Principali caratteristiche del mutuo 100 per cento: cosa significa e come si calcola

Il mutuo 100 per cento è un finanziamento indicato per coloro che intendono comprare casa, ma non possiedono alcun capitale iniziale per poter così coprire il totale della spesa. Nello specifico, si differenzia da tutte le altre tipologie di mutuo poiché l’istituto creditizio eroga l’intera somma di denaro (il 100%) corrispondente al costo dell’immobile, invece che una cifra che può arrivare fino a circa l’80% del valore complessivo.

Questa soluzione finanziaria, introdotta a seguito della forte espansione immobiliare di fine ‘900, torna oggi ad affacciarsi sul mercato italiano dopo parecchi anni di assenza, frutto della crisi economica unita alle sfavorevoli condizioni di applicabilità di tale formula creditizia legata all’elevato rischio di cui deve farsi carico la banca.

Per tali ragioni, sono comunque ancora pochi gli istituti di credito che propongono un mutuo al 100% e, inoltre, applicando condizioni maggiormente sfavorevoli rispetto alle altre soluzioni di credito (uno spread più alto, in media da 0,50 all’1% e l’obbligo di stipulare una polizza fideiussoria a copertura della parte eccedente il limite dell’80%, come prescritto dalla Banca d’Italia).

Il mutuo al 100% è una soluzione particolarmente vantaggiosa per quelle giovani coppie o anche single che sono interessati all’acquisto della prima casa, o alla ristrutturazione di questa, ma non possono fare affidamento su un capitale di partenza per liquidare la somma non coperta dalle normali tipologie di finanziamento (circa il 20% del totale) e tutte le spese aggiuntive ad esso correlate (atti notarili, imposte, assicurazione, …).

Inoltre, risulta ideale per tutte le tipologie di lavoratori con reddito, non avendo specifiche limitazioni sulla base della tipologia di contratto d’impiego (se non a discrezione della banca per regolamentazioni interne). Nello specifico:

• Dipendenti pubblici o statali;
• Lavoratori con contratto a tempo indeterminato;
• Lavoratori autonomi;
• Lavoratori con contratto a tempo determinato.

Per quanto riguarda, invece, la documentazione da presentare:

• Carta d’identità in corso di validità;
• Codice fiscale;
• Ultima busta paga;
• Stipula polizza fideiussoria (vedi capitolo seguente).

Prima di tutto, è bene fare un breve excursus sul significato di rischio bancario connesso alla stipula di un mutuo. Tale concetto viene indicato nel linguaggio finanziario con il termine Loan to Value (LTV): si tratta del rapporto tra l’importo erogato dalla banca e il valore dell’immobile per cui è stato richiesto il finanziamento. Di conseguenza, rappresenta la somma di denaro “rischiata” dall’istituto di credito sul totale del bene ipotecato come garanzia di rimborso. Nel nostro caso specifico, il 100%: si tratta, quindi, della formula di credito maggiormente rischiosa per una banca e ne giustifica la sua limitata offerta.

Sulla base di quanto appena esposto, l’art.38 riguardante il credito fondiario del D.Lgs.385-93 in materia bancaria e creditizia, unito alla Delibera del CICR del 22-04-95, stabiliscono che l’importo massimo erogabile da una banca a scopo di finanziamento non può superare l’80% del valore ipotecario o del costo dei lavori complessivo. Questa percentuale può essere innalzata fino al 100% (nel nostro caso specifico) solo a seguito di presentazione di garanzie integrative, come fideiussioni bancarie o assicurative, fondi di garanzia o altre soluzioni equiparabili, etc., conformemente alle linee guida fornite dalla Banca d’Italia.

Semplificando il tutto, i principali requisiti e garanzie richiesti per poter accedere ad un mutuo al 100% sono i seguenti:

• La stipula di una polizza fideiussoria. Si tratta di un’assicurazione a copertura del 20% eccedente l’importo massimo erogabile dall’istituto creditizio in caso di insolvenza. Essa va rimborsata o all’interno delle rate del mutuo, rendendole quindi più onerose, o in seguito, lasciando quindi una fastidiosa pendenza a carico del mutuatario. Inoltre, tale importo, non è standard ma varia tra i diversi istituti creditizi sulla base della loro politica interna e di un coefficiente sul capitale garantito che oscilla tra lo 0,2 e il 5%;
• La dimostrazione di possedere redditi sufficienti a coprire l’esborso complessivo per rimborsare le rate. Il prolungato periodo di tempo necessario a liquidare l’intera somma presuppone, di conseguenza, introiti lavorativi (o di altra natura) per una durata quantomeno equiparabile. Di conseguenza, emerge come risultino facilitanti la presenza di doppio reddito o un impiego a tempo indeterminato in una società economicamente solida.

Il mutuo 100% ha specifiche condizioni economiche che lo differenziano da tutte le altre tipologie di mutuo. In primis, la durata del piano di ammortamento è maggiorata per contenere l’esborso che il mutuatario deve affrontare per ogni singola rata. Si passa, infatti, dai 25/30 anni della maggior parte delle soluzioni di finanziamento ai 35/40 tipici di questa tipologia creditizia. In questo modo, la somma massima da versare per ciascuna rata non supera il 30% del reddito mensile del debitore.

In secondo luogo, si può optare per due diverse soluzioni di rimborso del credito: a tasso fisso o variabile, con conseguenti differenti modalità di calcolo della rata.

• Tasso fisso equivalente ai criteri Eurirs e spread, con conseguente rata di importo costante (e senza aumenti) nel tempo;
• Tasso variabile equivalente ai criteri Euribor e spread, con conseguente rata d’importo variabile sulla base delle oscillazioni del mercato.

Nel complesso, infine, questa soluzione di finanziamento prevede costi più alti rispetto ad un mutuo prima casa tradizionale. La causa è da ricercarsi nel maggiore rischio di insolvenza a cui deve far fronte la banca, frutto di un maggior importo erogato e dell’allungamento del piano di rimborso, che porta ad un conseguente incremento dei costi delle spese aggiuntive obbligatorie:

• Spread più elevato in funzione del maggiore rischio per l’istituto creditizio in caso di insolvenza;
• Aumento degli interessi applicati sulla rata mensile (in funzione dello spread);
• Costo superiore della polizza assicurativa rischio vita e impiego.

Trattandosi di una tipologia di credito soggetta alle variazioni del mercato finanziario e immobiliare, non è possibile affermare con certezza quali banche offrano in futuro un mutuo al 100%. Ci limitiamo, quindi, a citare i due maggiori istituti bancari, presenti sul territorio nazionale, che al momento offrono questa soluzione di finanziamento. Caratteristica comune ad entrambi è il target, identificato nella fasce giovani.

Mutuo Domus offerta Superflash di Intesa–Sanpaolo

Dedicato ai soggetti di età compresa tra i 18 e i 35 anni, anche con contratti d’impiego atipici, che hanno intenzione di acquistare la loro prima casa. Si tratta di una formula a tasso fisso o variabile di durata complessiva non superiore a 40 anni. Lo spread applicato si calcola tenendo conto dalla durata contrattuale, indicativamente tra il 2,70 e il 2,95%.

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Mutuo Valore Italia Giovani di Unicredit

Dedicato a chi ha meno di 40 anni, si caratterizza per una formula a tasso fisso o variabile e si applica ad importi non superiori a 250.000 euro attivando il “Fondo Garanzia Mutui Prima Casa”. La durata complessiva del piano di rimborso non può superare i 40 anni e lo spread applicato si calcola sulla base delle caratteristiche creditizie del richiedente.

Clicca qui per maggiori informazioni.

In passato molte altre banche proponevano soluzioni di credito al 100% del valore immobiliare complessivo a giovani desiderosi di poter acquistare la loro prima casa: tra queste Credem, BNL e ING Direct (Mutuo Arancio). Al momento, però, tali proposte non sembrano far più parte del loro ventaglio di offerte in tema di finanziamenti.

Dato che, come già accennato, le proposte a questo proposito variano spesso in virtù della situazione economica vigente, per poter ottenere informazioni più precise circa quali banche offrano mutui al 100% o soluzioni equivalenti si consiglia di visitare i siti delle principali banche, consultare i fogli informativi in sede o chiedere ulteriori chiarimenti presso gli sportelli dedicati.