In che cosa consiste la sostituzione del mutuo e quando conviene come alternativa alla surroga o alla rinegoziazione del finanziamento? Le tre possibilità, sebbene possano presentare dei punti in comune, non sono da confondere sia sotto il profilo dei presupposti che degli effetti. Parliamo quindi di tre strumenti diversi.
Sostituzione del mutuo: requisiti ed effetti dell’estinzione anticipata del finanziamento
La sostituzione del mutuo ha come effetto primario l’estinzione anticipata del mutuo per aprirne uno nuovo di importo più alto ad esempio, ad un interesse più conveniente oppure di una durata differente. La sostituzione del mutuo quindi ammette la possibilità di richiedere liquidità aggiuntiva da investire ad esempio in un progetto personale. Si può procedere alla richiesta anche restando nella stessa banca ma si tratterà comunque di un nuovo contratto.
Visto che tecnicamente con la sostituzione si chiude un mutuo e se ne apre un altro, ci saranno dei costi per il nuovo contratto ed eventuali oneri relativi (istruttoria, perizia, assicurazione etc). Inoltre a livello fiscale bisogna considerare che eventuali agevolazioni ottenute per il primo mutuo, ad esempio la possibilità di portare in detrazione il 19% degli interessi passivi fino ad un massimo di 4 mila euro, continueranno ad essere calcolati sull’importo del mutuo originario e non anche su quello aggiuntivo. Nonostante questi costi potrebbe convenire la sostituzione del mutuo quando si chiede liquidità aggiuntiva perché, essendo il mutuo garantito da ipoteca, tenderà ad avere interessi più bassi rispetto ad un prestito.
Sostituzione mutuo: differenze con rinegoziazione e surroga
Il cliente che chiede di rinegoziare il mutuo con la banca, ha probabilmente la necessità di modificare alcune condizioni del contratto, ad esempio l’importo della rata (sia per aumentarla che per diminuirla) oppure la durata del finanziamento. Rientra nell’ipotesi di rinegoziazione del mutuo anche il passaggio da tasso variabile a fisso o viceversa.
La banca non può applicare penali o sanzioni aggiuntive per la rinegoziazione del mutuo e non è richiesto per legge neppure l’intervento del notaio (a meno che non sia la parte contraente a richiederlo). E’ infatti sufficiente una scrittura privata tra cliente e istituto di credito.
Diversa da sostituzione e rinegoziazione è la surroga che va invece a modificare una delle parti del contratto di finanziamento, ossia il mutuante. Con la surroga infatti il cliente cambia banca. La portabilità del mutuo non può essere negata dalla banca originaria ma implica un limite importante: non sarà possibile modificare l’importo residuo (a differenza di quanto avviene invece con la sostituzione del mutuo di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente). Il contratto di mutuo infatti non viene meno ma viene semplicemente trasferito ad una nuova Banca. Per lo stesso motivo non si possono modificare neppure gli intestatari del mutuo.
In alcuni casi la surroga è proprio lo step successivo alla rinegoziazione quando quest’ultima viene negata. La banca che entro trenta giorni non concede il trasferimento del mutuo, dovrà riconoscere un risarcimento equivalente all’1% dell’importo totale del mutuo.
Alcune volte l’utente fa confusione tra sostituzione, rinegoziazione e surroga cercando di capire quale strada è più conveniente e ignorando che magari potrebbe intraprendere solo una delle tre e non ha possibilità di scelta perché, per esempio, ha bisogno di liquidità aggiuntiva.
In tutti i casi la prima cosa da fare è capire se il mutuo in essere è conveniente o meno rispetto ai tassi attuali del mercato. Come fare? Basta fare una comparazione dei mutui online.
