Un mutuo dura una vita, su questo non ci sono dubbi. Proprio perchè dura così tanto è possibile che, col passare del tempo, le condizioni possano cambiare e diventare più vantaggiose, soprattutto nel caso in cui si decide di stipulare un mutuo a tasso fisso. Per avere la possibilità di accedere ad una migliore offerta, grazie al Decreto Bersani del 2007, esistono due modi: o procedere attraverso la surroga o scegliere la rinegoziazione. Ma quali sono le principali differenze tra le due? Vediamole insieme.
Quando scegliere la surroga?
La surroga permette di trasferire un mutuo da una banca ad un’altra che offre condizioni più vantaggiose senza spese aggiuntive. Grazie ad essa è possibile cambiare la tipologia di tasso (da fisso a variabile o viceversa), la durata e lo spread della banca, oltre alle spese accessorie, come l’istruttoria e la perizia, e periodiche, come le spese di gestione e le spese di incasso della rata. La banca prescelta non ha l’obbligo di accettare la richiesta di surroga mentre in caso di esito positivo la vecchia banca dovrà concederla entro 30 giorni per non pagare le sanzioni previste.
L’importo del finanziamento deve essere al massimo uguale al debito residuo e l’ipoteca deve rimanere quella originaria, aggiornata soltanto attraverso l’identificazione della nuova banca. Inoltre, la richiesta di surroga può essere fatta una volta sola: questo perchè la banca “lasciata” deve sostenere delle spese ogni volta che un cliente decide di passare ad un altro istituto di credito, perciò vuole essere sicura di non ritrovarsi di fronte ad un surrogatore seriale.
Quando scegliere la rinegoziazione?
La rinegoziazione non comporta il cambiamento della banca ma soltanto delle condizioni contrattuali del mutuo. Anche in questo caso non sono previste delle spese aggiuntive ma solo l’accordo di mutuatario e banca, la quale dovrà rispondere in forma scritta alla richiesta che deve avvenire tramite raccomandata a/r contenente la domanda.
Tra le condizioni che si possono modificare ci sono sicuramente la durata del finanziamento, lo spread, il periodo del piano di ammortamento, il tasso di interesse, che può cambiare dal fisso al variabile, il parametro di indicizzazione del mutuo e l’importo delle rate mensili. Tutto ciò senza mettere a rischio le agevolazioni fiscali: questo vuol dire che il richiedente può continuare a usufruire delle detrazioni previste dalla normativa vigente al momento della stipula del mutuo.
Vantaggi della rinegoziazione mutuo
Anche in questo caso, come per la surroga, il cliente che si rivolge alla propria banca per rinegoziare non deve sostenere le spese per la pratica e per il notaio, in quanto l’accordo rimane tra banca e mutuatario. I vantaggi tuttavia non sono solo limitati al risparmio sulle spese accessorie, con la rinegoziazione non ci sono da affrontare costi amministrativi, commissioni bancarie o imposte.
Le differenze con la sostituzione mutuo
La sostituzione del mutuo rappresenta un’altra strada, sicuramente più costosa, per cambiare le caratteristiche del finanziamento. Si tratta infatti di estinguere un mutuo e accenderne un altro, con la possibilità di richiedere importi aggiuntivi. A differenza delle due precedentemente citare, la sostituzione permette, oltre a cambiare tasso, durata e spread di avere una parte di capitale con una liquidità extra e, di conseguenza, una serie di spese accessorie non da poco. Si tratta di: penali per l’estinzione del mutuo, imposte sostitutive, spese e perizie per il nuovo mutuo.
