La scelta di accendere un mutuo non è legata esclusivamente ad abitazioni già edificate: è possibile stipulare questo tipo di contratto anche per le case ancora in costruzione. Quali sono i punti a favore di questa scelta? Quali gli svantaggi? Ecco tutte le informazioni necessarie per ottenere un mutuo su un immobile in edificazione e le conseguenze che questo finanziamento può avere sul mutuatario.
Come fare?
Per poter richiedere il mutuo casa in costruzione (o mutuo di completamento di costruzione) alla banca, è necessario possedere:
• un terreno edificabile
• i relativi permessi obbligatori
• il progetto di costruzione già approvato.
La valutazione del costo di un terreno è legata alle sue caratteristiche catastali e dipende principalmente da due fattori: il numero di metri quadri che compongono la sua superficie ed il valore monetario di ciascun metro quadro, che varia a seconda della località in cui si trova. La cifra totale si ottiene moltiplicando i due valori fra loro. È possibile verificare le visure catastali presso l’agenzia del territorio.
L’accertamento della certificazione urbanistica, ovvero l’edificabilità, l’accesso ai servizi di energia elettrica, di rete idrica e fognaria, sono di competenza del Comune di appartenenza. Una volta appurato che il terreno può ospitare la tipologia di edificio che interessa, bisogna ottenere l’approvazione del progetto, la concessione edilizia e l’autorizzazione ad iniziare i lavori, anche queste generalmente di facoltà del Comune.
La costruzione dell’immobile può avere inizio solo dopo essere entrati in possesso delle autorizzazioni ed aver valutato tutte le spese legate alla sua realizzazione.
È giunti a questo punto che si può pensare di richiedere un finanziamento per procurarsi i fondi necessari, tenendo conto che nella maggior parte dei casi qualsiasi mutuo finanzierà al massimo l’80% delle spese.
Quali sono i mutui a cui si può accedere?
I mutui di costruzione, generalmente, variano in base alle esigenze dell’acquirente, in particolare si può scegliere fra:
• Mutui appositi (SAL: Stato Avanzamento Lavori) che prevedono il finanziamento per l’acquisto del terreno e per la costruzione in più tranches, definendo il valore dell’immobile, e quindi del finanziamento, mano a mano che si va avanti con i lavori. Prima di rilasciare ciascuna parte, la banca si accerta dell’avanzamento dei lavori tramite un perito. A seconda dell’esito del sopralluogo, l’istituto finanziario decide se proseguire o meno nell’erogazione del mutuo.
• Mutui liquidità, per i quali non è necessario dichiarare le finalità del finanziamento.
• Mutui per l’acquisto di prefabbricati o al completamento dell’edificazione di un immobile già realizzato, non comprendenti l’acquisto del terreno.
• Accollo della quota di mutuo in capo alla ditta costruttrice dell’edificio. Questa opzione può essere proposta dal costruttore e permette di evitare di stipulare un mutuo ex novo. Occorre, però, prestare attenzione alle condizioni economiche offerte dagli istituti finanziari ed alla solidità dell’azienda in questione: infatti, in caso di fallimento dell’impresa, si corre il rischio di continuare a pagare un mutuo per una casa non conclusa.
Quali sono i vantaggi?
I principali vantaggi provenienti dall’acquisto di una casa in costruzione e dall’accensione di un mutuo su di essa sono legati a:
• Prezzo. Acquistare un’abitazione in costruzione permette di risparmiare il 10% sul prezzo di acquisto e di ridurre l’importo del mutuo casa e dell’IVA al 4% nel caso di acquisto prima casa 10% nel caso di seconda casa
• Personalizzazione dell’immobile secondo i propri desideri, concordando con il costruttore materiali e finiture. Quest’ultimoha il compito di assicurare l’immobile per 10 anni.
• Garanzia di un valore di mercato elevato per diversi anni.
Quali gli svantaggi?
Oltre a considerare i lati positivi, è fondamentale essere al corrente anche degli svantaggi relativi a:
• Fallimento dell’impresa edile. È possibile che l’impresa edile fallisca e lasci i lavori a metà; per evitare problematiche di questo tipo è necessario concordare le garanzie di una fideiussione con la banca, la quale si impegna in caso di fallimento del costruttore a restituire ai compratori le somme versate in acconto.
• Impossibilità di erogare nuove quote nel mutuo in diverse fasi. In alcuni casi, può capitare che il perito accerti che gli avanzamenti fatti non siano sufficienti per procedere con l’elargizione di una tranche successiva e la persona si ritrovi a non poter continuare i lavori.
• Aumento dei costi. È necessario considerare, inoltre, che le uscite del perito hanno un costo, da moltiplicare per il numero delle valutazioni dello stato dei lavori, che si aggiunge al costo del finanziamento stesso.
Quali sono le tutele per l’acquirente?
Il Decreto Casa del 2014 ha introdotto l’irrinunciabilità dei diritti da parte dell’acquirente di un immobile in fase di costruzione in modo da evitare il rischio che i costruttori tentino di aggirare gli obblighi degli acquirenti. Infatti, in passato poteva accadere che l’impresa costruttrice convincesse il compratore a rinunciare alle proprie garanzie (per esempio alle garanzie di fideiussione) in cambio di uno sconto sull’immobile. Con il Decreto Casa queste garanzie diventano obbligatorie, in modo da tutelare maggiormente l’acquirente, che può richiedere ed ottenere il rimborso dell’acconto versato presentando le ricevute di pagamento.
