Quando si decide di comprare un immobile bisogna tener conto di varie garanzie, una di queste è il certificato di abitabilità della casa: un documento ufficiale, rilasciato dal Comune, che garantisce all’acquirente una spesa sicura, in cui sono specificate le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico dell’edificio, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione.
Mutuo sulla casa senza abitabilità
Una domanda sorge spontanea, per chi ha dei dubbi in merito all’acquisto di un immobile: è possibile stipulare un mutuo su una casa senza abitabilità?
Prima di tutto è importante specificare che le banche non obbligano a presentare tale certificato nel momento dell’erogazione del mutuo. Se le due parti sono in accordo il mutuo può essere acceso lo stesso. Il certificato è infatti maggiormente utile all’acquirente perché incide sulla compravendita immobiliare e gli darà maggiore sicurezza al momento dell’acquisto. La mancanza dei requisiti di abitabilità può infatti portare al diritto di recesso del contratto stesso da parte dell’acquirente. Diverso invece il discorso per l’affitto: in questo caso il certificato è obbligatorio.
Esistono tuttavia delle situazioni in cui, per la richiesta del mutuo, è fondamentale avere il certificato di abitabilità. Ad esempio se l’immobile deve essere sottoposto a opere di ristrutturazione, il certificato di abitabilità è fondamentale. I lavori infatti possano influire sulla sicurezza in caso di realizzazione di una nuova scala, sull’igiene (ad esempio un nuovo bagno) o sul risparmio energetico (il rifacimento dell’impianto di riscaldamento).
Inoltre l’acquirente, al momento della richiesta del mutuo alla propria banca, ha bisogno di sapere a quanto ammontano le spese di ristrutturazione per richiedere la somma desiderata. Egli vorrà vendere il certificato di abitabilità per stimare la spesa utile per completare i lavori o, in certi casi, per demolire l’immobile.
Come ottenere il certificato di abitabilità
Il certificato va richiesto al Comune dove si trova l’immobile previa verifica che tutti gli impianti siano a norma di legge. In particolare va richiesto entro 15 giorni nel caso in cui venga ampliata o sopraelevata l’abitazione oppure in caso di ristrutturazione o costruzione di una casa nuova. Una volta depositata la domanda, il Comune ha 10 giorni di tempo per comunicare il nome del referente della pratica e 30 giorni per rilasciare il certificato o chiedere ulteriori informazioni. In caso di non risposta da parte del Comune vige la regola del silenzio-assenso, ossia l’abitabilità si considera rilasciata.
Per quanto riguarda la spesa, ogni comune ha la sua tariffa. Di norma il costo è di circa 16 euro (due marche da bollo).
Agibilità ante 1967
Nel settembre 1967 fu emanata una legge che imponeva ai comuni l’obbligo di licenza edilizia per la costruzione di nuovi fabbricati. Prima di questa data molti comuni non avevano rilasciato il certificato di abitabilità. Perciò per questi edifici è possibile avere un’apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà che permette la commerciabilità ma non ne dimostra la conformità urbanistica.
Attenzione a non confondere conformità urbanistica e commerciabilità: la prima infatti, dichiarata dal venditore e non necessariamente verificata dal notaio, non influisce sulla seconda. Il notaio infatti, nel momento del rogito, non ha alcuna responsabilità sul controllo dell’assenza di abuso.