La concessione del mutuo su casa donata può presentare alcune problematiche in merito alla garanzia per la banca e connesse all’istituto del trasferimento gratuito di proprietà. Cerchiamo in primis di capire le motivazioni giuridiche per poi vedere quali sono le possibili soluzioni.
Mutuo casa donata: perché per la banca è un rischio?
La donazione di immobili può non di rado dare adito a contenziosi, non solo nell’immediato del trasferimento, ma anche in fase di successione, avanzati da eventuali eredi legittimari esclusi. La legge concede al riservatario escluso anche la facoltà di ottenere la restituzione della casa donata (a meno che non siano trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione nei registri immobiliari senza che siano intervenute opposizioni o 10 anni dalla morte del donante, senza che nessuno abbia esercitato azione di riduzione per far dichiarare nulli gli atti lesivi della quota legittima).
L’azione di riduzione è infatti uno strumento che il Codice Civile (art. 553 e ss.) riconosce agli eredi legittimari per ottenere la reintegrazione della quota di riserva lesa dalle disposizioni testamentarie pregiudizievoli.
Nonostante l’intermediazione di un notaio a garanzia quindi, la concessione di mutui su immobili donati può presentare delle problematiche di garanzia per la banca. La rinuncia preventiva all’azione di restituzione fatta dagli eredi legittimari fin tanto che il donante è ancora in vita, è ipoteticamente possibile ma si andrebbe a scontrare con l’articolo 557 del Codice Civile e quindi potrebbe essere contestata. Non serve quindi a garantire la banca.
Mutui e donazione: possibili soluzioni
Nella prassi bancaria esistono delle soluzioni anche se nessuna sembra essere risolutiva al 100%.
La più comune è lo scioglimento della donazione per mutuo dissenso: in pratica, per una sorta di finzione giuridica, si considera che il bene immobile non sia mai uscito dal patrimonio del donante e quindi di fatto si ripristina forzatamente lo stato giuridico antecedente all’atto di donazione del quale si intendono annullare gli effetti.
Di recente sta prendendo piede la proposta da parte delle banche di abbinare al mutuo su immobile donato una polizza assicurativa ad hoc pensata proprio per possibili richieste di restituzione del bene da parte di eredi legittimari.
