L’acquisto della casa è soggetto al pagamento di alcune imposte: l’IVA o in alternativa, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Tutto dipende dalla destinazione dell’immobile, ad esempio se si tratta di una prima casa, e dal soggetto venditore, ad esempio se è un privato, un’impresa costruttrice o un’altra impresa dedita alla compravendita immobiliare. Vediamo di seguito i casi possibili.
Acquisto della “prima casa”
In questo caso, in base ai soggetti presenti nell’atto di compravendita, variano le imposte. Se a vendere è un privato le imposte da pagare sono:
imposta di registro al 2 per cento (3 per cento fino al 31 dic 13);
imposta ipotecaria fissa di 50 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
imposta catastale fissa di 50 euro (168 euro fino al 31 dic 13).
Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) e i lavori dell’immobile sono stati completati da massimo 4 anni, si pagheranno:
Iva del 4 per cento,
imposta di registro fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13).
Se, infine, si acquista da un’impresa costruttrice che ha terminato i lavori da più di 4 anni, oppure se si acquista da un’impresa non costruttrice che si occupa soltanto della compravendita dell’immobile, allora le imposte da pagare sono:
imposta di registro al 2 per cento (3 per cento fino al 31 dic 13);
imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
si è esenti dal pagamento IVA.
Acquisto di una “seconda casa”
Le imposte da pagare cambiano se l’oggetto della compravendita è sempre un immobile per uso abitativo ma non si tratta di una prima casa.
I casi sono due: si acquista da un privato, da unimpresa non costruttrice, da unimpresa costruttrice dopo 4 anni dalla fine dei lavori; oppure si compra da un’impresa costruttrice entro 4 anni.
Nel primo caso si devono pagare:
imposta di registro al 9 per cento (7 per cento fino al 31 dic 13);
imposta ipotecaria fissa di 50 auro (2 per cento fino al 31 dic 13);
imposta catastale fissa di 50 auro (1 per cento fino al 31 dic 13).
Se invece si acquista la seconda casa da unimpresa costruttrice entro i 4 anni dalla fine dei lavori, si dovranno pagare:
Iva del 10 per cento (20 per cento se è un immobile di lusso),
imposta di registro fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
imposta ipotecaria fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13);
imposta catastale fissa di 200 euro (168 euro fino al 31 dic 13).
Qual è il valore su cui si calcolano le imposte?
Le imposte (di registro, catastale e ipotecaria) si possono versare al notaio al momento della registrazione dellatto di compravendita. Se l’acquirente è un privato le imposte si calcolano sul valore catastale dell’immobile. Se l’acquirente non è un privato oppure se la compravendita riguarda terreni, negozi e uffici, il calcolo delle imposte non tiene conto del valore catastale ma del prezzo dichiarato nell’atto d’acquisto. Il prezzo d’acquisto è anche la base del calcolo dell’IVA nei casi in cui debba essere pagata l’Imposta sul Valore Aggiunto. Se nell’atto di compravendita è riportato l’esatto importo dell’acquisto, chi compra può chiedere esplicitamente al notaio che le imposte siano calcolate sul valore catastale e non sul prezzo pagato. In questo caso anche sulla parcella notarile deve essere applicato uno sconto del 30 per cento.
