Come richiedere un secondo mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa

Nel corso della vita può capitare di avere necessità di liquidità aggiuntiva, nonostante si stia già pagando un mutuo presso una banca. È il caso ad esempio di una ristrutturazione o dell’acquisto di una seconda casa: come far fronte a queste spese se non si è in possesso dei soldi necessari ma è già in corso un altro mutuo? Per far fronte a questa evenienza ci viene incontro il cosiddetto secondo mutuo, che altro non è che un mutuo integrativo che permette di ottenere liquidità aggiuntiva ad integrazione appunto del primo mutuo.

Ci sono due possibilità per richiedere un secondo mutuo: rivolgersi alla banca con cui si è stipulato il mutuo principale, oppure chiedere l’integrazione ad un’altra banca. Gli esperti suggeriscono di percorrere la prima strada, in quanto la banca che ha concesso il primo mutuo conosce la situazione reddituale e creditizia del proprio cliente e favorisce chi ha pagato sempre con regolarità tutte le rate.

Proprio per lo stesso motivo tuttavia, la vecchia banca potrebbe non essere interessata ad accendere un secondo mutuo e quindi rivolgersi ad una nuova banca diventa una necessità; questa resta comunque la strada meno consigliata, perché comporterebbe a tutti gli effetti la sostituzione del vecchio finanziamento con uno nuovo, con relativa nuova iscrizione ipotecaria di 1° grado.

Le differenze tra un mutuo prima casa e un secondo mutuo sono notevoli e si possono raggruppare in due grandi macro-categorie:

• Differenze su importo, garanzie e criteri di selezione
• Differenze di natura fiscale

Rispetto al primo punto, partiamo dall’importo, che è soggetto al cosiddetto limite di finanziabilità: significa che l’importo del mutuo è calcolato sulla differenza tra il valore dell’immobile e il valore dell’ipoteca accesa su di esso. Proprio questa differenza costituisce il valore massimo per un secondo mutuo. Si tratta nella gran parte dei casi di importi molto ridotti e non paragonabili a quelli concessi per il mutuo prima casa, quando addirittura in alcuni casi è possibile ottenere un mutuo 100%. È chiaro che le banche non erogano questi finanziamenti integrativi con leggerezza, ma anzi applicano criteri di selezione molto stringenti, potendo godere di garanzie molto limitate rispetto al mutuo principale.

L’altra differenza importante tra mutuo prima casa e secondo mutuo è di natura fiscale: il mutuo integrativo infatti non gode dei benefici fiscali riservati al primo mutuo casa, relativi alla detrazione degli interessi passivi. Una differenza di non poco conto, che deve far ben riflettere sull’opportunità o meno di accendere un secondo mutuo o cercare altre soluzioni alternative per ottenere liquidità aggiuntiva.

Prestito aggiuntivo, sostituzione, rifinanziamento e mutuo integrativo: le differenze

Ci sono altre possibilità per ottenere liquidità senza necessariamente accendere un secondo mutuo? Assolutamente sì. Ci si potrebbe ad esempio rivolgere ad un istituto di credito privato (le cosiddette “finanziarie”), senza intaccare la rata del mutuo originario ma piuttosto affiancandogli una seconda rata mensile. È chiaro che prima di concedere un prestito a queste condizioni, l’ente erogatore deve accertarsi che la situazione creditizia del cliente sia tale da sostenere il peso di due rate mensili. Bisogna inoltre tenere conto che i tassi di interesse applicati ai prestiti privati sono più alti di quelli applicati dalle banche, che godono della garanzia ipotecaria.

Altra possibilità è la sostituzione del mutuo, che significa il trasferimento del mutuo da una banca ad un’altra con richiesta di liquidità aggiuntiva. Per percorrere questa strada è però necessario estinguere completamente il primo mutuo in corso, e cancellare anche la relativa ipoteca, al fine di accendere un nuovo mutuo e una nuova ipoteca a condizioni completamente rinnovate. Questa possibilità è vantaggiosa solo in caso il debito residuo di un certo valore, se invece mancano poche rate all’estinzione del mutuo, non vale la pena fare una sostituzione del mutuo, perché il risparmio non è così evidente.

Infine, per rifinanziamento si intende sostanzialmente la sostituzione mutuo + liquidità, quindi con estinzione del mutuo precedente, mentre il secondo mutuo non prevede questa possibilità ma solo l’aggiunta di un mutuo ad integrazione del precedente.

Difficile dire quale sia la scelta migliore, perché tutto dipende dalle esigenze del richiedente, tipo l’importo, la durata e la finalità del mutuo richiesto. Al fine di decidere con maggiore consapevolezza, è quindi fondamentale essere ben informati sulle caratteristiche di ciascun finanziamento, meglio se aiutati da un commercialista o un amico esperto in questioni finanziarie. È di aiuto anche l’utilizzo dei comparatori mutuo online, che con poche informazioni riescono a mettere a confronto varie tipologie di mutuo e dare un prospetto della rata mensile e delle condizioni che saranno applicate al mutuo richiesti.

È davvero una rarità, ma non possiamo escludere la possibilità che sia ancora qualcuno che necessiti di un mutuo integrativo per l’acquisto di una seconda abitazione, diversa quindi dall’abitazione principale. È chiaro che stiamo parlando di una situazione particolare, perché è molto difficile che una stessa persona sia in grado di sostenere le rate di un mutuo prima casa e di un mutuo integrativo per l’acquisto di una seconda abitazione, ma non è un caso da escludere a priori.

Innanzitutto bisogna considerare che il mutuo seconda casa, qualora si tratti di secondo mutuo, è soggetto alle stesse condizioni previste in precedenza, relativi a limiti e criteri selettivi per l’erogazione da parte delle banche. Ma non solo. Di per sé il mutuo seconda casa ha delle caratteristiche intrinseche che lo differenziano dal mutuo prima casa e lo rendono sostanzialmente meno conveniente.

Le banche infatti tendono ad essere molto caute nell’erogazione di mutuo per seconde case e non raramente ad applicare tassi e costi accessori più elevati. Non da ultimo poi c’è da considerare il fattore fiscale: il mutuo principale gode di vantaggi fiscali che non vengono applicati alle altre tipologie di mutuo.
Oltre ai tassi di interesse meno agevolati, ci sono anche le tasse applicate in fase di compravendita, che nel caso della prima casa sono dello 0,25%, mentre sulle seconde case sale al 2% e la detraibilità degli interessi passivi, di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente.

In sostanza chiedere un mutuo seconda casa avendo un mutuo già in corso potrebbe risultare una scelta molto onerosa, che vale la pena ponderare con attenzione per non rischiare di rimanere impigliati nella trappola delle rate mensili troppo alte.

Diverso è il discorso relativo ai mutui ristrutturazione, ossia i mutui richiesti al fine di effettuare opere di abbellimento della propria abitazione principale. Si distinguono tre tipologie di ristrutturazione:

• Manutenzione ordinaria: implica piccoli lavori idraulici, elettrici e/o murari che non modificano gli ingombri dell’appartamento e pertanto non richiedono autorizzazioni specifiche;
• Manutenzione straordinaria: si tratta di lavori di ristrutturazioni più ingenti, che prevendono ad esempio l’abbattimento di mura e porte, e quindi necessitano di un progetto e una domanda di autorizzazione;
• Grandi opere: in questo caso si parla di costruzioni di abitazioni, modifiche di destinazioni d’uso e in generale interventi che riguardano l’immobile nella sua interezza e per i quali quindi serve una vera e propria concessione edilizia.

Nella gran parte dei casi i mutui ristrutturazione vengono richiesti per manutenzione ordinaria, quindi piccoli interventi di abbellimento della propria casa. Per quanto piccoli, i costi di questi lavori possono variare molto in base alla tipologia e ai materiali scelti, che siano di bassa o ottima qualità. In ogni caso tuttavia questi importi non sono assolutamente paragonabili a quelli necessari per l’acquisto di una seconda casa e pertanto il mutuo integrativo si adatta maggiormente all’esigenza di una ristrutturazione piuttosto che a quella dell’acquisto di un immobile.

Come abbiamo visto infatti, l’importo erogabile per un secondo mutuo è dato dalla differenza tra il valore dell’immobile e l’ipoteca attiva su di essa. Un importo quindi che non potrà mai essere pari al valore di una casa, ma più facilmente potrà avvicinarsi a quello necessario per ristrutturare casa.

Ultimo ma non meno importante vantaggio del richiedere un mutuo ristrutturazione come secondo mutuo è la possibilità di godere delle detrazioni fiscali che da diversi anni ormai il Parlamento inserisce nella Legge di Bilancio. Anche per il 2017 infatti è stata confermata la possibilità di detrarre il 50% delle spese sostenute per le ristrutturazioni edilizie

Il bonus ristrutturazione è applicabile agli interventi di manutenzione straordinaria ma non solo: gli interventi di efficientamento energetico godono di una detrazione pari al 65% così come gli interventi volti all’adozione di misure antisismiche sugli immobili presenti nelle zone ad alto rischio sismico. Si tratta di un risparmio di non poco conto, se si considera che la soglia massima dell’importo detraibile è stata alzare a 96mila euro annui, contro i 48mila concessi fino allo scorso anno.

In ultima analisi il mutuo integrativo ha alcuni vantaggi e diversi rischi. I vantaggi sono legati alla possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva e godere di condizioni contrattuali completamente diverse rispetto al mutuo prima casa, quali il tipo di tasso e la durata del finanziamento. I rischi però non sono da sottovalutare: c’è da considerare innanzitutto la propria situazione economica e patrimoniale, condizione imprescindibile per qualunque banca voglia concedere un secondo mutuo.

A ciò si deve aggiungere la storia creditizia del cliente che, solo qualora risulti un buon pagatore, potrà avvicinarsi ad una richiesta di questo tipo. Se ad esempio si viene segnalati al Crif come cattivi pagatori, è praticamente impossibile accedere ad un nuovo finanziamento. Essere puntuali con il pagamento delle rate del primo mutuo è fondamentale ed è il motivo per cui ad un buon pagatore conviene rivolgersi alla banca presso cui si sta pagando il vecchio finanziamento. Infine il rischio principale è legato all’importo erogabile, che spesso è molto ridotto e non è detto sia sufficiente per soddisfare le proprie esigenze.