L’ormai imminente riforma del catasto costituisce una vera e propria rivoluzione nel settore immobiliare. Se da un lato è vero che i criteri di valutazione del patrimonio e delle relative rendite catastali risalgono a tempi in cui l’economia e la finanza, sia del Paese che dei singoli cittadini, erano lontani anni luce dai criteri attuali per cui era tempo di porre in essere utili correttivi, dall’altro innovazioni così radicali nella forma e, soprattutto, nell’entità lasciano spazio a non poche perplessità circa la mancata gradualità della riforma. Cinque sono i punti essenziali che marcano il prossimo cambiamento, analizziamoli:
– innanzitutto troviamo il criterio di valutazione del valore patrimoniale. Lex Agenzia del territorio fornirà i dati relativi al valore di mercato stabilito per ogni tipologia di immobile e, grazie ad esso, si potrà definire il valore patrimoniale di ogni unità immobiliare attraverso un calcolo basato su funzioni statistiche che tengono conto di molteplici fattori, quali, ad esempio, l`anno di costruzione, il piano, l`esposizione, l`affaccio, l`ascensore, il riscaldamento (centralizzato o autonomo) ed, infine, lo stato di manutenzione. Il risultato ottenuto verrà moltiplicato per i metri quadrati dellimmobile ottenendo, così, il valore patrimoniale.
– In secondo luogo, troviamo la rendita catastale. Si partirà dal valore di locazione, espresso non più in vani ma in mq, a cui si sottrarranno alcune spese, quali ad esempio la manutenzione straordinaria, i costi di amministrazione ed assicurazione. Il valore così ottenuto dovrà essere moltiplicato per la superficie ed il risultato costituirà la nuova rendita catastale.
Successivamente, abbiamo il federalismo catastale. Contrariamente a quanto avvenuto fino ad ora, non sarà più lex Agenzia del territorio a raccogliere i dati (che difficilmente sono presenti in una mappa catastale) sui quali dovrà essere determinata la rendita ed il valore patrimoniale, bensì da adesso spetterà ai comuni.
I provvedimenti di autotutela saranno garantiti ricorrendo alle Commissioni tributarie avverso le determinazioni delle rendite catastali. Queste dovrebbero rispondere entro 60 giorni, mentre si potrà adire il TAR in ordine alle questioni di legittimità.
Da ultimo per gli immobili storici, che rientrano nella categoria catastale a/9 (palazzi e castelli di rilevanza storico-artistica), sarà operata una distinzione tra quelli non suscettibili di sfruttamento commerciale e quelli passibili di essere messi a reddito commerciale.
Qui di seguito le categorie catastali ammesse –>
