L’acquisto di un immobile prevede varie fasi, che vanno dalla ricerca fino alla compravendita vera e propria, e si conclude con l’atto del rogito. Si tratta di un contratto formale attraverso il quale avviene il trasferimento della proprietà di un bene da un venditore ad un acquirente. Come tutti i contratti quindi può essere dichiarato invalido, se non soddisfa alcuni criteri imprescindibili. Vediamo dunque come annullare un rogito notarile.
Atto notarile nullo o annullabile: che differenza c’è?
Affinchè un contratto di compravendita possa essere considerato invalido deve avverarsi una delle due seguenti ipotesi: o il contratto è nullo oppure è annullabile. Qual è la differenza tra un contratto nullo e un contratto annullabile? Nel primo caso l’atto ha dei vizi di forma talmente gravi da invalidarne l’esistenza sin dall’inizio, per cui è come se non fosse mai stato sottoscritto. Il caso più emblematico è se per esempio la vendita viene effettuata da una persona che risulta non essere proprietaria dell’immobile: è chiaro che in questo caso il rogito si considera nullo e si necessita di un nuovo atto di compravendita.
L’annullabilità invece è un’ipotesi meno grave della nullità e si verifica quando vengono meno alcuni presupposti necessari per considerare valido un contratto. L’azione di annullamento va quindi richiesta a posteriori, qualora emergano dei vizi che non possono essere superati. Un esempio tipico di annullabilità dell’atto di rogito è la minore età del venditore o del compratore: in tal caso il contratto può essere annullato in quanto per essere proprietari di un immobile è necessario essere maggiorenni. Altra possibilità di annullamento del rogito è se si dimostra che c’è stata violenza fisica o psicologica o in generale un’azione di coercizione nella vendita o nell’acquisto dell’immobile.
Come evitare l’annullamento del rogito
Non è raro che nelle fasi finali di una compravendita emergano problemi, vizi di forma che pregiudicano il buon esito del contratto. L’unico modo per ridurre le possibilità che ciò avvenga, è fare preventivamente tutti i controlli possibili sia sugli immobili che sui proprietari, così da non avere sorprese una volta che ci si trova davanti al notaio per il rogito. L’ideale sarebbe affidarsi a dei professionisti, come gli agenti immobiliari, che possano verificare la regolarità di tutti i documenti e accertarsi che sia tutto in regola per il buon esito della compravendita.