Mutui 2012, buone notizie da BCE ed Euribor

L`andamento dei tassi – gennaio 2012: BCE ed Euribor, tassi di interesse “interbancari” che dovrebbero rappresentare il prezzo del denaro negli scambi tra i maggiori istituti bancari dell`Eurozona. Una “straordinaria” e generalizzata mancanza di fiducia tra istituti, nel post-Lehman, aveva portato a maggiorazioni anche dell`1% rispetto ai tassi ufficiali BCE. Probabilmente ad oggi c`è maggiore […]

L`andamento dei tassi – gennaio 2012: BCE ed euribor/’ target=’_blank’>Euribor tornano ai livelli di aprile 2011, grazie alle mosse dell`Eurotower presieduta dal nostro Mario Draghi: un doppio taglio per complessivi 50 punti base, dall`1,50% all`1,00%, operato nei consigli di novembre e dicembre, ha spinto tutte le principali scadenze interbancarie giù di circa 20-25 punti base. E i segnali dai futures promettono ulteriori cali, già nei primi mesi del 2012. Buone notizie, quindi, per chi in passato si è indebitato a tasso variabile. Sui nuovi finanziamenti invece pesa drammaticamente il rincaro dei “listini”: sostanzialmente impossibile trovare spread al di sotto del 2%, mentre alcuni istituti volano da tempo sopra il 4%. Pesa, naturalmente, il rischio paese: molto dipenderà dall`andamento dei tassi in Italia nel 2012.

 

I tagli di Mario Draghi.

I primi due Consigli Direttivi BCE presieduti da Mario Draghi hanno riportato i tassi di riferimento all`1,00%, cancellando i due rialzi operati sotto la presidenza Trichet in primavera ed estate. Siamo quindi di nuovo ai minimi storici, in una situazione però aggravata dalla crisi del debito dei paesi “periferici” e dai dubbi sul futuro della moneta unica.

La prima decisione sui tassi del 2012 verrà presa il prossimo giovedì 12 gennaio e a questo punto appare del tutto improbabile assistere ad un nuovo taglio, come del resto è da escludere un`inversione di tendenza verso una stretta monetaria (a cui corrisponderebbe un rialzo dei tassi).

Con una misura straordinaria, invece, sul finire del 2011 la Banca Centrale ha concesso alle banche rifinanziamenti per 3 anni per quasi mezzo trilione di euro, di cui oltre 110 sono finiti agli istituti del nostro paese. In verità, nessun vincolo è stato posto sulla destinazione di tali somme, e non è detto quindi che esse vengano impiegate in nuovi finanziamenti a imprese e famiglie.

 

 

In questo contesto è comunque molto difficile interpretare i dati sugli euribor/’ target=’_blank’>Euribor, tassi di interesse “interbancari” che dovrebbero rappresentare il prezzo del denaro negli scambi tra i maggiori istituti bancari dell`Eurozona. Una “straordinaria” e generalizzata mancanza di fiducia tra istituti, nel post-Lehman, aveva portato a maggiorazioni anche dell`1% rispetto ai tassi ufficiali BCE.

Probabilmente ad oggi c`è maggiore differenziazione tra banche riferibili ad economie “virtuose” dell`Euro e quelle invece immerse nei contesti a maggior rischio (tra i quali, almeno da un semestre a questa parte, si è collocato prepotentemente il nostro paese).

 

L`effetto sulle rate dei mutui in corso

Il bilancio è molto positivo per chi ha in mano un finanziamento a tasso variabile. Il nuovo anno è iniziato infatti con una tendenza discendente ed i valori delle principali scadenze euribor/’ target=’_blank’>Euribor sono tornati a quelli dello scorso aprile. L`euribor/’ target=’_blank’>Euribor ad 1 mese è sceso proprio nei primi giorni di gennaio sotto la soglia psicologica dell`1%, in calo di quasi mezzo punto rispetto ai massimi di luglio.

I benefici sulle rate dei finanziamenti in essere sono quindi piuttosto consistenti, e possono essere stimati fino ad un -5% rispetto ai valori di inizio autunno, anche se non è possibile essere precisi dal momento che la determinazione delle rate dipende da fattori specifici, per natura diversi da contratto a contratto.

 

I nuovi mutui soffrono invece l`effetto degli spread italiani.

Le note negative arrivano invece per chi intende avvalersi di nuovi finanziamenti. Nell`ultimo trimestre si è assistito ad una continua revisione al rialzo dei “listini” bancari. Di fatto il “costo della materia prima” (cioè del denaro) per i nostri istituti ha subito un`impennata notevole e senza precedenti, soprattutto per effetto del maggior rischio riferito al nostro paese.

L`ormai famoso “spread tra BTP e Bund“, al momento attorno ai 500 punti base, travolge con sé anche il prezzo del denaro per le nostre economie, e si riflette in un rialzo praticamente obbligato degli spread contrattuali offerti dalle banche sui nuovi mutui.

Per i destinatari del finanziamento, infatti, il “vero prezzo” è il tasso d`interesse effettivo, come somma di un opportuno parametro di riferimento (tipicamente BCE o euribor/’ target=’_blank’>Euribor nel caso di tasso variabile; Eurirs nel caso di tasso fisso), di uno spread contrattuale e dell`incidenza delle spese iniziali e ricorrenti (come i costi di istruttoria, perizia, le spese d`incasso ecc..).

Ebbene, se fino all`autunno 2011 era possibile ottenere degli spread di poco superiori all`1% (su prodotti “puri”), in questo momento è un`utopia rimanere al di sotto del 2,5%. Si tratta di un aumento repentino, inedito, e che purtroppo non trova smentita in quanto osservato nei primi giorni del nuovo anno.

 

Il confronto tra fisso e variabile

Il ribasso dei tassi ha coinvolto sia quelli a breve che quelli a lungo termine. Ai minimi storici infatti si trovano anche gli Eurirs, parametro di riferimento per i mutui a tasso fisso. Rispetto alla fine di novembre 2011, le principali scadenze quotano tra i 25 e i 30 punti base in meno, ben al di sotto della soglia psicologica del 3%.

Per i mutui di durata ultraventennale la differenza tra fisso e variabile, a parità di spread, si mantiene tra l`1% e l`1,8%, mentre alcuni cap (cioè i “tetti” che vengono posti alle rate di specifici mutui a tasso variabile) sono inferiori o uguali ai tassi finiti di altre operazioni a tasso fisso.

C`è una differenza sostanziale, e più ampia che in passato, anche tra i diversi parametri euribor/’ target=’_blank’>Euribor: quello a 3 mesi paga ad oggi lo 0,35% di svantaggio rispetto a quello a 1 mese, mentre la scadenza a 6 mesi è superiore di un altro 0,25%.

 

Risolvere i dubbi, scegliere il mutuo ideale.

Molto più che in altre circostanze, in questa fase delicata è opportuno confrontare l`offerta di istituti diversi e sfruttare la concorrenza tra banche. Rivolgersi esclusivamente alla propria banca di fiducia è una scelta che potrebbe essere pagata molto cara: la differenza tra le offerte di banche diverse può essere ben più ampia che in passato e bisognerà stare attenti a tutti i costi “nascosti” e all`eventualità di “offerte civetta” che nascondono l`obbligo di sottoscrivere contratti collaterali molto costosi (come spesso sono quelli assicurativi).

 

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