Quali sono i requisiti per la donazione di un immobile

La donazione consiste in un contratto nel quale un soggetto (che viene chiamato donatore) decide di regalare ad un altro (il donatario) un bene mobile o immobile a titolo gratuito, cioè senza volere nulla in cambio. Ciò che amministrativamente viene considerato come donazione è di fatto un atto pubblico che prevede la presenza di un notaio al fine di essere considerato valida.

Non rientra nella donazione con obbligo di firma notarile la cosiddetta “donazione manuale”, ovvero il regalo di un bene di uso comune e di modesto valore. Il criterio che definisce la modicità dell’oggetto è che il valore del dono non gravi in modo significativo sulla condizione economica del donante.

La donazione di un immobile è soggetta dunque a regole che la definiscono più precisamente:

1. Entrambi i soggetti devono esprimere il loro assenso affinché la donazione possa risultare effettiva;
2. I minori, gli interdetti, gli inabilitati e le persone private della capacità di disporre dei propri beni non possono disporre donazioni. È concessa invece la donazione nei confronti di possibili figli futuri non ancora nati o concepiti;
3. Minori e interdetti possono ricevere donazioni solo tramite genitori e tutori legali;
4. Il bene deve essere già in possesso del donante al momento della donazione;
5. La revoca della donazione è possibile solo su accordo di entrambi i soggetti, fatta eccezione per i casi in cui l’autorità giudiziaria la richieda. Il donante ha quindi il diritto di chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria, la quale stabilirà se si sono verificati comportamenti ingiuriosi (che rientrano sotto il termine tecnico di ingratitudine) da parte del donatario. Anche nel caso di sopravvenienza dei figli, il donante potrà richiedere la revoca della donazione.

La donazione remuneratoria

Esistono vari tipi di donazioni di un immobile, come ad esempio quella remuneratoria della quale si servono tutti coloro che vogliono sdebitarsi per aver ricevuto un beneficio. In questo caso colui che decide di donare il bene è soggetto a garanzia per l’evizione: il donante dovrà infatti risarcire il donatario nel caso in cui il bene o il diritto che si intende donare appartengano ad un terzo soggetto o nel caso in cui il donatore non abbia un effettivo diritto di titolarità sul bene. Non è prevista la revoca per nessun motivo.

La donazione in riguardo al matrimonio

Altra tipologia è quella della donazione in riguardo al matrimonio, ovvero fatta in vista di un matrimonio futuro. Questa tipo di donazione è valida a partire dalla data di celebrazione del matrimonio anche se non viene accettata da parte del donatario. Tuttavia non rimane valida in caso il matrimonio non venga più celebrato.

Inoltre, se dopo la celebrazione uno dei coniugi richiede l’annullamento del matrimonio, anche la donazione verrà considerata annullata. Ciò che il coniuge di buona fede (cioè colui non a conoscenza del vizio che ha causato l’annullamento del matrimonio) percepisce precedentemente alla richiesta di annullamento del matrimonio non è da considerarsi da restituire.

Nel caso, invece, in cui i donatari trasferiscano a terzi, in buona fede al momento del matrimonio, ciò che è stato loro donato, essi non sono tenuti alla restituzione al donante. Infine, nel caso di donazione fatta a figli nascituri, essa sarà da considerarsi valida solo nel caso in cui si presentino gli estremi per un matrimonio putativo, secondo l’articolo 128 del Codice Civile.

N.B. Separazione e divorzio non incidono sulla validità della donazione di un immobile.

La donazione modale e indiretta

Come ultima tipologia troviamo le donazioni modali e indirette. Nel primo caso il beneficiario potrebbe dover pagare un onere a cui deve adempiere entro i limiti del valore della cosa donata. Questo obbligo può essere nei confronti del donante, a favore di terzi o a favore della comunità. Nel caso in cui la donazione casa non copra tutti i costi necessari per l’adempimento dell’onere, il donatario non è tenuto a pagare l’eccesso.

La donazione indiretta deriva, invece, dalla stipula di un contratto che, in modo non diretto, ha come conseguenza l’arricchimento gratuito di uno dei due soggetti. In questa categoria rientrano ad esempio il comodato d’uso di un immobile o di una vettura, oppure la vendita del bene ad un prezzo minimo.

È necessario dire che la donazione di una casa, a prescindere dalle diverse tipologie, è sempre soggetta al pagamento di un’imposta applicata al valore del bene e dei diritti oggetto di trasferimento. Sono soggetti a essa: beni mobili e immobili; quote di società che hanno amministrazione, sede legale o oggetto in Italia; crediti, cambiali, vaglia, assegni e titoli di Stato; atti che configurano una donazione non ufficiale.

Sono invece escluse da questa imposta le donazioni a favore dello Stato da parte di regioni, province, comuni ed enti pubblici, Onlus, partiti politici, etc. inoltre, sono esenti anche le aziende trasferite da genitore a figlio, a patto che gli eredi proseguano nell’attività per almeno 5 anni dalla donazione.

Come si calcola l’imposta di una donazione?

Essa deve essere pagata dal donatore secondo le stesse disposizioni previste per l’imposta di successione, ovvero:

L’imposta dovrà essere versata al momento in cui viene registrato l’atto di donazione dell’immobile presso il notaio. Ad essa andrà, inoltre, aggiunta anche l’imposta di registro pari a euro 200,00.

Se i beni in transazione sono immobili, sono dovute anche le imposte ipotecarie e catastali. Esse hanno valori diversi secondo la seguente casistica:

• Nel caso di abitazione ritenuta prima casa per il donatario, le imposte sono ridotte e pari a 200 euro per imposta ipotecaria e 200 per quella catastale.
• Nel caso di altri immobili, l’imposta ipotecaria sarà pari al 2% del valore dell’immobile e quella catastale pari all’1% del valore dello stesso.

La base imponibile su cui vengono calcolate le aliquote è data dalla rendita catastale pari al 5% e moltiplicata per un coefficiente che varia in base all’immobile:

Bisogna precisare che la donazione può essere impugnata dai soggetti legittimati, i quali hanno diritto di rendere inefficaci le donazioni che possano in qualche modo ledere la quota che la legge gli garantisce, ovvero la quota di legittima. Tale quota è calcolata sul valore della somma tra l’attivo dell’ereditario e delle donazioni fatte in vivo dal defunto.

Se un erede ritiene di aver subito una privazione a causa di donazioni effettuate dal defunto a soggetti terzi, può intervenire tramite un’azione giudiziaria chiamata riduzione. È possibile richiedere la riduzione contro il donatario solo entro 10 anni dalla morte del defunto. Nel caso in cui il bene non appartenesse più al donatario e non fosse in grado di risarcire in altro modo il legittimato, quest’ultimo può chiedere ai successivi proprietari la restituzione del bene.

La donazione può essere oggetto di un’azione di sottrazione del bene, con conseguente restituzione al donatario, solo entro 20 anni dall’atto di donazione. Superato tale limite, la restituzione cade in prescrizione e il legittimato non avrà più diritto ad ottenere il bene.

Gli immobili provenienti da una donazione risultano essere molto penalizzati per l’erogazione di un mutuo, in quanto azioni come quelle di restituzione rendono difficile la costituzione di diritti di garanzia per il donatario. La lunga tempistica dei 20 anni perché possa cadere in prescrizione ha reso ancora più difficile la commerciabilità degli immobili visto che la banca non riconosce nessuna garanzia.

Nel caso in cui il donante sia defunto e siano passati 20 anni dall’atto di donazione, non sussistono problemi rilevanti ma, al contrario, se esso fosse ancora vivo, la banca potrebbe richiedere al donante di subentrare nel contratto di mutuo come terzo datore di ipoteca. In questo modo il donatario viene tutelato da future azioni legali (economicamente sconvenienti) da parte degli eredi. Inoltre, non è possibile donare una casa per cui è stato acceso un mutuo a meno che il donatario non estingua precedentemente l’ipoteca presso l’istituto di credito, oppure si faccia carico egli stesso del pagamento del mutuo.

Infine, sono sempre più consigliate le polizze assicurative che coprono i rischi derivanti dal mutuo su beni di natura donativa. L’assicurazione funge da garanzia, infatti, sull’immobile donato e rimborsa l’istituto di credito in conseguenza di eventuali azioni giudiziarie da parte di eredi legittimi.

Come abbiamo visto, la donazione di una casa, per quanto utile e spesso salvifica, è di fatto un procedimento amministrativo decisamente complesso. Per questo motivo è consigliabile essere sempre molto attenti nel momento in cui si decide di ricorrere ad una transizione per donazione di un bene immobiliare, specialmente nel caso in cui si voglia accendere un mutuo o esso sia già attivo sull’immobile in questione. In questi casi è infatti sempre meglio ricorrere all’aiuto di esperti del settore per evitare di incorrere in truffe, sanzioni o scelte non convenienti.