Accendere un mutuo è un’operazione che, generalmente, richiede parecchio tempo. Dal momento in cui ci pensiamo per la prima volta e ci confrontiamo con chi farà parte del progetto, passando per la ricerca dell’immobile fino alla stipula del mutuo, passano solitamente alcuni mesi. Il mutuo è una decisione che ci impegnerà per parecchi anni a venire e dalla bontà della soluzione trovata dipenderà il tenore di vita della nostra famiglia. Spesso, complice la fretta, in alcuni passaggi ritenuti erroneamente secondari si commettono errori che andremo a pagare più o meno pesantemente nel lungo periodo. Dal confrontare più soluzioni allo stress test, dall’avere un piano B all’importanza del cercare prima l’immobile noi vi aiutiamo, con alcuni preziosi consigli, a prestare attenzioni ad alcuni momenti pre “accensione mutuo” che risulteranno decisivi per la restituzione del finanziamento.
1) Confronta più offerte sui mutui
Sono finiti i tempi del “banca a banca” per ottenere preventivi sui mutui per poi confrontarli tra loro: nell’era delle banche 2.0 la comparazione dei finanziamenti avviene online. In pochi click è possibile confrontare più offerte, ed eventualmente anche “giocare” con rate o importi differenti. Questo ci permette di avere un’ampia panoramica delle nostre possibilità e di cosa offre il mercato. L’importanza di confrontare più offerte è fondamentale per non peccare di frenesia ed accettare uno dei primi finanziamenti che ci vengono proposti: meglio prendersi più tempo, sentire più “campane” è un metodo sempre valido.
2) Idee chiare e un piano B
L’inesperienza fa sempre commettere degli errori, ma avere sulle spalle esperienza nei mutui non è facile soprattutto per chi acquista il primo immobile. Bisogna quindi ridurre al minimo gli errori in cui si imbatte chi non è navigato di finanziamenti, tassi, immobili e costi accessori: anche qui serve prendersi del tempo e chiarirsi le idee su che tipo di immobile ci serve e quanto siamo disposti ad indebitarci per acquistarlo. Abbiamo della liquidità da parte? Questa è una buona domanda di partenza per capire in che mutuo ci imbatteremo. Inoltre avere un piano B non guasta mai: c’è spesso differenza tra quanto si ipotizza e quanto invece si può ottenere. Pensiamo ad una soluzione alternativa quanto più idonea possibile ed evitiamo di farci trovare impreparati nel caso in cui la nostra rata non sia all’altezza del mutuo che serve per quel determinato immobile. Valutiamo anche differenti rate che possiamo permetterci di sostenere, la possibilità di acquistare un immobile in una zona differente, un finanziamento diverso (mutuo più liquidità ad esempio, ristrutturazione ecc), sempre avvalendoci di un comparatore: riusciremo così a sveltire la prassi per capire cosa fa per le nostre tasche e cosa no. Insomma, non facciamoci trovare impreparati qualora il nostro piano A non andasse in porto.
3) Prima la casa o il mutuo?
Uno degli errori più diffusi in cui si imbattono molti mutuatari è proprio questo: cerco il mutuo e poi cerco l’immobile che mi interessa o viceversa? La risposta è semplice: la scelta dell’immobile ha la precedenza. Questo è in linea con i due punti precedenti: la fretta è una cattiva consigliera e cercare un mutuo affannandosi di trovarlo perché bisogna versare la caparra per fermare l’immobile o perché, dopo averla versata, serve pagare l’ultima tranche dell’acconto non porta mai ottimi risultati. Spesso si finisce per accettare la prima proposta che ci viene fatta, valutando sommariamente il contratto pur di ottenere l’importo necessario. La variazione di qualche punto percentuale sul tasso, costi di gestione diversi o clausole non correttamente valutate possono comportare significative differenze nel lungo periodo.
4) Quale mutuo scegliere? Effettua uno stress test
Questo è forse il segreto più importante e sconosciuto ai più: le banche, prima di concedere un finanziamento, simulano uno stress test su chi si farà carico del mutuo, per valutarne la sua affidabilità nel lungo periodo. Da questo capiranno l’importo massimo della rata che potrete permettervi. Noi ve lo semplifichiamo, ma il concetto è molto vicino alla realtà: preso il reddito complessivo di chi si accolla il mutuo (ad esempio una coppia) si passa a decurtarlo dalle spese necessarie per vivere e per sostenere la rata senza problemi.
Calcola la rata del mutuo
Possiamo riassumerlo in questo esempio: una coppia con 3200€ totali di reddito dovrà considerare almeno 800€ per la sussistenza mensile, 200€ per ogni figlio e decurtare eventuali altri finanziamenti in corso, ipotizziamo altri 100€ mensili. Il calcolo è semplice, in caso di due figli il reddito reale rimanente è 1900€ (3200-800-400-100). Questo è il reddito su cui la banca calcolerà la rata massima che potrete pagare senza rischiare il default: la regola è che lo stipendio sia 1.5 volte la rata (in altri termini la rata sarà il 30% circa dello stipendio reale). In questo caso la rata sarà all’incirca di 600/650€ al mese, per garantirvi un certo margine di risparmio, sicurezza in caso di imprevisti e per le spese extra non calcolate. Dall’importo mensile che potrete permettervi si capirà approssimativamente anche il tasso del finanziamento e la sua durata.
5) Fai parte di una categoria specifica?
Non molti lo sanno ma pensionati, dipendenti pubblici e altre categorie professionali iscritte a fondi o albi hanno accesso ad agevolazioni “esclusive” in base al loro piano pensionistico. Tendenzialmente le offerte sui mutui o finanziamenti per queste categorie è più vantaggiosa.
