ma la presenza dell’ipoteca garantisce al creditore (generalmente la banca o l’istituto creditizio) una garanzia di maggior peso rispetto ad un mutuo non ipotecario, traducendosi in un minor tasso di interesse richiesto. Ed è qui che, a livello contabile, si registra la prima differenza: gli interessi passivi su un mutuo ipotecario sono più bassi e consentono quindi un “risparmio” rispetto al mutuo chirografario (richiesta di garanzia personale).

Bilancio d’esercizio: i mutui passivi

Come detto un mutuo passivo è un qualsiasi mutuo che viene contratto. Fanno parte di questa categoria anche i mutui ipotecari che, come indica il nome, prevedono un’ipoteca sull’immobile, diversamente dai mutui chirografari che, pur essendo mutui passivi, prevedono garanzie diverse dall’ipoteca a fronte del prestito.

Il bilancio d’esercizio serve per determinare lo stato di salute dell’impresa e “tenere traccia” contabile di tutte le operazione accadute durante il periodo di riferimento e delle aspettative future. Si compone di Conto Economico, Stato Patrimoniale e Nota Integrativa (principalmente per le SpA).

Come intuibile il mutuo rappresenta un “costo” per l’azienda che lo accende, pertanto andrà inserito tra le passività all’interno dello Stato Patrimoniale. Nella categoria Debiti (Debiti verso le banche se contratto con istituti di credito) andrà inserito il debito residuo del finanziamento, mentre il pagamento degli interessi (solitamente semestrali posticipati) darà luogo ad un rateo passivo che troverà posto tra le passività, in ratei e risconti.

Nel Conto Economico invece compariranno gli interessi passivi del periodo di competenza alla voce Interessi e oneri finanziari, ovvero l’importo effettivo di interessi che è stato pagato nel periodo a cui il Conto Economico si riferisce. Ad esempio se un mutuo è stato stipulato a Settembre in Conto Economico non andrà inserito l’intero importo degli interessi semestrali, ma solo quelli relativi all’arco temporale Settembre-Dicembre, appunto di competenza del periodo. A questa voce troveremo anche eventuali oneri bancari addebitati dalla banca all’azienda per le varie operazioni compiute.

Entrambi le tipologie, ipotecario e chirografario, hanno durate non superiori ai 15-20 anni e possibilità di scelta del tasso che si limita al fisso o variabile, quasi mai vengono concessi mutui misto o con opzione. La differenza sta, come detto, nella maggiore onerosità degli interessi dei mutui chirografari.

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