Quando si decide di acquistare un’abitazione solitamente, una volta individuato l’immobile, si procede con fare una proposta di acquisto, ossia una dichiarazione fatta dal pretendente acquirente in cui si conferma la volontà di acquistare un’abitazione ad un determinato prezzo. Questo serve per vincolare chi ha deciso di fare un investimento sul mattone, che in questo modo si impegna, almeno per un periodo di tempo, nell’intenzione di acquistare l’immobile. Il venditore, al contrario, può continuare a valutare altre offerte in quanto in nessun modo la proposta d’acquisto vincola le sue intenzioni.
Differenze proposta d’acquisto e compromesso
Mentre la proposta d’acquisto è semplicemente un documento a cura dell’acquirente, al contrario il compromesso coinvolge anche il venditore e precede il rogito: in questo caso infatti tutte e due le persone coinvolte stabiliscono modalità e termini della compravendita e serve per dare il tempo di risolvere tutti gli aspetti più pratici che possono comparire prima di acquistare. Ad esempio un venditore deve avere il tempo di trovare una nuova sistemazione prima di cedere la propria casa e un acquirente, se necessario, deve avere il tempo di trovare un finanziamento.
Il consiglio è quello di stipulare sempre un un contratto che stabilisca un termine ridotto per la validità della proposta d’acquisto, ad esempio una settimana, e concordare una caparra più bassa possibile; questo perchè la somma impegnata sarà impegnata fino alla chiusura della trattativa.
Proposta d’acquisto accettata o no
La proposta d’acquisto di solito è accompagnata dal versamento di una somma di denaro che funge da caparra. In caso il venditore non accetti la proposta chiaramente la somma data come caparra viene restituita e l’acquirente potrà decidere di tenersi i soldi o variare l’offerta, magari rendendola più interessante per il proprietario dell’immobile. La caparra solitamente dipende dal valore dell’immobile e resta bloccata fino alla decisione del venditore: tale denaro deve essere mandato/intestato direttamente al proprietario.
Se il venditore accetta la proposta d’acquisto, con una firma conclude l’accordo contrattuale. A questo punto, sempre assistiti dal notaio, è importante fare molta attenzione alle modalità e ai tempi di pagamento, verificare che l’immobile rispetti le regole urbanistiche e assicurarsi della data di consegna.
Cosa succede invece nel caso il venditore accetta la proposta di acquisto e l’acquirente cambia idea? Fondamentale capire se la caparra è penitenziale o confirmatoria. Nel primo caso è possibile sciogliersi dal vincolo contrattuale e perdere solo la somma versata, nel secondo il rischio è quello di ricevere richieste di risarcimento danno da parte del venditore, oltre a perdere come per la penitenziale la caparra versata.
Accorgimenti da tenere in considerazione
Il fattore più importante da verificare è che la proposta contenga delle condizioni che potrebbero verificarsi solo dopo il compromesso, ad esempio la verifica delle regolarità riguardanti la proprietà del bene e gli aspetti urbanistici, catastali. Questo perchè potrebbe accadere che dopo la proposta vengano fuori problemi in merito ad agibilità e abitabilità dell’immobile oppure che il venditore non sia l’unico proprietario: è scontato dire che l’accettazione della proposta deve avvenire da parte di tutti i proprietari. Tutte queste verifiche sono a carico del notaio che dovrà operare dei controlli in modo che alla data del rogito l’immobile sia libero da persone, vincoli, ipoteche o vincoli.
