La settimana scorsa ho risposto alla domanda più gettonata (FAQ) relativamente alla possibilità di ottenere un mutuo integrativo. Questa settimana, invece risponderò alla 2° domanda più frequently asked che i nostri milioni di utenti ci pongono in MutuiperlaCasa. Affitto o Proprietà? Il mercato immobiliare in Italia negli ultimi anni ha rallentato la sua crescita del 25%, ma nelle grandi città le quotazioni sono diminuite solo del 10%. Anche il mercato delle locazioni tira il freno ormai da alcuni semestri e i canoni di locazione, nello stesso periodo, sono rimasti praticamente stabili (+0.2% i canoni di locazione per i bilocali e 0% quello per i trilocali nelle grandi città). Sul mercato finanziario la crisi sui mutui ha fatto sentire i suoi effetti contribuendo a rendere più difficile la ricerca di un mutuo conveniente. Con uno scenario del genere ci chiedono se sia il caso di comprare o di affittare l’abitazione. Ovviamente non posso dare una risposta univoca. Le variabili che entrano in gioco, in una scelta di questo tipo, sono numerose (capitale iniziale a disposizione, eventuale investimento alternativo, orizzonte temporale di riferimento, necessità personali).
Proviamo a fare un esempio pratico : acquisto di immobile a Roma del valore di 350mila con mutuo a tasso fisso al 5% per 30 anni, contro un affitto per lo stesso immobile di 1.200€ al mese. Per equità ho considerato la rata del mutuo e il canone di locazione di importo simile.
Per l’acquirente ho voluto considerare i costi di acquisto dell’immobile e di accensione del mutuo, i costi capitalizzati legati alla proprietà dell’immobile (Imu, manutenzione straordinaria, assicurazione), le rate mensili ed il beneficio fiscale della detrazione degli interessi su mutuo che quest’anno si sono ridotti a 3.000€ annui. Ho ipotizzato un tasso medio di crescita del mercato immobiliare del 2%.
Per l’inquilino, invece ho considerato le uscite relative ai canoni di locazione, rivalutati annualmente in base all’Istat e le tasse legate alla registrazione del contratto. Inoltre ho voluto anche ipotizzare che il surplus (ovvero la differenza positiva tra l’importo del canone e l’importo della rata, che alla data è di circa 100€ al mese) possa essere investito.
Bene, fatto tutto questo calcolo, alla fine del periodo temporale, considerato chi ha acquistato l’immobile ha avuto un guadagno superiore rispetto a chi ha scelto la locazione. A parità di tutte le variabili e riducendo l’orizzonte temporale di riferimento la differenza tra i due scenari si riduce, ma sempre a vantaggio di chi ha comprato. Ovviamente questo è solo un esempio. Basta che le variabili di riferimento cambino, per esempio un tasso variabile rispetto ad un tasso fisso, Roma rispetto ad un’altra città più piccola, ed i risultati ottenuti potrebbero essere diversi.
Devo dire in conclusione che, in linea generale il mercato immobiliare nel lungo termine ha sempre preservato il valore dell’immobile. Inoltre, a prescindere dai miei calcoli, la tendenza in Italia è quella di comprare casa, perché è sempre considerato un investimento tranquillo ed ha una valenza psicologica legata all’appartenenza sociale e alla sicurezza.
Quindi la risposta è ovvia.
Edoardo Merenda, Mutuiperlacasa.com (da Affari Italiani)
