Chi va a vivere in un condominio deve tener conto di tutte le spese che subentrano oltre a quella relativa al valore dell’appartamento. Questo perchè, essendo soluzioni abitative che prevedono l’utilizzo di parti comuni, è necessario stabilire dei costi per il mantenimento di tali parti. Vediamo nel dettaglio in cosa consistono le spese condominiali, quanto e quando devono essere pagate.
Quali sono le spese condominiali
Le spese condominiali si dividono in spese di manutenzione, di conservazione e di utilizzo dei servizi comuni. Le spese di manutenzione si dividono a loro volta in ordinarie e straordinarie. Le prime sono più generiche e solitamente riguardano la sostituzione luci, l’efficienza degli impianti come il riscaldamento o la pulizia di ascensori e scale. Queste solitamente vengono approvate durante l’assemblea dalla maggioranza dei condomini.
Le spese di manutenzione straordinaria riguardano lavori occasionali conseguenti a qualche danneggiamento o restauro alle zone comuni, come ad esempio il rifacimento della facciata o del tetto. Anche in questo caso è necessaria la maggioranza dei condomini per la delibera del lavoro.
Le spese di conservazione gravano su tutti i condomini proprietari dell’appartamento e riguardano ad esempio l’impianto di riscaldamento: chi rinuncia per utilizzare quello autonomo deve comunque pagare le spese di conservazione. Tali spese differenziano dalle spese d’uso che sarebbero attribuite all’utilizzo del servizio, nel caso dell’impianto di riscaldamento centralizzato, il gas.
Come ripartire le spese condominiali
A seconda che si tratti di proprietario o di inquilino le spese condominiali sono diverse. Per quanto riguarda la manutenzione, il proprietario è a carico della straordinaria in quanto fa riferimento a interventi necessari a rinnovare o modificare l’aspetto dell’edificio mentre l’inquilino risponde alle spese ordinarie. Tuttavia, la ripartizione di tali spese può essere diversa a seconda di cosa viene stabilito nel contratto d’affitto: proprietario e inquilino possono decidere di accordarsi su una cifra forfait oppure il proprietario può decidere di farsi rimborsare le spese effettivamente sostenute.
Le spese condominiali devono essere pagate dall’inquilino entro 20 giorni dall’arrivo della richiesta di saldo. Quest’ultimo ha, chiaramente, il diritto di consultare l’elenco delle spese effettivamente sostenute dal proprietario.
Spese condominiali in caso di acquisto di un immobile
Spesso può capitare che nel momento in cui si subentra ad un altro proprietario, si diventa cioè nuovi locutori, alcune spese condominiali passate non siano state saldate. Questo solitamente accade se non ci si informa prima, in fase di compravendita, se è tutto in regola con i pagamenti arretrati. La legge prevede che chi subentra è obbligato a pagare i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Con anno precedente non si intende per forza l’anno solare, solitamente si fa riferimento al periodo di gestione condominiale, ad esempio può essere dal primo maggio al 30 aprile (data che corrisponde alla disattivazione del riscaldamento centralizzato).
Tuttavia, in caso di accordo tra venditore e acquirente, l’amministratore del condominio può richiedere il pagamento indifferentemente che sia proprietario o inquilino, avvalendosi del principio di solidarietà. In questo caso l’acquirente può richiedere al precedente proprietario il rimborso dell’anno passato. Questo tenendo però conto di una cosa molto importante ossia il momento in cui vengono deliberati i lavori. Se in un condominio devono essere fatti lavori di manutenzione ordinaria il pagamento deve essere effettuato nel momento in cui avviene il lavoro quindi il costo che è carico del proprietario di quel momento, nel caso della straordinaria è il proprietario nel momento in cui viene deliberato il lavoro che deve assumersi tali costi.
E per i mesi precedenti? Il nuovo inquilino può stare tranquillo in quanto le spese arretrate di oltre 2 anni sono sempre a carico del vecchio proprietario.