Tra i requisiti che danno diritto alle agevolazioni prima casa per le persone fisiche e su beni immobili non di lusso, figura la residenza nell’immobile oggetto di rogito (o il suo trasferimento entro il termine di 18 mesi dalla firma).
La regola vuole che, in caso di mancato cambio di residenza, il contribuente corrisponda l’imposta e le relative sanzioni pari al 30%. Per evitare le sanzioni, il contribuente, prima della scadenza dei 18 mesi previsti per il trasferimento della residenza nell’immobile acquistato, può rinunciare alle agevolazioni fiscali versando la differenza d’imposta e gli interessi legali. Se invece sono già scaduti i 18 mesi, è possibile ridurre le sanzioni chiedendo il ravvedimento operoso prima di che sia notificato l’avviso di accertamento o altro atto equipollente.
La normativa inoltre prevede alcune ipotesi in cui, per cause di forza maggiore il trasferimento della residenza diventa impossibile, e nelle quali dunque l’acquirente è esonerato e non perde comunque le agevolazioni prima casa. Si tratta però di fattispecie tassative e limitate. A tal proposito segnaliamo una recente pronuncia della Cassazione (ordinanza numero 3095/2019) che ha escluso dal novero il caso dell’acquirente che non trasferisce la residenza entro il termine previsto perché l’immobile è stato concesso in locazione a terzi, dal venditore, con un contratto che l’acquirente in buona fede riteneva essere di natura “transitoria” e che, invece, avendo una durata superiore a 18 mesi, è stato convertito automaticamente nella formula “4+4”.
Riassumiamo la vicenda per comprendere meglio la portata della sentenza.
Immobile in affitto e impossibilità a trasferire la residenza: si perdono le agevolazioni?
Nel 2004 una contribuente ha acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa. L’anno seguente aveva rivenduto l’immobile. Ad un anno dalla suddetta vendita (rogito del 21 dicembre 2006), aveva comprato un altro appartamento nella stessa città, usufruendo sempre delle agevolazioni prima casa. Dell’atto di acquisto si legge la dichiarazione della parte venditrice in merito alla sussistenza di un contratto “transitorio” di locazione, stipulato il 2 gennaio 2003.
Veniva in ogni caso garantito il rilascio entro la fine di quell’anno. In realtà però la conduttrice ha ottenuto la trasformazione del contratto transitorio, di durata superiore a 18 mesi, in locazione ordinaria con formula “4+4”. Sulla base di questo assunto, l’Agenzia delle Entrate ha notificato alla contribuente l’avviso di liquidazione per imposte di registro, ipocatastali e sostitutiva sul mutuo per un importo totale di 23.517 euro, revocando le agevolazioni prima casa. Requisito mancante è stato infatti il trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
Sebbene il tribunale di primo grado e la Corte d’Appello avessero dato ragione alla contribuente, la Cassazione ha appoggiato la posizione dell’Agenzia delle Entrate non ravvisando una causa di forza maggiore ostativa al trasferimento della residenza perché l’inidoneità del contratto di durata superiore a 18 mesi ad assumere natura transitoria poteva essere nota all’acquirente se non avesse peccato di negligenza. Nel dispositivo della Suprema Corte viene infatti chiarito che può essere considerato evento di forza maggiore solo quello non prevedibile “che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine …”.
Diverso sarebbe stato quindi se il contratto avesse avuto natura transitoria ma, per motivi indipendenti dalle parti e imprevedibili, non fosse stato possibile lo sfratto entro i termini.
