Con la legge 40/2007 meglio conosciuta come Decreto Bersani, la portabilità è tornata in auge, in virtù della sua gratuità. Forse non molti lo sanno ma la legge non prevede differenze tra le tipologie di finanziamento acceso, pertanto è possibile attuare anche la surroga mutuo seconda casa, un bel vantaggio per chi ha stipulato un mutuo meno conveniente di quelli attualmente presenti sul mercato.
Surroga mutuo: seconda casa come la prima casa?
Come anticipato, il Decreto Bersani non fa riferimento alla destinazione dell’immobile acquistato tramite mutuo, pertanto la surroga mutuo seconda casa si potrà attuare esattamente come per la prima casa. Da un punto di vista della “prassi” per ottenere la portabilità del mutuo non cambia nulla. Anzi spesso è più facile ottenere la surroga per la seconda casa, in quanto la banca vede nella seconda casa una sorta di bene di lusso, acquistata in relazione ad una situazione di maggior benessere del mutuatario, diversamente dall’acquisto della prima casa che invece rappresenta una necessità. Insomma, chi compra la seconda casa è mediamente più ricco, economicamente più affidabile e quindi più appetibile come cliente.
Quali differenze ci sono rispetto alla surroga mutuo prima casa?
La surroga mutuo seconda casa rispetto alla surroga mutuo prima casa ha sostanzialmente due differenze, entrambe interessanti solo a livello teorico, non avendo risvolti pratici di rilievo per il mutuatario. La prima differenza è relativa all’imposta sostitutiva e la seconda alla detraibilità fiscale.
L’imposta sostitutiva (calcolata al momento del trasferimento sul debito residuo) passa dal tasso agevolato dello 0.25% al 2%, ma essendo a carico della banca non influenza in alcun modo il debitore.
Per quanto riguarda la detraibilità fiscale, essa è prevista solo sui mutui prima casa ma non è prevista per i mutui seconda casa, in quanto vanno ad aiutare (con detrazione del 19% e per un massimale di 4000 euro annui) la “necessità” della prima abitazione e non il “lusso” di un secondo immobile.
Quando la surroga mutuo seconda casa viene rifiutata?
La richiesta di surroga può non andare a buon fine ma questo esula dal fatto che il mutuo riguardi la prima o la seconda casa. Anzi, come detto, chi è già proprietario di un’immobile e si accinge a comprare il secondo risulta, almeno sulla carta, più idoneo ad accedere al credito, potendo vantare un salario mediamente maggiore e almeno un altro immobile, facente parte del proprio patrimonio, ad ulteriore garanzia.
Nel caso in cui la surroga non venga accettata, le motivazioni saranno quindi da cercare altrove. Ad esempio molti istituti non accettano surroghe con debito residuo inferiore a 50.000 euro, probabilmente non generando sufficienti interessi per rientrare dalle spese della surroga, tutte a capo della nuova banca. Inoltre, nel caso quasi opposto in cui la surroga avvenga dopo poche rate pagate, la nuova banca prenderà in considerazione anche il valore dell’LTV applicato dal vecchio istituto, soprattutto nel caso in cui questo abbia valori elevati (80% o superiore). Questo perché non è detto che un istituto avrebbe concesso credito per un ammontare simile al valore dell’immobile, con il rischio che un deprezzamento del bene possa causargli una perdita.
