Nel calcolo del mutuo per imprese tramite comparatori online di preventivi, non vanno inseriti solo capitale, durata e tipo di tasso ma anche le informazioni relative alla garanzia per il pagamento che, in assenza di altre garanzie, possono incidere sul riconoscimento del mutuo. L’immobile concesso in garanzia serve proprio a tutelare le banche in caso di insolvenza: ma quali sono i tempi di tolleranza?
Si parla molto del fatto che il Decreto Banche abbia confermato, se previsto nella clausola di inadempimento, la possibilità per l’istituto creditore di procedere alla vendita del bene dopo 18 rate insolute (anche non consecutive) per i clienti privati. Ma lo stesso decreto ha introdotto anche un’altra novità importante in tema di garanzia immobiliare di cui bisogna tener conto nel calcolo del mutuo se a richiedere il finanziamento è un’impresa. Come alternativa alla classica ipoteca immobiliare, l’articolo 2 infatti prevede il finanziamento alle imprese garantito da trasferimento di bene immobile sospensivamente condizionato.
Calcolo mutuo: alternative all’ipoteca sulla casa
Rientrano in questa particolare garanzia immobiliare non solo fabbricati (residenziali, industriali o commerciali) ma anche terreni. L’unica eccezione è rappresentata dall’abitazione principale che, per ragioni di tutela, non può essere inclusa. Questa particolare forma di garanzia può essere apposta ad un mutuo nuovo o ad uno già in corso. E’ bene precisare che si tratta comunque sempre di un accordo tra privati che, dunque non scatta in automatico per i contratti in essere (i quali però possono essere integrati con questa specifica clausola). In caso di inadempienza per un numero di rate che vedremo nel paragrafo successivo, il bene viene trasferito automaticamente alla banca, e questa può venderlo senza dover passare per la procedura esecutiva giudiziale.
Il Decreto Banche ha inoltre confermato anche il cd «pegno mobiliare non possessorio» che permette all’imprenditore di continuare ad usare i beni per l’esercizio dell’impresa senza subirne lo spossessamento.
Debiti insoluti mutui impresa: diritti della banca sull’immobile in garanzia
Quando si configura l’inadempienza che fa scattare i diritti della banca sull’immobile? Dipende dalla cadenza delle rate (e quindi anche di questo aspetto bisogna tener conto quando si effettua il calcolo del mutuo e se ne valuta la sostenibilità): in caso di rate mensili ne bastano tre (anche non consecutive) non pagate per oltre sei mesi, per rate a scadenza più lunga invece l’insolvenza scatta quando il pagamento non avviene per più di sei mesi dalla scadenza di una rata.
La banca deve notificare la volontà di avvalersi del diritto in esame: da allora devono passare 60 giorni per la nomina del perito per la stima dell’immobile (che può anche essere contestata dal debitore). All’impresa andrà versata l’eventuale differenza ottenuta con la vendita.
Da ultimo in caso di fallimento dell’impresa, il creditore ammesso al passivo può presentare domanda al giudice delegato per inserirsi in caso di esecuzione forzata.
