Quali sono i tempi della delibera mutuo dopo la perizia della banca? E quali i possibili effetti di questa valutazione sull’importo concesso? E’ chiaro che si tratta di un aspetto di cruciale importanza e che quindi vale sicuramente la pena approfondire per fare chiarezza.
Se per anni i mutui surroga hanno trainato il settore, hanno anche di fatto determinato la situazione attuale del mercato immobiliare: stantia e con una lentissima ripresa, dovuta ad anni di mancati acquisti, quelli appunto delle surroghe. Rimangono molti ad oggi gli immobili invenduti e il punto di incontro ideale tra domanda e offerta resta ancora un obiettivo lontano. Per chi decide di fare un investimento immobiliare, il loan to value, che tecnicamente corrisponde all’importo approvato dalla banca, è fondamentale.
Da questo infatti può dipendere la possibilità o meno di acquistare casa per chi non può contare su una liquidità sufficiente. Ma in che modo la banca decide quanto concedere di mutuo? Di norma il capitale massimo corrisponde all’80% del valore dell’immobile (i mutui 100% esistono ma hanno interessi più alti). Questo valore viene determinato dopo la perizia immobiliare da parte del tecnico incaricato. Non sempre quindi, anzi nella pratica quasi mai, corrisponde a quello di mercato. E questo aspetto non è di poco conto. Vediamo meglio perché.
Delibera mutuo dopo perizia: quando è a rischio la concessione del credito?
Gli interessi che la banca applica dipendono dal loan to value, ovvero dal rapporto tra il valore dell’immobile e la cifra richiesta. Il primo di questi due parametri viene calcolato sulla base della perizia del tecnico della banca. Il loan to value che viene preso in considerazione dalla banca è relativo alla percentuale massima di mutuo erogabile sulla base del valore di perizia. Quest’ultimo si basa sulla media dei prezzi di mercato della zona di interesse e sullo stato dell’immobile calcolato sulla base di tabelle disponibili anche online sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Da notare come non venga mai citato il costo dell’immobile ma bensì il valore: se la perizia determina un valore dell’immobile di 200.000 euro, un mutuo con LTV all’80% corrisponderà a 160.000 euro di finanziamento. Sarà questa la cifra messa a disposizione della banca, anche nel caso il nostro mutuatario si trovi di fronte ad un “costo” della casa superiore ai 200.000 (vuoi per la forza del venditore, per la posizione dell’immobile o per altri fattori).
Delibera mutuo dopo perizia: le verifiche da fare prima del compromesso
Cosa deve fare quindi il futuro acquirente prima di firmare il compromesso di acquisto dell’immobile? Il consiglio è appunto quello di provare a calcolare il valore dell’immobile così come risulterebbe dalla perizia della banca consultando le tabelle dell’Agenzia delle Entrate e di fare una simulazione del mutuo ricorrendo ad un sito di comparazione. Al momento della firma del compromesso è buona regola inserire sempre la clausola di “acquisto salvo buon fine del mutuo”, che esonera l’acquirente dall’impegno in caso di mancata delibera mutuo dopo la perizia.
