Cosa significa LTV e come si calcola

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LTV è l’acronimo di Loan To Value, in italiano traducibile come prestito al valore. Rappresenta il rapporto tra l’importo del mutuo concesso e il valore dell’immobile sul quale grava l’ipoteca. Questo valore, espresso in percentuale, è di fondamentale importanza per tutti gli attori coinvolti nella stipula del mutuo: in base a questo valore infatti verrà determinato l’importo erogato, il tasso applicato, il piano di ammortamento, le spese accessorie da sostenere per i mutuatari e il grado di esposizione della banca nell’investimento.

Nel corso degli anni, come molti altri aspetti del mondo immobiliare e finanziario, il Loan To Value ha subito delle modifiche anche importanti: se fino a qualche anno fa infatti era possibile ottenere un LTV anche del 100%, e in alcuni casi addirittura superiore (underwater mortgages), ora, dopo anni di crisi, i valori si attestano nella forbice 50-80%.

Per fare un esempio pratico, preso un immobile valutato 200.000 euro, un LTV dell’80% significherà che il mutuo che accenderemo sarà di 160.000 euro (200.000*0.8).

Tuttavia resta da definire la somma sulla quale calcolare l’LTV. Generalmente le possibilità per la valutazione dell’immobile sono due:

1. Viene incaricato un esperto per effettuare una perizia volta a stabilire il reale valore dell’immobile. Questo perché il prezzo di vendita (o di acquisto) spesso non riflette il valore reale del bene, pensiamo ad esempio a un acquirente poco avveduto o a un venditore scaltro. Inoltre in periodi di crescita economica e di benessere spesso i prezzi di molti beni si discostano dal loro valore reale rispetto a tempi in cui le economie rallentano.
2. Viene preso come riferimento il prezzo relativo all’ultima compravendita. Questa seconda modalità non è però sempre presa in considerazione: in caso di abitazione di nuova costruzione non esistono compravendite precedenti da prendere come riferimento, oppure l’ultima compravendita può risalire ad un periodo in cui era in vigore un’altra moneta oppure in un periodo troppo distante per poter utilizzare quel valore come veritiero (pensiamo ad esempio agli inizi degli anni 2000 con mercati e ricchezze pro capite molto diverse da quelle attuali). Anche utilizzare quei valori e ricalcolarli in base al nuovo costo della vita risulta troppo complicato e poco preciso.

La banca assume come riferimento il valore minimo tra il prezzo stabilito dalla perizia e il prezzo al quale è stato venduto precedentemente l’immobile (se disponibile). In questo modo si tutela quanto più possibile da una possibile insolvenza: in caso di problemi infatti la banca avrà la possibilità di ottenere la vendita dell’immobile e rientrare dal credito prestato, dagli interessi mancanti, da quelli di mora e dalle spese legali.

Questo è anche il motivo per il quale quasi non esistono mutui con LTV pari al 100%. Maggiore è il valore dell’LTV, maggiore è il rischio a cui si espone il creditore in caso di insolvenza del mutuatario: potrebbe infatti non riuscire a rivendere l’immobile ad una cifra sufficiente a recuperare l’investimento e le spese connesse. Ricordiamoci anche che, in caso di problemi, ci potrebbero volere degli anni prima che l’istituto creditizio riesca nella vendita del bene e a rifarsi. Da qui la necessità di un garante per la fideiussione.

Va da sé che la parte non coperta dal prestito bancario andrà integrata con la liquidità preventivamente accantonata dal mutuatario. Teniamo conto che, anche nel caso in cui ci sia un Loan To Value molto elevato, alcune decine di migliaia di euro extra mutuo dovremo averli a disposizione per raggiungere il prezzo dell’immobile del quale vogliamo diventare proprietari.

Vanno però anche qui fatti i debiti ragionamenti: le banche, un po’ per interesse, un po’ come consiglio che poi è valido per davvero, raccomandano di non richiedere un mutuo con un LTV eccessivamente basso, che comporta il totale esaurimento della liquidità in nostro possesso, per evitare di rimanere senza soldi in caso di imprevisti o per le spese. Questo è un concetto vero purché ci si limiti a richiedere un LTV di poco superiore al necessario. Dobbiamo infatti porre particolare attenzione alle fasce di LTV più importanti, determinanti nel rientrare in una tipologia di finanziamento piuttosto che in un altro con condizioni differenti.

Possiamo fissare in tre fasce maggiormente rilevanti, le macro fasce nelle quali ricadranno praticamente tutti i mutuatari.

La prima fascia presenta un LTV fino 60%. In questa fascia, che significa richiedere un importo pari alla metà circa del valore dell’immobile, la banca può non richiedere particolari garanzie in quanto avrebbe ampio margine in caso di problemi. Questo perché solitamente chi si può permettere un mutuo così “piccolo” è perché dispone, evidentemente, di sufficiente liquidità per il restante 40-50% del costo dell’immobile. Questa è una situazione che difficilmente si verifica per i giovani ad esempio (fatto salvo qualche fatto che può aver determinato questa improvvisa liquidità, come ad esempio un’eredità). Un LTV di questo valore presenta il vantaggio di non richiedere polizze assicurative (come invece per la fascia più alta) e garantisce il tasso più basso che quella banca può garantirvi. È quindi una fascia “premium”, in cui sia l’istituto che il mutuatario ottengono ingenti vantaggi.

La seconda fascia va dal 60 all’80% del LTV: in questa categoria ricadono la maggior parte dei mutui e che presenta tassi superiori rispetto alla fascia inferiore, in quanto aumenta per la banca l’esposizione al rischio; sono comunque valori ottimali sia per il creditore, che mantiene ad un livello accettabile il rischio, che per il debitore, che ottiene sufficiente credito per comprare l’immobile. Rappresenta sicuramente la fascia più corposa anche per l’alto numero e la diversità delle proposte dei vari istituti, che qui entrano in forte competizione, al fine di aggiudicarsi la fetta più grossa della torta. È anche la fascia in cui molti istituti si fermano, non formulando offerte per Loan To Value maggiori, ritenendo eccessivo il rischio; consideriamo quindi che, mediamente, quasi tutti gli istituti non saranno disposti a superare l’80% e dovremo quindi prima aver messo da parte sufficiente denaro per effettuare l’acquisto e sostenere eventuali altre spese.

Come indicato prima, rimanere con poca o nulla liquidità rappresenta un pericolo: una spesa imprevista o effettuare qualche lavoro in casa potrebbe metterci in difficoltà; meglio quindi mantenere sempre un certo margine. Uguale discorso va fatto anche per l’opposto: cerchiamo di essere più scrupolosi e precisi possibile nel valutare quanto credito richiedere alla banca. Un mutuo più importante può costarci caro nel lungo periodo, con tassi maggiori e un piano di ammortamento dilazionato; non rischiamo quindi di voler rimanere con troppa liquidità e di scegliere un Loan To Value molto diverso da quello che in realtà ci servirebbe: la possibilità di salire di fascia è concreta e otterremmo meno benefici di quanto pensiamo.

La terza e ultima fascia è sicuramente quella più rara e scarsamente popolata, con LTV dall’80 al 100% del valore dell’immobile. Come anticipato molte banche non presentano offerte per questa fascia, che rappresenta per loro un pericolo maggiore in caso di insolvenza: prestare l’intero valore dell’immobile potrebbe permettergli di non rientrare dall’investimento, tenendo in considerazione i mancati interessi, gli interessi di mora e le spese legali da sostenere. Potrebbe forse esserci una forte domanda per questo prodotto ma con Loan To Value superiori all’80% vengono inseriti dei costi dovuti all’acquisto di polizze assicurative per coprirsi dal rischio di insolvenza, con conseguente aumento del tasso.

A questi livelli gli interessi da pagare sono nettamente più alti e scoraggiano tutti i mutuatari. Sono più unici che rari i casi in cui la banca non richiede coperture supplementari (polizze assicurative) e ciò avviene nei casi in cui il richiedente ha una storia creditizia impeccabile ed un basso livello del rapporto debito/reddito. È comunque una situazione particolare, che implica il possedimento di altri beni immobili e un salario sostanzioso, non appannaggio di tutti.

Esisterebbe un’ulteriore fascia, quella superiore al 100% di LTV (i cosiddetti underwater mortagages), in cui la banca offre più credito di quanto necessario per l’acquisto dell’immobile, magari per garantire al mutuatario la possibilità di arredare casa in tranquillità, senza toccare le proprie risorse liquide. Sono casi che ormai non si vedono più; erano presenti nei periodi pre-crisi, in cui l’euforia irrazionale che muoveva il mercato finanziario, del credito e immobiliare spingeva gli istituti di credito a schiacciare a fondo l’acceleratore dei profitti. In America questa era una pratica molto diffusa, che contribuì allo scoppio della bolla immobiliare e l’inizio della crisi economica.

Come anticipato, dobbiamo prendere a riferimento il valore minimo tra il prezzo della precedente compravendita e il valore stabilito dalla perizia; fatto questo dobbiamo moltiplicarlo per l’LTV di cui necessitiamo. Ad esempio un immobile del valore di 220.000 euro, con un LTV del 75% determinerà un mutuo di 165.000 euro (220.000*0.75).

Va da sé che dovremo avere da parte almeno la restante quota (55.000 euro) in liquidità per completare l’acquisto. Come indicato sopra sarebbe meglio avere in liquidità più di quanto indicato, per permetterci di sistemare casa e far fronte agli imprevisti con un certo margine di sicurezza.

La versione “evoluta” o composta dell’LTV è il CLTV, acronimo di Combined Loan To Value (prestito al valore composto). Questo parametro, espresso sempre in forma percentuale, esiste quando l’immobile è gravato da più di un’ipoteca. Può essere infatti che un mutuatario stipuli, per esempio, due mutui per l’acquisto dello stesso immobile, chiedendo quindi a due finanziatori due importi uguali o differenti.

Poniamo l’esempio di un immobile stimato in 190.000 euro, in cui il debitore accenda un mutuo con l’istituto A per 60.000 euro e con l’istituto B per 80.000 euro. Il CLTV sarà la somma dei due mutui divisi per il valore dell’immobile: (60.000+80.000)/190.000 ovvero 140.000/190.000 che determina un CLTV del 74% circa. La restante parte verrà coperta dal mutuatario con la sua liquidità.

È un caso limite ma che può presentarsi, magari nel caso in cui il richiedente trovi che due offerte di minor importi si rilevino, nel lungo periodo, maggiormente vantaggiose di una sola di valore complessivo. Inoltre, anche per le banche potrebbe essere un’alternativa interessante: effettuando dei calcoli scopriamo che la banca A si impegnerà per il 31.5% dell’acquisto (60.000/190.000), mentre la banca B si impegnerà a finanziare il 42% dell’immobile: sono valori di LTV ampiamente al di sotto della fascia “premium”, quella più sicura per le banche e più vantaggiosa per il mutuatario, compresa tra il 50 e il 60% del valore dell’immobile.

Se le banche dovessero valutare positivamente la posizione finanziaria del richiedente, potrebbe questa rappresentare per loro una soluzione ideale e molto sicura, soprattutto in periodi di incertezza. Per il mutuatario va fatto invece il confronto con il costo complessivo di due mutui e il costo complessivo di uno equivalente. Fatto il calcolo la scelta è presto fatta.

Da un punto di vista statistico il CLTV è quindi la somma dei singoli LTV. Va da sé che il CLTV non esiste nel caso in cui lo stesso mutuatario stipuli due mutui per due immobili differenti: in questo caso si parlerà infatti di due LTV distinti ed indipendenti.