Ricomprare la propria casa all’asta non è un’operazione facile e dal risultato sicuro. Vale però la pena approfondire questa tematica per capire quando e perché un bene viene pignorato, come funziona un’asta e quali azioni si possono mettere in atto legalmente per evitare di perdere definitivamente l’immobile.
Come salvare casa dal pignoramento
Prima di vedere come si fa a ricomprare la propria casa all’asta serve fare un passo indietro e vedere come e quando si incorre nel pignoramento e quali sono le pratiche messe in atto dal creditore per avviare l’iter.
Ad oggi occorre distinguere tra le due casistiche presenti per il pignoramento, a seconda che il mutuo sia stato contratto prima o dopo il 2016:
- se stipulato prima del 2016 la banca potrà avviare le procedure del recupero crediti dopo sette rate non pagate, procedendo con il pignoramento per ottenere la vendita all’asta, passando attraverso un tribunale;
- se stipulato dopo il 2016 la banca potrà avviare la pratica del pignoramento anche senza passare attraverso il tribunale dopo diciotto rate non pagate, anche non consecutive. Con le nuove leggi potrà anche decidere di vendere l’immobile senza passare dall’asta, anche ad un prezzo molto basso al fine di recuperare il credito in tempi brevi.
Se avete stipulato un contratto dopo il 2016 o lo stipulerete a breve sarà obbligatorio avere un consulente, al momento della stipula del contratto, che vi spieghi le varie clausole inserite.
Il creditore, prima di poter richiedere la vendita all’asta dell’immobile, deve:
- notificare al debitore l’atto di precetto, intimando al pagamento della somma dovuta tramite titolo esecutivo (sentenze, decreti ingiuntivi, cambiali e assegni, atti stipulati dal notaio);
- presentare l’istanza di vendita del bene.
Il debitore può ricomprare la propria casa all’asta?
Il debitore (titolare dell’immobile oggetto di esecuzione forzata) non può ricomprare la propria casa all’asta. Questo perché la legge presume che il debitore non abbia disponibilità per riscattare il bene; se così non fosse sarebbe tenuto a pagare il debito. Va da sé che un debitore è ritenuto inadempiente in un’obbligazione qualora non voglia, non possa o non sia in grado di tener fede agli impegni presi nei confronti di uno o più creditori. In sostanza si diventa debitori quando non si è in grado, nel caso dei mutuatari, a restituire il debito contratto mediante il pagamento di una quota del debito stesso in modo costante e a periodi prefissati, la cosiddetta rata mensile.
Per la legge quindi un debitore che ripetutamente non ha pagato le rate prestabilite non possiede disponibilità sufficienti a ricomprare il bene pignorato. Tuttavia possono partecipare all’asta tutti coloro che per contratto non sono considerati debitori. Nel caso di comunione dei beni, ad esempio, il coniuge può partecipare all’asta, così come i figli e i parenti. È vietato ogni accordo prestabilito volto a “rigirare” il bene a favore del debitore appena conclusa l’asta giudiziaria e ad aggirare quindi i vincoli imposti dalla legge. In questo caso la compravendita è nulla e il bene verrà nuovamente messo in vendita, indipendentemente se l’accordo sia stato stipulato tra un parente e il debitore o tra terzi e il debitore.
Esiste comunque un’eccezione che non rende nullo questo accordo: la retrovendita deve essere subordinata ad un miglioramento delle condizioni di vita del debitore che gli permetterebbero il riacquisto del bene.
Nel caso in cui il debitore deceda durante la procedura esecutiva è vietato agli eredi la partecipazione all’asta, in quanto diventerebbero i nuovi debitori (essi erediterebbero infatti tutte le posizioni del soggetto defunto, compresi debiti e crediti). L’unico modo per partecipare all’asta per gli eredi sarebbe quello di rinunciare all’eredità.
Come evitare o bloccare la vendita di una casa all’asta
Ci sono diversi mezzi per bloccare o evitare la vendita di una casa all’asta, che spaziano da fatti comprovati e oggettivi a tentativi di mediazione tra le parti. Ecco in che modo è possibile salvare la propria casa dal pignoramento:
- chiedere la nullità dell’atto per vizi formali, qualora intercorrano;
- opporsi al precetto, contestando davanti al giudice la somma richiesta dal creditore;
- dopo il pignoramento richiedere al giudice la non pignorabilità dei beni pignorati;
- convertire il bene pignorato con una somma equivalente all’importo dovuto al creditore più le spese di esecuzione. Il giudice potrà disporre il versamento di rate mensili per un periodo massimo di 18 mesi, entro il quale versare la somma pattuita: in caso di mancato versamento o ritardo di una delle rate di 15 giorni il giudice può disporre la vendita del bene;
- richiedere la sospensione della procedura: si può richiedere fino a pochi giorni prima della vendita dell’immobile e il giudice potrà accoglierla una sola volta per un massimo di 24 mesi;
- estinguere la procedura esecutiva e cancellare l’ordine di pignoramento con un accordo transattivo con il creditore.
Quelle elencate sopra sono tutte azioni legalmente valide che è possibile mettere in pratica in caso di pignoramento del bene o vendita dello stesso all’asta. Va da sé che non in tutti i casi siano applicabili e vale sempre la pena farsi aiutare da consulenti ed esperti, per comprendere ogni aspetto, non commettere errori e avere le maggiori chance possibili di riuscita.