Marco e i suoi amici ci accompagneranno attraverso la sostituzione del mutuo da una banca all’altra
Si dice che la vita inizi a 40 anni, a quest’età si è più felici, soddisfatti e meno stressati, gli studi lo confermano e Marco non potrebbe essere più d’accordo. Il nostro inquilino del primo piano ha da poco avviato le pratiche per il divorzio, ma non ha perso il suo sorriso e la sua vitalità anche grazie al suo lavoro di pediatra e ai suoi piccoli pazienti, che gli hanno insegnato a rialzarsi con coraggio dopo ogni caduta.
Laura e John sono gli amici storici di Marco, uniti dalle scuole superiori, hanno vissuto esperienze indimenticabili, hanno festeggiato i momenti belli e superato insieme le difficoltà sui banchi di scuola e nel mondo del lavoro, senza mai perdere l’occasione di ritrovarsi a chiacchierare davanti a birra e patatine.
La prima ad aver acquistato una casa è stata la più intraprendente del gruppo, Laura, seguita da John e Marco in questo grande passo qualche anno dopo. Tutti e tre per comprare il loro primo appartamento hanno dovuto chiedere un mutuo, ma adesso con tante spese da sostenere il nostro affascinate pediatra vorrebbe cercare di risparmiare un po’. Laura gli ha parlato della surroga, la sostituzione del mutuo passando da una banca a un’altra che offre condizioni più vantaggiose, senza però modificare il tipo di mutuo stipulato in origine e il suo scopo.
I benefici potrebbero essere molti: la portabilità del mutuo è gratuita dal 2007 grazie al Decreto Bersani, per cui tutte le spese delle pratiche per il passaggio sono a carico della banca di destinazione; inoltre la vecchia banca non ha diritto a ricevere alcun preavviso e questa non può opporsi alla surroga, ma anzi deve avviare tempestivamente le pratiche se non vuole incorrere in sanzioni.
Attualmente un mutuo su 6 è stato surrogato, ma l’avvio di questa pratica non è stato facile e dopo un momento di rodaggio, nel 2009 in molti sono riusciti a sostituire i prodotti stipulati negli anni precedenti con contratti più vantaggiosi. Laura è riuscita ad abbassare il tasso fisso del suo mutuo passando da una banca a un’altra nel 2012, prima che iniziasse il periodo grigio dell’economia e che i tassi degli spread praticati dagli istituti di credito si alzassero dall’1% a oltre il 3%.
Ed eccolo lì uno dei termini più gettonati da giornali e telegiornali, il temutissimo spread, ma cos’è davvero? Marco e John sono confusi e anche Laura lo era, ma poi le hanno spiegato che lo spread altro non è che una componente del tasso di interesse pagato dal mutuatario e rappresenta il margine di guadagno dell’istituto di credito che concede il finanziamento. La sua funzione è quella di garantire alla banca un compenso sufficiente per la copertura delle spese di gestione, quelle amministrative, il rischio che deriva dal finanziamento e un margine di profitto.
Allo spread poi devono essere sommati l’Euribor o l’Irs a seconda che si parli rispettivamente di mutui a tasso variabile o a tasso fisso: l’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate) è il tasso di interesse applicato agli scambi interbancari, ovvero il prezzo che le banche danno al denaro; mentre l’Irs (Interest Rate Swap) è il tasso di interesse applicato alle operazioni di scambio sottoscritte dagli istituti bancari europei a copertura del rischio di interesse.
Nel 2015, con lo spread in discesa, l’Euribor negativo e l’Irs ai minimi storici, i mutui sono tornati a essere competitivi e hanno provocato una corsa alla sostituzione dei prodotti più cari.
Date, definizioni e percentuali a Marco comincia a girare la testa, ma questa volta non è colpa della birra, Laura lo rassicura, la surroga è ciò che fa per lui! Nel 2017 il 18% dei mutui sono stati surrogati, perché in questo momento le banche pur di erogare mutui a tasso fisso, stanno praticando degli sconti sullo spread, ovvero stanno riducendo il loro margine di profitto.
Per John invece, che ha sottoscritto un mutuo a tasso variabile, sarà meglio ripensarci nel 2018, nel caso dovessero registrarsi cambiamenti repentini degli indici Euribor.
Ma quali sono i documenti da compilare per surrogare? Cosa si deve fare? Marco vuole una lista dettagliata e allora Laura prende carta e penna e comincia a elencare:
– documentazione reddituale, per garantire alla nuova banca che il titolare del mutuo possa far fronte ai pagamenti;
– documentazione anagrafica, certificato di nascita, di stato civile, il documento di identità e la copia del CF;
– documentazione sull’immobile e sul mutuo precedente.
Una volta che si è in possesso di tutta la documentazione necessaria è possibile recarsi dalla nuova banca. È importante ricordarsi che sarà possibile modificare tutte le condizioni legate al contratto del mutuo, come l’importo della rata, i tassi di interesse e lo spread, ma non sarà possibile rivedere l’importo trasferito, esso dovrà essere pari al debito residuo che si aveva con la banca surrogata.
Questa è stata davvero una cena impegnativa, proficua certo, ma spossante, con tutte queste informazioni da carpire, ora è il momento di concedersi una fetta di torta gigante e di brindare, alla surroga ovviamente!
