Scopri come funziona il mutuo per la ristrutturazione della casa

Chi già possiede un immobile ma necessita della liquidità per poterlo ristrutturare può usufruire di un mutuo per ristrutturazione, una tipologia di finanziamento simile al mutuo prima casa, ma con differenti modalità di erogazione: a inizio o fine lavori (in un’unica soluzione), oppure in più tranche erogate in corso d’opera. Si tratta, inoltre, di una soluzione assai più vantaggiosa rispetto al prestito personale, sia per il tasso d’interesse solitamente più basso e la possibilità di accedere ad un importo maggiore, sia per l’ampia durata del piano di ammortamento. Il mutuo ristrutturazione casa consente di ottenere un finanziamento fino all’80% del valore stimato dell’immobile al seguito degli interventi di ristrutturazione.

Ristrutturare casa significa compiere un investimento nel tempo, spesso conseguente all’acquisto della medesima, che richiede spesso un rilevante sforzo economico. La tipologia di mutuo in questione, però, appare un prodotto ai più sconosciuto e dunque poco sfruttato, rispetto al numero di casi per cui costituirebbe una valida soluzione.

Prima di poter calcolare la soluzione più adatta alle proprie esigenze, è utile conoscere le differenti tipologie di interventi inerenti a un mutuo per la ristrutturazione di una casa. Si tratta, infatti, di tutte quelle opere atte a soddisfare i bisogni individuali o del proprio nucleo famigliare, a cominciare dalla ricostituzione della dignità architettonica o dall’ammodernamento dei locali, fino all’installazione di soluzioni energetiche alternative. Sono, quindi, compresi interventi che riguardano l’edificio sia esternamente che internamente, sia nella sua interezza che una sua specifica parte.

Si possono così individuare tre diverse tipologie di intervento associabili a un mutuo ristrutturazione:

• Piccole opere, che non necessitano di concessione edilizia da parte del Comune, e si dividono a loro volta in:
  • Manutenzione ordinaria,
  • Manutenzione straordinaria;
• Grandi opere, che prevedono il rilascio di una concessione edilizia da parte del Comune e quindi ulteriori oneri economici, sulla base della tipologia di edificio e della superficie interessata.

Mutuo ristrutturazione casa per la manutenzione ordinaria

Si tratta di interventi che possono interessare tutto l’edificio o solo una sua parte, senza però intaccarne l’aspetto esteriore e l’ingombro originari. Comprendono:

• Riparazioni e/o rinforzi strutturali (su parti di muratura o copertura), riparazione o sostituzione di finiture interne e/o serramenti interni, decorazione degli interni, abbattimento o innalzamento di pareti non portanti;
• Rifacimento del tetto, riparazione o sostituzione di grondaie, ripristino di facciate (senza modificare materiali e colori preesistenti), sostituzione infissi e/o serramenti esterni, interventi di manutenzione del verde o realizzazione posti auto livello terreno.

Sono la parte più consistente degli interventi di ristrutturazione e, come già specificato in precedenza, non necessitano di ulteriori esborsi di denaro al fine di ottenere la concessione da parte del Comune. I proprietari sono però responsabili del rispetto delle norme di sicurezza e igiene e della regolarità dei lavori.

Mutuo ristrutturazione per la manutenzione straordinaria

Si tratta di tutti quegli interventi di consolidamento, sostituzione e ammodernamento di parti di struttura portanti delle costruzioni. Comprende anche:

• Realizzazione di servizi igienici e tecnologici, sostituzione e/o ammodernamento impianto elettrico e termico;
• Interventi di ammodernamento delle aree o strutture di servizio, creazione di giardini, verde pensile e/o verticale;
• Trasformazione di singole unità immobiliari in più unità e viceversa.

Per tutti questi interventi è necessaria l’autorizzazione edilizia rilasciata dal Comune, previa presentazione di specifico progetto, senza tuttavia ulteriori spese per l’ottenimento della concessione edilizia.

Grandi opere

Si tratta di tutti quegli interventi che riguardano l’edificio nella sua interezza e comportano cambiamenti d’uso, dimensioni, aspetto estetico. Comprendono: la costruzione di nuovi edifici, l’ampliamento di edifici già esistenti, l’installazione di prefabbricati.

Tutti questi interventi richiedono il rilascio, con conseguente ulteriore esborso di denaro, di una concessione edilizia da parte del Comune, previa presentazione di tutta la documentazione correlata.

Requisiti legali ed economici per la stipula del contratto

Per quanto riguarda i requisiti che è importante soddisfare per poter accedere al mutuo per ristrutturazione casa, si tratta essenzialmente della maggiore età e della residenza in Italia (vedi requisiti mutuo prima casa). Inoltre, ulteriori requisiti di tipo economico e giuridico sono legati ai principali documenti richiesti all’atto della stipula del contratto.

Per quanto riguarda la documentazione reddituale, sono richieste le ultime due buste paga (nel caso di lavoratori dipendenti) o gli ultimi due modelli unici e il modello F24 (nel caso di lavoratori autonomi), l’ultimo modello CUD o 730 e l’ultimo estratto conto corrente. Questo al fine di dimostrare la propria capacità di solvibilità del mutuo che si intende stipulare. Inoltre, nel caso di contratto a tempo determinato, esso deve avere durata non inferiore a quella del finanziamento richiesto.

Documentazione inerente l’intervento di ristrutturazione

Per quanto riguarda, invece, la documentazione inerente l’intervento di ristrutturazione, oltre all’atto di proprietà dell’immobile e la relativa planimetria catastale, occorre fare richiesta al Comune del permesso per poter effettuare le opere di ristrutturazione presentando la Dichiarazione di Inizio Lavori (DIA) (compilata e firmata da un esperto del settore autorizzato), far effettuare una perizia immobiliare e consegnare ulteriori incartamenti sulla base della tipologia di lavoro che si intende svolgere.

• Per piccole opere di manutenzione ordinaria, il preventivo di spesa della ditta esecutrice dei lavori;
• Per piccole opere di manutenzione straordinaria, al preventivo vanno aggiunti il progetto edilizio e la domanda di autorizzazione edilizia (corredata di DIA);
• Per grandi opere, oltre a tutti i precedenti, è richiesta la concessione edilizia rilasciata dal Comune e la certificazione di pagamento del contributo edilizio (quando richiesto).

Prendiamo ora in considerazione più nello specifico i due principali documenti necessari per la definizione dell’importo del mutuo ristrutturazione casa.

• Il preventivo lavori (o di spesa): è il principale documento necessario per ottenere un mutuo per qualsiasi delle tre tipologie di intervento. Oltre all’accurata descrizione di tutte le opere (capitolato lavori), evidenzia il costo per metro quadro di ciascun singolo intervento (computo metrico);
• La perizia: è il documento redatto a garanzia della coerenza tra lavori realmente da fare, preventivo presentato e documentazione fornita dalle autorità preposte al controllo della regolarità urbanistica. Certifica, inoltre, lo stato di avanzamento dei lavori e la stima del valore attuale e potenziale dell’immobile al fine di essere di supporto nella determinazione dell’importo totale erogabile dalla banca e delle singole tranche del mutuo.

Come già accennato nel primo paragrafo, due sono le tipologie di estinzione del mutuo ristrutturazione concesse dagli istituti bancari: in soluzione unica o per stato di avanzamento lavori (SAL).

Il pagamento in soluzione unica solitamente si applica per piccole opere e, in ogni caso, per cifre non superiori ai 70.000 euro. La somma concessa può essere erogata e restituita ante-opera (prima dell’inizio dei lavori) o post-opera (a lavori ultimati), a seconda delle condizioni stabilite al momento della stipula del contratto.

Il pagamento per SAL, invece, è caratteristico di interventi di manutenzione onerosi o grandi opere, tipicamente per cifre superiori ai 70.000 euro. La banca versa la somma pattuita in più tranche dietro visione, per ogni quota, della fattura con il costo effettivo di ogni singolo intervento. Nel caso di grandi opere, inoltre, l’ultimo versamento è legato alla presentazione della certificazione di fine lavori rilasciata dall’impresa esecutrice.

Tale procedura permette alla banca finanziatrice di ridurre il rischio che la somma richiesta allo scopo di ristrutturare la propria abitazione venga rigirata per fini diversi da quello pattuito; inoltre, attraverso l’erogazione parziale crescente del finanziamento (le tranche aumentano di consistenza man mano che il lavoro procede, con conseguente aumento di valore da parte dell’immobile), essa limita la propria esposizione al pericolo di insolvenza da parte del richiedente.

Per quanto riguarda la restituzione della somma di denaro percepita, il mutuatario versa una rata mensile (pre-ammortamento), in contemporanea con l’erogazione delle tranche, corrispondente a 1/12 dell’interesse annuo stabilito, calcolato sulle somme percepite. Al termine dei lavori, viene fatto partire il piano d’ammortamento vero e proprio fino all’estinzione dell’importo totale del mutuo: dato che una parte di interessi risulta già pagata, le rate vengono riparametrate sulla cifra totale rimanente. I lavori vanno terminati, generalmente, entro e non oltre il 18° mese della presentazione del DIA. In caso contrario, la banca darà avvio in ogni caso al piano di ammortamento per una cifra pari alla somma effettivamente erogata fino a quel momento.

Un’ultima informazione da non sottovalutare: nel caso sull’abitazione da ristrutturare gravi già un’ipoteca legata ad un mutuo stipulato in precedenza (ad esempio, al fine di acquistare l’immobile), difficilmente la banca si farà carico della nuova richiesta. In questi casi, la soluzione di cui ci si avvale maggiormente è un mutuo di rifinanziamento: il nuovo mutuo stipulato andrà a coprire da una parte la somma ancora da restituire del precedente mutuo, dall’altra servirà a coprire le spese di ristrutturazione (con le stesse regole descritte in precedenza). La cifra complessiva dovrà, comunque, sottostare al LTV della banca finanziatrice.

Dal 1997 ad oggi si sono susseguite un’infinità di leggi in materia, creando molto spesso una grande confusione nella testa dei risparmiatori (e non solo). Proviamo quindi a fare un po’ di chiarezza sull’argomento.

Restaurare casa con un mutuo: detrazioni fiscali

Due sono principalmente i bonus a cui si può ricorrere per poter risparmiare sulle spese da sostenere nel restaurare la propria casa.

• La detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia.
  Disciplinata dall’art. 16 -bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi) e inserita tra gli oneri detraibili dall’Irpef col decreto legge n. 201/2011, si quantifica in una detrazione del 36% fino a un ammontare complessivo di spesa non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Sale, invece, al 50% per costi su lavori sostenuti dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2016, e al 65% per spese su interventi antisismici su abitazioni o edifici adibiti ad attività produttive situati in zone ad alta pericolosità. In entrambi i casi, l’importo massimo ammesso non può superare i 96.000 euro.
  Si applica, inoltre, l’aliquota Iva agevolata del 10% per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria su abitazioni private.
  Di questa tipologia di bonus ne possono beneficiare non solo i possessori contrattuali, ma anche i rispettivi famigliari o coinquilini, soggetti affittuari, comodatari o nudi proprietari e la gamma di immobili a cui si applica svaria tra prime e seconde case, con l’unica limitazione dell’uso prevalentemente abitativo.
• La detrazione fiscale sugli interessi passivi dei mutui stipulati ai fini di costruzione o ristrutturazione di un immobile.
  Cumulabile al precedente, si definisce in una detrazione del 19% su un massimo di interessi pari a 2.582 euro. Le condizioni di applicabilità sono, però, assai più ristrette rispetto a quelle del bonus ristrutturazione: l’immobile in questione deve essere adibito a prima casa entro 6 mesi dal termine dei lavori, deve trattarsi dell’unità immobiliare costituente dimora abituale del contribuente o dei sui famigliari, il richiedente può essere solo il proprietario (possessore contrattuale) dell’immobile destinatario dell’intervento di ristrutturazione.

Agevolazioni per il mutuo acquisto e ristrutturazione

Oggigiorno, sono diverse le banche che offrono pacchetti acquisto + ristrutturazione, soluzioni specifiche per quei casi in cui, al fine di risparmiare, si acquista un immobile a buon mercato, che però necessità di indispensabili interventi di manutenzione. Tali tipologie di finanziamento si caratterizzano per l’erogazione di una “quota capitale” finalizzata all’acquisto dell’immobile e, in aggiunta, di una “quota capitale” destinata alla ristrutturazione dello stesso.

Ai mutui acquisto e ristrutturazione si applicano le stesse agevolazioni fiscali viste in precedenza e, più nello specifico:

• Detrazione del 19% sugli interessi passivi legati all’acquisto, fino a un massimo di imposta determinato per l’anno in corso;
• Detrazione del 19% sugli interessi passivi legati alle spese di ristrutturazione, fino a un massimo di imposta stabilito per l’anno di realizzazione dei lavori;
• Detrazione del 36% (o 50%) sulle somme spese per gli interventi di manutenzione (ordinaria o straordinaria), a patto che risultanti da regolari ricevute e certificazioni.