L’hai scoperta dopo mesi di studio degli annunci economici dei quotidiani, ti è capitato per caso vedendo il cartello "vendesi" sul portone, ti è stata segnalata da un amico… comunque sia, hai trovato la casa che desideri. E – soprattutto – che desideri comprare. Già, perché tra il "fidanzamento" di un contratto di affitto e il "matrimonio" di un acquisto immobiliare la differenza è enorme, da molti punti di vista. Prima di tutto perché, se non proprio definitiva, si tratta comunque di una scelta importante.
Tieni conto, infatti, che nel comprare e vendere un immobile – indipendentemente dal prezzo concordato – si va comunque incontro a spese aggiuntive (il notaio, le imposte) decisamente significative. Cambiare idea dopo poco tempo, insomma, non è quasi mai conveniente. E poi, anche se può sembrare un’osservazione scontata, l’impegno economico richiesto per questo investimento è sicuramente notevole. Certo, l’utilizzo di un mutuo immobiliare può permetterti di ripartire la spesa sugli anni futuri. Si tratta di un "legame" che ti impegnerà per molto tempo a venire, del quale dovrai valutare molto attentamente il peso e le conseguenze. Proprio al mutuo e alle sue principali implicazioni pratiche è dedicata la guida che hai tra le mani. Bene, se la decisione
dell’acquisto è presa, quella casa è la "tua" casa: sei destinato a diventare proprietario immobiliare.
E adesso? Quali sono i passi necessari? Come funziona l’intero processo che ti porterà ad essere titolare del bene? Quali sono i possibili rischi a cui si può andare incontro e come mettersene
al riparo? Esistono una serie di controlli preliminari che è sempre bene effettuare.

L’agente immobiliare: come scegliere quello giusto.
Spesso la casa viene acquistata tramite un agente immobiliare: un professionista che svolge un ruolo chiave e che – proprio per la sua esperienza e la sua specializzazione – può essere fonte di utili indicazioni e consigli. È quindi indispensabile affidarsi ad un professionista fidato e competente, controllando che risulti regolarmente iscritto al ruolo degli agenti immobiliari.
L’iscrizione è infatti obbligatoria, gli elenchi sono pubblici e per consultarli basta rivolgersi all’ufficio mediatori della Camera di Commercio Industria e Artigianato della propria provincia. Una garanzia in più può venire anche dall’iscrizione a
un’associazione di categoria (in particolare la FIMAA, la FIAIP o l’ANAMA), che impegna i suoi associati al rispetto di un preciso codice deontologico.
È consigliabile concordare preventivamente (e per iscritto) la percentuale dovuta all’agenzia per la sua attività di intermediazione, verificando che questa corrisponda ai valori correnti nella zona. Se possibile, poi, è bene compiere qualche indagine sulla solidità finanziaria del venditore, accertandosi che non risulti soggetto protestato o fallito: in tali circostanze, infatti, il venditore potrebbe non essere in condizione di disporre liberamente del bene.

Un’altra importante verifica riguarda la regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile: la casa che stai per acquistare deve essere realizzata nel pieno rispetto delle normative vigenti. Nel caso di immobili di nuova costruzione, è opportuno richiedere al costruttore copia della concessione edilizia.
Nel caso di immobili già esistenti, inoltre, è necessario verificare che non siano stati effettuati, all’interno o all’esterno, lavori abusivi di alcun genere.
E’ possibile chiedere la consulenza di un geometra per accertarsi della presenza di queste condizioni o del fatto che sia stato già ottenuto il condono per eventuali abusi.

Le basi dell’accordo di compravendita.
Una volta deciso l’acquisto, concordato il prezzo con il venditore ed effettuati i controlli preliminari, si passa alla fase operativa. In teoria, l’unica operazione davvero necessaria è
l’atto pubblico di vendita (il cosiddetto "rogito") stipulato dal notaio, con cui viene concretamente effettuata la compravendita immobiliare. Nella pratica, però, esigenze di vario tipo portano a far precedere questo momento da uno o più passaggi, nel corso dei quali si perfeziona progressivamente l’accordo. Il primo di questi passi è in genere costituito dalla "proposta irrevocabile di acquisto": un’offerta con cui il compratore si impegna ad acquistare l’immobile entro un determinato termine e ad un determinato prezzo (che risulta in questo modo "bloccato"), versando al venditore un importo a titolo di acconto. La proposta deve contenere tutti gli elementi necessari per definire il contratto che sarà stipulato: la descrizione del bene oggetto della promessa di acquisto, l’impegno ad acquistare con atto pubblico entro una data fissata, la dichiarazione che l’immobile è stato visto e piaciuto, il prezzo e le modalità previste per il pagamento, il termine di validità della proposta stessa (di norma 7-15 giorni). Si tratta in pratica della "fotografia" degli accordi tra le parti, che in tal modo non possono essere successivamente mutati (se non per volontà comune);
ma non si può ancora parlare di contratto. Se la proposta non viene accettata dal venditore, la compravendita non si conclude e l’acconto viene restituito. In nessun caso, comunque, è indispensabile firmare "su due piedi": è buona norma, prima di sottoscrivere qualunque accordo, richiederne una copia per poterlo leggere e studiare con calma. Molte associazioni (come ad esempio la Ferderconsumatori o l’Adiconsum) forniscono a questo proposito una consulenza specialistica.

Il "cuore" della trattativa: il compromesso.
Una volta che il venditore ha accettato la proposta di acquisto, si passa alla sottoscrizione in forma scritta del "compromesso": un contratto preliminare in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare entro una certa data l’atto pubblico di compravendita. Questo accordo "intermedio" serve per creare un vincolo giuridico
tra venditore ed acquirente in tutti quei casi (e sono la stragrande maggioranza) in cui le parti non sono ancora pronte per concludere il contratto definitivo:
quando, ad esempio, non si è ancora conclusa l’istruttoria per la concessione del mutuo, o nel caso in cui la consegna dell’immobile all’acquirente avverrà in un secondo tempo. È questo, in sostanza, il punto nodale in cui si concretizza l’intera trattativa. Per questo motivo è bene prevedere tutte quelle indicazioni che permettano di chiarire ogni elemento dell’accordo: l’indicazione del bene (con relative piantine dettagliate), il prezzo e l’elenco di eventuali lavori o beni accessori inclusi nel prezzo, i termini e le modalità di pagamento, la data di consegna dell’immobile e le penali previste in caso di ritardi, la data prevista per la firma del rogito, la dichiarazione dell’assenza di ipoteche e di altri vincoli, la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa edilizia e urbanistica. Al momento della sottoscrizione del compromesso, viene in genere versata una somma al venditore, che può essere a titolo di "acconto" o di "caparra.

Acconto o caparra?
Non si tratta di un semplice dettaglio di terminologia: il significato di questi due termini è molto diverso, e altrettanto diverse sono le conseguenze nel caso in cui il contratto definitivo non venisse stipulato. Se quello che viene versato è un acconto, si tratta semplicemente di un anticipo sul prezzo da pagare, che deve essere restituito se la compravendita non viene definita. Se invece gli importi vengono versati a titolo di caparra confirmatoria, il loro scopo è quello di sanzionare eventuali inadempimenti del compratore o del venditore: così, se dopo il versamento della caparra il compratore recede dall’impegno di acquistare l’immobile, il venditore è autorizzato a trattenere l’importo versato, mentre se è il venditore a recedere dall’impegno di vendere, dovrà versare alla controparte il doppio della caparra ricevuta. Al momento della consegna della casa, è bene anche assicurarsi la possibilità di compiere tutti i controlli attraverso un’analisi accurata: meglio quindi riservarsi
un certo margine di tempo a questo scopo, prima di firmare il verbale di consegna.

Il contratto ufficiale: il rogito.
A questo punto si arriva alla fase finale, quella della stipula del contratto di compravendita (il cosiddetto "rogito"); trattandosi di beni immobili, questo contratto deve essere stipulato obbligatoriamente davanti a un notaio (la cui scelta spetta sempre all’acquirente), nella forma di atto pubblico. In esso, il venditore deve, tra l’altro, garantire l’assenza di vizi (cioè di difetti dell’immobile tali da renderlo inadatta all’uso o da diminuirne sensibilmente il valore) e di evizione (dal fatto cioè che la casa risulti appartenere ad altri o che altri possano vantare su di essa diritti di ogni genere).
È questo il momento in cui si perfeziona il passaggio di proprietà; è stato un processo complicato, ma ce l’hai fatta.

Complimenti, ora la casa è tua!

Gli "altri" costi del comprare casa.
Comprar casa, dicevamo, costa: e non solo per il prezzo dell’immobile in sé, ma anche per una serie di oneri accessori di cui è bene tener conto fin da subito, per evitarsi sgradite sorprese.
Tra le voci principali di cui tenere conto ci sono soprattutto il notaio (che dovrà stipulare l’atto pubblico di compravendita e che, prima di esso, dovrà effettuare tutte le necessarie visure catastali per accertare l’assenza di ipoteche e di altri vincoli sull’immobile) e le imposte previste sugli acquisti immobiliari, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. In ogni caso, le imposte sono applicate in base al valore del bene indicato nel rogito, purché questo non risulti inferiore al cosiddetto "valore catastale" (pari alla rendita catastale dell’immobile moltiplicata per 110); in caso contrario, sarà quest’ultimo importo ad essere preso come base di calcolo.
Se poi per acquistare la casa hai intenzione di richiedere un mutuo, tieni conto che quest’ultimo comporta anche delle "spese di accensione", che sono richieste dalla banca a fronte delle analisi e delle indagini preliminare necessarie per decidere la concessione del prestito.

In primo luogo, che cosa è un "mutuo”?

In generale, e molto semplicemente, si tratta di un prestito; l'articolo 1813 del codice civile recita infatti: «Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità».
Quando il mutuo viene richiesto ad una banca, a un istituto di credito o a una società finanziaria per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile, si parla di "credito fondiario": in questo caso, il finanziamento si estende su un periodo di tempo medio-lungo, è garantito da un'ipoteca di 1° grado (generalmente sullo stesso immobile oggetto dell'acquisto) e prevede un rimborso rateale.
Evidentemente, a parità di importo finanziato, maggiore è la durata del mutuo e minore sarà l'importo delle singole rate; questo potrebbe rendere più facile l'acquisto di una casa anche nel caso in cui non si disponga di un reddito particolarmente elevato.

L'importo del finanziamento.
Una delle caratteristiche-base di un mutuo immobiliare è l'importo del finanziamento: di norma, vengono accesi mutui per un importo pari al massimo all'80% del valore dell'immobile. A questo proposito, anche se in taluni casi e con la prestazione di garanzie aggiuntive è possibile ottenere mutui per il 100% del valore della casa, è importante evitare di "fare il passo più lungo della gamba", assumendo un impegno compatibile con il normale regime di vita familiare.

I diversi tipi di tasso.
Accanto alla durata e all'importo del finanziamento, un altro aspetto particolarmente importante è la scelta del tipo di tasso di interesse, che permette di identificare diverse formule:

Tasso fisso
Tasso variabile (legato all’euribor)
Tasso variabile (legato al Tasso Ufficiale di Sconto BCE)
Tasso variabile a rate costanti
Tasso variabile con CAP
Tasso variabile a rimborso flessibile
Tasso misto (fisso e variabile)

Non esiste, tra tutti questi, una formula "migliore" o in assoluto più conveniente delle altre: molto dipende dalle caratteristiche individuali, dalle aspettative future, dalle esigenze specifiche. Per questo motivo, gli istituti di credito più innovativi dispongono di soluzioni che offrono un notevole grado di elasticità e che permettono di adeguarsi al meglio alle necessità del singolo cliente.
I mutui a tasso fisso sono, sotto certi aspetti, quelli più semplici: il contratto prevede il pagamento di una rata fissa, che rimane invariata per tutta la durata del prestito. Questa formula offre, da un lato, la certezza della spesa a cui si andrà incontro nei prossimi anni, eliminando i rischi legati all'andamento dei mercati finanziari e facilitando la pianificazione del budget familiare; inoltre, può rivelarsi una scelta vantaggiosa in periodi di crescita dell'inflazione. Per contro, di norma i mutui a tasso fisso risultano complessivamente più costosi di quelli a tasso variabile.

Esiste anche la possibilità di non effettuare una scelta definitiva tra tasso fisso e variabile: i mutui a tasso misto permettono infatti di costruire una serie di soluzioni intermedie. C'è ad esempio la possibilità di stipulare un mutuo a tasso fisso per i primi anni, prevedendo poi la possibilità di rinegoziare l'accordo dopo un certo periodo passando a un mutuo a tasso variabile; questa soluzione consente di "familiarizzare" con questo tipo di impegno attraverso il pagamento, in una prima fase, di rate di importo costante, rinviando la scelta.

Nei mutui, il tasso di interesse si modifica secondo l'andamento di determinati indici economici; l'interesse applicato dalla banca è il risultato di due componenti: il "parametro di riferimento" (Euribor, IRS o TUS BCE), e lo "spread", cioè una percentuale aggiuntiva applicata dalla banca, che varia da un istituto all'altro.
In altri termini, il parametro di riferimento rappresenta il "costo" a cui la banca acquista il denaro, mentre lo spread è di fatto la sua percentuale di guadagno.

Un modulo unico per fare chiarezza.
Ma quanto costa, in totale, un mutuo? Da qualche tempo (e precisamente dal settembre 2002) è più facile scoprirlo: a partire da tale data, infatti, è entrato in vigore il "Codice di Condotta Europeo sui Mutui Casa", sottoscritto dalla quasi totalità delle banche, che prevede l'utilizzo di moduli standard (i cosiddetti Esis - European Standardised Information Sheet) facilmente confrontabili tra loro e completi di tutte le caratteristiche del mutuo.
Tra i dati esposti figura l'ISC, Indicatore Sintetico di Costo (quello che fino a poco tempo fa era denominato Taeg), che misura (in percentuale sull'ammontare del prestito) il costo effettivamente sostenuto per il finanziamento: al tasso di interesse applicato sono cioè sommate le principali spese accessorie, come le spese di istruttoria e apertura della pratica e le eventuali spese di riscossione dei rimborsi e incasso delle rate, escluse quelle per imposte e tasse.

Il calcolo delle rate: come, quando, quanto.
Un'ulteriore caratteristica del mutuo è il programma di rimborso del prestito, chiamato "piano di ammortamento", con cui viene definita la frequenza e il metodo di calcolo delle singole rate, stabilendo quale parte dell'importo complessivo deve essere considerata come rimborso del capitale e quale invece come pagamento degli interessi.
Così come per il tipo di tasso, anche in questo caso sono disponibili diverse soluzioni, adatte a differenti esigenze e circostanze. La formula applicata più frequentemente è quella del cosiddetto "ammortamento alla francese" (o "a quota capitale progressiva"), in cui, con l'andare del tempo, la quota di interessi decresce progressivamente, a fronte di una maggiore quota che va a rimborsare il debito: questo perche´, a mano a mano che si procede con i pagamenti, l'importo di capitale residuo su cui calcolare gli interessi è sempre più ridotto.
Altre formule possono invece prevedere una maggiore elasticità nel rimborso del capitale, come nel caso del mutuo “a rimborso flessibile" in cui si prevedono rate composte da soli interessi affiancate da un piano di rimborso del capitale entro una serie di scadenze predeterminate.Nel primo caso si ha il vantaggio della regolarità e prevedibilità delle scadenze; il secondo, invece, può rivelarsi vantaggioso nel caso in cui i redditi non seguano un andamento regolare e predeterminato e in cui siano prevedibili grosse entrate straordinarie, che permetterebbero di ridurre sensibilmente l'ammontare del debito residuo e dei conseguenti interessi su di esso.
Infine esistono formule che permettono di mantenere la rata costante anche in regime di tasso variabile (in questo caso le eventuali variazioni del tasso applicato modificano la durata del mutuo) o che generano invece rate crescenti (in cui la somma tra quota capitale e quota interessi cresce con il procedere del tempo, ad ogni rata o a scadenze prefissate).

"Come si fa" a chiedere un mutuo?

I passaggi sono diversi e rischiano di apparire complessi e difficoltosi; in realtà, è sufficiente avere un quadro generale del processo per non rischiare di "perdersi" tra le diverse fasi.
Di norma sono richiesti alcuni requisiti per chiunque voglia richiedere un mutuo 1.cittadini con residenza in Italia2. avere un’età di almeno 18 anni e tale da non superare i 80 anni alla scadenza del mutuo.
Una volta verificato di corrispondere a queste caratteristiche, accedendo al sito e individuato l’importo, la durata ed il tipo di tasso, occorre inviare la richiesta di mutuo ed attendere un esito di finanziabilità dal consulente mutui.

Quattro fasi per concludere l’operazione.
Il primo passo è quello della firma della "domanda di mutuo", accompagnata dalla necessaria documentazione.
Su questa base si svolgerà poi la successiva "fase istruttoria", in cui la banca valuterà a fondo la richiesta, le caratteristiche del richiedente e quelle dell’immobile - invitando eventualmente a presentare altra documentazione aggiuntiva.
Se il tutto procede positivamente, la banca provvede ad emettere una "delibera di concessione del finanziamento".
A questo punto, il passaggio finale è quello della firma - davanti al notaio - del contratto di mutuo e della relativa ipoteca. 

Che cosa richiedereA questo punto, è possibile richiedere il cosiddetto "Prospetto ESIS", il modulo informativo (non vincolante) che raccoglie tutte le principali informazioni relative al prestito. Dal momento che si tratta di un formulario standardizzato a livello europeo, è possibile confrontare con facilità le opportunità offerte da diversi istituti di credito.

Una volta verificato che esistano le condizioni fondamentali perchè il mutuo possa essere concesso, si passa alla presentazione della domanda di mutuo e della relativa documentazione, sulla base della quale la banca deciderà se procedere o meno all’erogazione del prestito.
Per quanto gli elementi fondamentali rimangano sostanzialmente immutati è bene ricordare che è consigliabile richiedere subito un elenco completo dei documenti necessari. In generale, le richieste della banca riguardano tre precise categorie informative. La prima comprende quanto serve a identificare con precisione il richiedente e il suo nucleo familiare: documento d’identità, codice fiscale, certificato di residenza, stato di famiglia, copia del provvedimento del tribunale nel caso di separazione o divorzio. Nella seconda categoria, particolarmente importante per il successivo processo di valutazione, è invece compreso quanto può essere utile a definire la situazione reddituale del richiedente; nel caso di lavoratori dipendenti, cedolino dello stipendio, copia del modello utilizzato per la dichiarazione dei redditi - CUD, 730 o "Unico" - e una dichiarazione del datore di lavoro che attesti l’anzianità di servizio del dipendente; nel caso di lavoratori autonomi, copia del modello "Unico" degli ultimi anni, estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (CCIAA) e l’eventuale certificato di iscrizione a un albo professionale.Inoltre è sempre necessaria una copia dell’ estratto conto bancario degli ultimi 3 mesi. La terza categoria, infine, riguarda le caratteristiche dell’immobile sul quale il mutuo dovrà essere concesso: un aspetto di grande rilevanza, dal momento che sarà proprio il bene (e quindi il suo effettivo valore) a costituire la garanzia della banca sulle somme date a mutuo; da questo punto di vista la documentazione comprende l’atto di provenienza dell’immobile, la planimetria con l’indicazione delle eventuali pertinenze (box, cantine, solai...) dell’immobile, il certificato di abitabilità, nonché una copia del preliminare di compravendita o "compromesso".

La valutazione della banca.

A cosa serve tutto l’elenco dei documenti?

Sostanzialmente, a valutare la "capacità di rimborso" del richiedente, quella che viene spesso chiamata dalle banche "merito di credito": in questo senso, vengono valutati diversi fattori: il fatto che l’immobile acquistato possa costituire un’adeguata garanzia per l’importo richiesto, il fatto che il richiedente sia effettivamente in grado di sostenere l’impegno delle rate del mutuo e, più in generale, le sue caratteristiche personali a livello di buona fede, affidabilità e correttezza.

Il ruolo del notaio.
Per legge, il contratto di mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, davanti a un notaio, che assume il ruolo di garante della regolarità di tutte le condizioni previste dal contratto e che rilascia, al termine di tutte le operazioni necessarie, una copia del relativo atto notarile (l’originale resta invece presso il notaio stesso).

La scelta del notaio spetta all’acquirente.
Contemporaneamente alla stipula del contratto di mutuo, il notaio provvede anche ad accendere l’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita; dopo di che, entro i 10 giorni successivi all’avvenuta iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari, la banca consegnerà all’acquirente l’importo del prestito. Per accelerare il versamento delle somme da parte della banca evitando ulteriori atti formali come l’"erogazione" e la "quietanza", si fa spesso ricorso al cosiddetto "contratto unico": in questo caso, dal punto di vista formale la somma risulta versata dalla banca all’acquirente dell’immobile già al momento della firma del contratto di mutuo.
Il pagamento avviene per mezzo di assegni circolari che vengono dati in consegna al notaio e che vengono consegnati da quest’ultimo, senza ulteriori formalità, all’acquirente al momento dell’iscrizione dell’ipoteca (in genere da 3 a 5 giorni dopo la stipula dell’atto).

La parcella del notaio.
Una voce particolarmente significativa è poi costituita dalle spese notarili, che comprendono sia il vero e proprio onorario del notaio, sia le imposte dovute allo Stato per gli accordi contenuti nel contratto (in particolare per quanto riguarda l’iscrizione dell’ipoteca), oltre ai diritti e alle spese connessi alla pratica. Vi sono diversi elementi che influenzano la parcella del notaio, tra cui il tipo di atto e il suo grado di complessità, l’importo dell’ipoteca; in ogni caso, mentre le imposte sono dovute in misura fissa, l’onorario del notaio può variare considerevolmente tra un professionista e l’altro, sia pure all’interno di importi massimi e minimi previsti da un apposito tariffario. Poichè la scelta del notaio a cui rivolgersi spetta al richiedente del mutuo, può essere opportuno richiedere diversi preventivi e metterli poi a confronto tra loro prima di decidere lo studio notarile a cui rivolgersi.

Può accadere – e di fatto accade con una certa frequenza – che un immobile venga venduto prima del termine del mutuo e che il nuovo acquirente della casa sia interessato a subentrare al precedente proprietario nel suo rapporto con la banca, assumendo gli obblighi derivanti dal residuo del mutuo che resta da pagare. In questo caso si verifica il cosiddetto “accollo del mutuo”.

L’accollo prevede che anche il primo contraente resti impegnato nei confronti della banca creditrice accanto al nuovo acquirente (l’accollo, si dice, ha carattere cumulativo e non liberatorio): questo significa che se il nuovo proprietario non è in grado di rimborsare il mutuo, sarà l’originario contraente a dover provvedere nei confronti della banca. C’è comunque la possibilità di richiedere alla banca di essere liberati da questo vincolo. In questo caso la banca, per dare il proprio assenso, dovrà valutare la capacità di credito del nuovo proprietario. In generale, non potendo prevedere con assoluta certezza gli avvenimenti degli anni a venire e non potendo quindi prevedere se ci si troverà nell’opportunità di cedere l’immobile prima della fine del mutuo, è necessario verificare che il contratto non preveda ulteriori limiti alla facoltà di vendere. Alcuni contratti, infatti, prevedono addirittura il divieto di vendita della casa prima della completa estinzione del prestito: un vincolo di cui è bene richiedere l’eliminazione o, quantomeno, la limitazione a un ragionevole lasso di tempo (ad esempio per i primi 5 anni dalla stipula del mutuo).