In cosa consiste la perizia per un mutuo: quando effettuarla e che tempistiche richiede

La perizia immobiliare per il mutuo è un esame tecnico ed economico atto a formulare una valutazione di un terreno o di un immobile. A seconda delle necessità di valutazioni e degli oggetti in questione si utilizzeranno diverse tipologie di perizia.

La perizia, solitamente, viene effettuata nel momento in cui si vuole vendere l’immobile. Altri casi, più rari, possono essere la richiesta di verifiche tecnico strutturali nel corso di una causa legale o per chiarire alcuni aspetti in una controversia. Inoltre, può anche essere eseguita al fine di valutare le specifiche tecniche di un immobile al fine di tassarlo o per valutare i danni a seguito di eventi imprevisti e stabilire il loro ammontare. La motivazione principe, comunque, resta la vendita o acquisto di uno stabile e, di conseguenza, nel caso debba essere erogato un mutuo, redatto un contratto di leasing, o appianate dispute ereditarie.

Solitamente, nel momento in cui si decide di effettuare la vendita del proprio immobile, è necessario stimarne il valore, ossia eseguire una perizia.

Per prima cosa è necessario realizzare un sopralluogo: esso mira ad un’accurata analisi dell’immobile a 360 gradi, per rilevare le condizioni dei luoghi, lo stato di conservazione e manutenzione delle strutture e la qualità ed efficienza degli impianti. Successivamente, si procederà con la verifica della regolarità edilizia e catastale.

Una volta ottenute tutte le informazioni necessarie, il perito potrà redigere la stima dettagliata delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, verificando ed esplicitando:

• La conformità urbanistica;
• La conformità catastale;
• Il valore dell’immobile;
• Il metodo utilizzato per la determinazione dello stesso.

Conformità catastale

Si tratta di verificare la corrispondenza fra i documenti catastali e lo stato reale dei luoghi. Si osservano le schede catastali contenenti le piante grafiche della casa o dell’immobile in questione. Capita spesso, infatti, che molti immobili, dalla loro realizzazione al momento della perizia, abbiano subito qualche modifica, anche se modesta, a seguito di ristrutturazione o rinnovo dei locali.

Meno frequentemente, può anche essere possibile che l’immobile sia stato erroneamente rappresentato nelle schede catastali.  Il notaio, durante la procedura di vendita, affinché questa risulti legittima, deve verificare tutte le incongruenze e difformità dell’immobile. Durante il rogito notarile infatti, la documentazione catastale deve corrispondere allo stato reale dei luoghi.

Conformità urbanistica

La regolarità urbanistica è la corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitativo e lo stato di fatto dell’immobile. Le leggi, legate ai titoli abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variate negli anni. Queste risultano essere le più recenti a riguardo:

• Licenza Edilizia: Legge 1150 del 1942;
• Concessione Edilizia Onerosa: Legge 10 del 1977;
• Permesso di Costruire: DPR 380/01 del 2003.

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro stabile) è conforme a livello urbanistico bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali. L’immobile, infatti, potrebbe essere stato sottoposto a modifiche o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune. In questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

Il perito immobiliare è colui che esegue la stima dell’immobile: può essere sia un dipendente della banca sia un professionista esterno. In qualsiasi caso, si tratta di un tecnico esperto del settore, che dispone di un’ampia conoscenza del campo immobiliare e, in particolare, delle leggi legate a questo ambito.

È una persona che ha capacità ed esperienza per effettuare una valutazione e, importante, estranea al processo di decisione della concessione del credito o del suo monitoraggio. Per avere valore legale, infatti, la perizia deve essere obbligatoriamente timbrata e firmata da un professionista abilitato, regolarmente iscritto agli Ordini Professionali (ingegnere, architetto, geometra).

La perizia per il mutuo è l’indagine che ogni banca effettua prima di concedere qualsiasi finanziamento ai propri clienti. Essa consta di quattro fasi.

Identificazione dell’immobile

Questo è il primo passo da compiere: il tecnico dovrà scegliere il notaio che si occuperà dell’immobile di nostro interesse. Quest’ultimo dovrà poi raccogliere le documentazioni detenute al catasto e confrontarle con quelle che la parte acquirente presenta circa l’immobile che intende acquistare. Allo stesso tempo, il tecnico si impegna nell’indagine catastale dei dati relativi alla costruzione con particolare attenzione alla planimetria, superficie ed ubicazione.

Calcolo del valore dell’immobile

Per una banca è molto importante il calcolo della stima del valore dell’immobile, poiché esso rappresenterà la garanzia per un’eventuale situazione di insolvenza del cliente. Infatti la banca si può rifare del denaro non restituito dal mutuatario con la vendita o l’acquisizione della costruzione.

A questo scopo, risultano diversi gli aspetti che concorrono a determinare il valore dell’immobile attraverso la perizia su un immobile:

• Valore commerciale: prezzo a cui è possibile vendere l’immobile in condizioni di mercato;
• Valore cauzionale: valore commerciale accresciuto per il “forzato realizzo” della vendita, ossia un coefficiente che si aggira intorno al 90-95% del costo dell’immobile e su cui la banca calcola la percentuale massima su cui concedere il mutuo;
• Valore di ricostruzione: costo necessario per costruire l’immobile a cui bisogna sottrarre, però, i costi del terreno e degli oneri di urbanizzazione. Tale valore è utile alla banca per definire con precisione la polizza incendio e scoppio del fabbricato.

Valore commerciale dell’immobile

Tale passaggio è fondamentale per l’istituto creditizio al fine di comprendere quanto l’immobile è “vendibile” sul mercato e quanto esso possa fungere da garanzia a fronte del prestito che il cliente ha richiesto. Infatti, le banche puntano ad effettuare il mutuo tanto più facilmente, quanto più l’immobile è collocato in una zona urbana ad alto profilo (in centro o in zone residenziali di lusso), o di interesse per il mercato immobiliare.

Regolarità Edilizia

Questo è l’ultimo passaggio, ma non per importanza. Risulta, infatti, fondamentale scoprire se ci sono irregolarità, anche parziali, o abusi edilizi, poiché l’individuazione di una qualsivoglia difformità potrebbe rendere nullo qualsiasi atto di compravendita. Nello specifico, la banca ha un notevole interesse nel verificare la presenza di eventuali illegalità dal momento che queste andrebbero ad annullare, anche e soprattutto, la garanzia che tutelerebbe il mutuo ipotecario rilasciato al cliente.

Al fine di poter ottenere la concessione del mutuo da parte della banca, è necessario sottostare a specifiche condizioni che possono essere riassunte nel garantire le seguenti tre prerogative:

• La corretta iscrizione ipotecaria;
• La libera commerciabilità dell’immobile;
• La validità cauzionale dello stesso.

La documentazione necessaria alla perizia immobiliare per un mutuo comprende:

Atto di provenienza

Si tratta del documento necessario al fine della corretta esecuzione della procedura di passaggio di proprietà, ed in particolare permette di verificare:

• La corrispondenza fra l’attuale identificazione catastale dell’immobile e quella riportata dalla titolarità;
• La corrispondenza fra lo stato dei luoghi rilevato in sede di sopralluogo e quello descritto dalla titolarità;
• La legittimità urbanistico-edilizia (circolazione giuridica) dell’immobile;
• La regolarità delle eventuali trasformazioni e/o modifiche che l’immobile ha subito nel corso del tempo.

È buona norma, tramite accertamento catastale, controllare che l’atto di provenienza sia stato registrato presso gli uffici catastali, al fine di segnalare eventuali volture non correttamente riportate: in questo modo si ha la certezza di non incorrere in nessun impedimento durante la redazione della perizia per il mutuo futuro.

Documentazione catastale

La documentazione catastale dell’immobile, come già detto in precedenza, è un punto fondamentale del processo di stesura della perizia immobiliare. Esso permette, infatti, di eseguire una corretta identificazione catastale, consentendo, di conseguenza, la commerciabilità del bene e garantendone l’iscrizione ipotecaria.

Il documento principale al fine di adempiere a tele procedura è la planimetria catastale. Tramite questa è possibile verificare le stesse corrispondenze, informazioni, trasformazioni, già elencate precedentemente per l’atto di provenienza.

Un altro documento indispensabile per poter effettuare la stima del valore dell’immobile, e quindi una corretta esecuzione della procedura di perizia, è la Visura Catastale Storica sull’immobile, che consente al perito di evidenziare eventuali modifiche che sono state effettuate in passato, nonché di controllare il corretto accatastamento dell’immobile.

Documentazione attestante la legittimità urbanistico-edilizia

La legittimità urbanistico-edilizia può essere validata attraverso la constatazione che l’immobile rispetti le seguenti condizioni:

• Ultimato in data antecedente al 01/09/1967;
• Costruito in base a regolare autorizzazione edilizia;
• Oggetto di domanda di concessione edilizia in sanatoria e ricorrono tutte le condizioni per l’accoglimento di tale istanza.

L’accertamento di una sola di queste tre condizioni può essere sufficiente per determinarne la legittimità urbanistica ai fini della sua circolazione giuridica se e solo se questo successivamente non ha subito modifiche che avrebbero richiesto un nuovo permesso di costruzione.