Cos’è il mutuo al 100%
Il mutuo al 100% è un finanziamento in cui la banca eroga l’intera somma di denaro corrispondente al costo dell’immobile, invece che una cifra che può arrivare fino a circa l’80% del valore complessivo. La differenza rispetto al mutuo tradizionale sta proprio nella percentuale finanziata rispetto al valore della casa, un rapporto tecnicamente chiamato LTV (Loan to Value).
Trattandosi della formula di credito maggiormente rischiosa per una banca, gli istituti che la propongono sono pochi e applicano condizioni più severe rispetto a un mutuo standard.
Perché serve una garanzia aggiuntiva per il mutuo al 100%
La normativa bancaria italiana stabilisce che l’importo massimo erogabile da una banca a scopo di finanziamento non può superare l’80% del valore ipotecario dell’immobile. Questa percentuale può essere innalzata fino al 100% solo a seguito di presentazione di garanzie integrative, come fideiussioni bancarie o assicurative, fondi di garanzia o altre soluzioni equiparabili.
In pratica, per ottenere un mutuo al 100% serve quasi sempre una polizza fideiussoria, un’assicurazione a copertura della parte eccedente l’80%, oppure l’accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa, di cui parliamo nella prossima sezione.
Il Fondo di Garanzia Prima Casa: come funziona
Il Fondo di Garanzia Prima Casa è gestito da CONSAP ed è rivolto a chi desidera acquistare la propria abitazione principale e non è proprietario di altri immobili a uso abitativo.
La garanzia funziona su due livelli:
- Garanzia ordinaria: copre il 50% della quota capitale del mutuo, disponibile per chi non possiede altri immobili abitativi.
- Garanzia rafforzata: per le categorie prioritarie la copertura può salire fino all’80%, e raggiungere il 90% per le famiglie numerose.
Rientrano tra le categorie prioritarie i giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro, le giovani coppie, i nuclei monogenitoriali con figli minori e i conduttori di alloggi IACP.
Box dato: la garanzia rafforzata all’80-90% è concessa solo se il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il prezzo d’acquisto dell’immobile supera l’80% — condizione che riguarda proprio i mutui al 100%.
Requisiti per accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa
Per ottenere la garanzia statale, l’immobile e il richiedente devono rispettare alcuni limiti precisi:
- Limite ISEE: fino a 40.000 euro per la garanzia rafforzata all’80%, con soglie più alte per le famiglie numerose.
- Importo massimo del mutuo: non può superare 250.000 euro.
- Tipologia di immobile: deve essere destinato ad abitazione principale, trovarsi in Italia e non appartenere alle categorie catastali di lusso (A1, A8, A9).
- Tasso applicato: per i mutui con priorità, non può superare il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), il valore medio dei tassi calcolato trimestralmente dal Ministero dell’Economia.
Il Fondo è stato rifinanziato su base pluriennale fino al 2027, uscendo dalla logica del rinnovo anno per anno che lo caratterizzava in passato.
Costi e condizioni tipiche di un mutuo al 100%
Anche con l’accesso al Fondo di garanzia, un mutuo al 100% comporta condizioni economiche diverse da un mutuo tradizionale:
- Durata più lunga: si passa dai 25/30 anni della maggior parte delle soluzioni di finanziamento ai 35/40 tipici di questa tipologia, per contenere l’importo della rata.
- Spread più alto: legato al maggiore rischio di insolvenza a cui deve far fronte la banca.
- Polizza assicurativa più onerosa, a copertura del rischio vita e impiego.
La rata, in ogni caso, viene generalmente calibrata perché non superi il 30% del reddito mensile del debitore, in linea con i criteri di merito creditizio applicati a qualsiasi mutuo.
