Il 9 settembre 2013 sono state approvate dal Consiglio dei Ministri le modifiche alle imposte di registro, ipotecaria e catastali applicate sul valore sull`immobile acquistato. Il Decreto Istruzione (Dl 104/2013) ha infatti introdotto modifiche sostanziali alle imposte indirette e il cambiamento, che avverrà a partire dal 1° gennaio del 2014, favorirà in particolar modo le compravendite tra privati delle abitazioni utilizzate come prima casa: in questo caso limposta di registro scenderà dal 3% al 2%.
Lacquisto della casa è soggetto al pagamento di alcune imposte: lIVA o in alternativa, limposta di registro, limposta ipotecaria e limposta catastale. Tutto dipende dalla destinazione dellimmobile, ad esempio se si tratta di una prima casa, e dal soggetto venditore, ad esempio se è un privato, unimpresa costruttrice o unaltra impresa dedita alla compravendita immobiliare. Vediamo di seguito i casi possibili.
Acquisto della “prima casa”
In questo caso, in base ai soggetti presenti nellatto di compravendita, variano le imposte. Se a vendere è un privato le imposte da pagare sono:
- imposta di registro al 2 per cento (3 per cento fino al 31 dic 13);
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
- imposta catastale fissa di 50 euro (168 euro fino al 31 dic 13).
Se il venditore è unimpresa costruttrice (o di ristrutturazione) e i lavori dellimmobile sono stati completati da massimo 4 anni, si pagheranno:
- Iva del 4 per cento,
- imposta di registro fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
- imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13).
Se, infine, si acquista da unimpresa costruttrice che ha terminato i lavori da più di 4 anni, oppure se si acquista da unimpresa non costruttrice che si occupa soltanto della compravendita dellimmobile, allora le imposte da pagare sono:
- imposta di registro al 2 per cento (3 per cento fino al 31 dic 13);
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
- imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
- si è esenti dal pagamento IVA.
Acquisto di una “seconda casa”
Le imposte da pagare cambiano se loggetto della compravendita è sempre un immobile per uso abitativo ma non si tratta di una prima casa.
I casi sono due: si acquista da un privato, da unimpresa non costruttrice, da unimpresa costruttrice dopo 4 anni dalla fine dei lavori; oppure si compra da unimpresa costruttrice entro 4 anni.
Nel primo caso si devono pagare:
- imposta di registro al 9 per cento (7 per cento fino al 31 dic 13);
- imposta ipotecaria fissa di 50 auro (2 per cento fino al 31 dic 13);
- imposta catastale fissa di 50 auro (1 per cento fino al 31 dic 13).
Se invece si acquista la seconda casa da unimpresa costruttrice entro i 4 anni dalla fine dei lavori, si dovranno pagare:
- Iva del 10 per cento (20 per cento se è un immobile di lusso),
- imposta di registro fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
- imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13).
Qual è il valore su cui si calcolano le imposte?
Le imposte (di registro, catastale e ipotecaria) si possono versare al notaio al momento della registrazione dellatto di compravendita. Se lacquirente è un privato le imposte si calcolano sul valore catastale dellimmobile. Se lacquirente non è un privato oppure se la compravendita riguarda terreni, negozi e uffici, il calcolo delle imposte non tiene conto del valore catastale ma del prezzo dichiarato nellatto dacquisto. Il prezzo dacquisto è anche la base del calcolo dellIVA nei casi in cui debba essere pagata lImposta sul Valore Aggiunto. Se nellatto di compravendita è riportato lesatto importo dellacquisto, chi compra può chiedere esplicitamente al notaio che le imposte siano calcolate sul valore catastale e non sul prezzo pagato. In questo caso anche sulla parcella notarile deve essere applicato uno sconto del 30 per cento.
