Glossario
Accollo
Può accadere e di fatto accade con una certa frequenza che un immobile venga venduto prima del termine del mutuo e che il nuovo acquirente della casa sia interessato a subentrare al precedente proprietario nel suo rapporto con la banca, assumendo gli obblighi derivanti dal residuo del mutuo che resta da pagare. In questo caso si verifica il cosiddetto accollo del mutuo.
Agenzia immobiliare
Spesso la casa viene acquistata tramite un agente immobiliare: un professionista che svolge un ruolo chiave e che proprio per la sua esperienza e la sua specializzazione può essere fonte di utili indicazioni e consigli. È quindi indispensabile affidarsi ad un professionista fidato e competente, controllando che risulti regolarmente iscritto al ruolo degli agenti immobiliari.
È consigliabile concordare preventivamente (e per iscritto) la percentuale dovuta all’agenzia per la sua attività di intermediazione, verificando che questa corrisponda ai valori correnti nella zona. Se possibile, poi, è bene compiere qualche indagine sulla solidità finanziaria del venditore, accertandosi che non risulti soggetto protestato o fallito: in tali circostanze, infatti, il venditore potrebbe non essere in condizione di disporre liberamente del bene.
Ammortamento
Si definisce Ammortamento il programma di restituzione dilazionato di una somma concessa in forma di finanziamento (sotto forma di mutuo o di prestito).
In particolare il piano di ammortamento è un prospetto dove vengono indicati, per ogni periodo di rimborso (mese, bimestre, trimestre, semestre, ecc. a seconda del tipo di contratto stipulato) l’importo della rata da versare (composta di quota capitale e quota di interesse), la quota di capitale residuo e quella di debito già estinto.
Esistono diverse tipologie di Piani di Ammortamento ma il più comune in Italia è quello alla Francese ossia con rate costanti.
Bollo
Si definisce Bollo l’imposta che occorre versare allo Stato in determinate circostanze nello stipulare un contratto di mutuo. Sui contratti di finanziamento in genere il bollo è una quota fissa che ammonta a 14,62 per foglio e 1,81 per ogni ricevuta di pagamento delle singole rate.
Per finanziamenti di durata superiore ai 18 mesi tuttavia si può godere della totale esenzione dal bollo che viene sostituito da un’imposta sostitutiva la quale va ad esentare di fatto anche dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecarie e catastali.
L’aliquota dell’imposta sostitutiva varia dallo 0,2 allo 0,25 dell’importo erogato.
CAP
E’ il limite massimo oltre al quale il tasso variabile non potrà salire. Rappresenta dunque una forma di tutela per chi stipula il contratto, permettendo di ripararsi da un eccessivo rialzo dei tassi e quindi degli interessi e del peso della rata.
Caparra
Acconto o caparra? Non si tratta di un semplice dettaglio di terminologia: il significato di questi due termini è molto diverso, e altrettanto diverse sono le conseguenze nel caso in cui il contratto definitivo non venisse stipulato. Se quello che viene versato è un acconto, si tratta semplicemente di un anticipo sul prezzo da pagare, che deve essere restituito se la compravendita non viene definita. Se invece gli importi vengono versati a titolo di caparra confirmatoria, il loro scopo è quello di sanzionare eventuali inadempimenti del compratore o del venditore.
Capitale
Il capitale è l’importo finanziato dalla banca al cliente che ne fa richiesta; è una quota che non può cambiare durante tutta la durata del finanziamento ed è la somma che, aggiunta alla quota di interessi (calcolata in percentuale sul capitale), va restituita alla banca stessa mediante il pagamento delle rate.
Da distinguere il concetto di Quota Capitale che invece va intesa come parte di ogni singola rata che va a ridurre il debito residuo. La rata è composta oltre che dalla quota capitale anche dalla quota di interessi (che può essere fissa o variabile).
Compravendita
Una volta deciso l’acquisto, concordato il prezzo con il venditore ed effettuati i controlli preliminari, si passa alla fase operativa. In teoria, l’unica operazione davvero necessaria è l’atto pubblico di vendita (il cosiddetto “rogito”) stipulato dal notaio, con cui viene concretamente effettuata la compravendita immobiliare. Nella pratica, però, esigenze di vario tipo portano a far precedere questo momento da uno o più passaggi, nel corso dei quali si perfeziona progressivamente l’accordo. Il primo di questi passi è in genere costituito dalla “proposta irrevocabile di acquisto”: un’offerta con cui il compratore si impegna ad acquistare l’immobile entro un determinato termine e ad un determinato prezzo (che risulta in questo modo “bloccato”), versando al venditore un importo a titolo di acconto.
Compromesso
Una volta che il venditore ha accettato la proposta di acquisto, si passa alla sottoscrizione in forma scritta del “compromesso”: un contratto preliminare in cui entrambe le parti si impegnano a stipulare entro una certa data l’atto pubblico di compravendita. Questo accordo “intermedio” serve per creare un vincolo giuridico tra venditore ed acquirente in tutti quei casi (e sono la stragrande maggioranza) in cui le parti non sono ancora pronte per concludere il contratto definitivo: quando, ad esempio, non si è ancora conclusa l’istruttoria per la concessione del mutuo, o nel caso in cui la consegna dell’immobile all’acquirente avverrà in un secondo tempo.
Consolidamento Debiti
Il consolidamento debiti è un prestito che permette di trasformare tutti i finanziamenti contratti in precedenza in uno solo, rinegoziando rata e tempistiche di rimborso.
In pratica è uno strumento che permette di inserire in un’unica rata tutti i debiti contratti ad esempio per lacquisto dellauto, dellabitazione o per finanziare un viaggio, con la possibilità di dilazionare nel tempo i pagamenti.
CRIF
Il CRIF è una banca dati completa di tutti i soggetti che hanno avuto a che fare con un istituto creditizio. Questo insieme di dati permette alle banche di ricostruire uno storico di ogni soggetto e di poter determinare vari aspetti, quali l’affidabilità, eventuali problemi passati, pratiche o pagamenti in corso.
Credit Crunch
Letteralmente ‘stretta creditizia’, rappresenta l’irrigidimento da parte degli istituti di credito nel prestare il denaro. Può intendersi sia come minor offerta del credito a privati e aziende, sia come inasprimento delle condizioni per accedervi (aumento dei tassi, maggiori credenziali e garanzie ecc).
Debito Residuo
Il Debito residuo è la parte di capitale che il soggetto debitore deve ancora restituire all proprio creditore; la quota di debito residuo non è comprensiva di interessi, pertanto non costituisce l’intera somma da restituire, benchè rappresenti la parte più cospiqua.
Consideriamo ad esempio che un soggetto richieda un finanziamento di 1000 e la banca determini una quota aggiuntiva di 100 di interessi, per un totale di 1100 da restituire in 11 rate da 100 caduna. Dopo aver versato 5 rate il Debito residuo sarà di 500 nonostante la quota da rimborsare ammonti ancora a 600 .
Erogazione
Per Erogazione si intende il processo con il quale un istituto di credito concede ad un soggetto richiedente una somma di denaro prestabilita.
L’erogazione del denaro concesso al mutuatario può essere contestuale e cioè immediato al momento dell’atto notarile, oppure differito. In questo caso la banca trattiene il denaro per un periodo di tempo di 10 – 15 giorni consegnandolo al richiedente soltanto dopo la registrazione dell’ipoteca presso gli organi competenti. In questo breve periodo il mutuo può considerarsi già formalizzato ma la somma di denaro andrà a costituire temporaneamente un deposito cauzionale infruttifero, cioè non soggetto a interessi.
Euribor
L’Euribor (acronimo di EURo Inter Bank Offered Rate, tasso interbancario di offerta in euro) è un tasso di riferimento, calcolato giornalmente, che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie in Euro tra le principali banche europee. L’Euribor viene utilizzato come tasso medio applicato da primari istituti di credito per operazioni a termine effettuate sul mercato interbancario (con controparte altri primari istituti di credito) con scadenza una, due e tre settimane, e da uno a dodici mesi. L’Euribor varia solamente in funzione della durata del prestito e non dipende dall’ammontare del capitale.
Eurirs
Letteralmente tasso per gli swap su interessi. Rappresenta il tasso di interesse medio al quali gli istituti di credito stipulano contratti di copertura del rischio di interesse.
Fideiussione
La fideiussione bancaria è una forma di garanzia personale, che viene richiesta dal creditore per ottenere la certezza del pagamento del finanziamento. In pratica il creditore chiede al proprio istituto di credito di fare da garante, quindi nel caso in cui non sia più in grado di pagare il proprio debito, interviene la banca a saldare l’importo mancante.
Garante
Ci sono casi in cui la situazione reddituale del mutuatario non è sufficiente per richiedere un mutuo; in questi casi la banca richiede una garanzia accessoria da parte di un soggetto terzo, detto appunto garante o fideiussore. Infatti, secondo la definizione del Codice Civile (art. 1936), il fideiussore o garante è quel soggetto che, obbligandosi personalmente verso il creditore, garantisce l’adempimento di una obbligazione altrui.
Ipoteca
L’Ipoteca è un diritto acquisito da un istituto di credito nei confronti di un bene immobile di proprietà di un soggetto debitore. L’ipoteca non compromette il possesso e il godimento del bene da parte del mutuatario e va a costituire una garanzia sul credito concesso dal soggetto mutuante in caso di insolvenza, cioè di mancato pagamento delle rate.
La maggior parte dei mutui sono stipulati per l’acquisto (o in alcuni casi per la ristrutturazione) di un immobile ed in questi casi l’immobile oggetto dell’acquisto costituisce l’ipoteca. In questo caso il mutuo è detto ipotecario, ha una durata superiore ai 5 anni e si stipula con un atto notarile. Si parla in questi casi di Ipoteca volontaria perchè è lo stesso soggetto richiedente a fornire le garanzie essenziali alla stipula del contratto.
IRS
Si applica nei contratti a tasso fisso. Questo interesse è la percentuale che la banca è disposta a cedere a soggetti terzi in cambio di non vedersi erodere il profitto in caso di aumento dei tassi.
Nei contratti a tasso fisso le banche garantiscono la rata al mutuatario, ma cosa succederebbe se aumentassero i tassi ai quali gli istituti si prestano denaro? Gli istituti vedrebbero erodersi il loro profitto (lo spread applicato al tasso); per tutelarsi concordano, con soggetti disponibili a correre questo rischio, una percentuale che permetterebbe loro di avere un profitto anche in caso di rialzo dei tassi.
Istruttoria
Quando si chiede un mutuo è sempre bene tenere in considerazione che l’istruttoria che l’istituto mutuante dovrà eseguire per arrivare alla delibera e alla successiva erogazione del mutuo ha un costo, che rientra nelle spese di istruttoria.
Nel corso dell’istruttoria la banca verifica la situazione patrimoniale e reddituale del mutuatario, al fine di determinare la capacità di rimborso del cliente finanziato e giungere, quindi, alla delibera del mutuo. Le spese di istruttoria possono variare a seconda dell’istituto di credito e del tipo di mutuo richiesto e possono essere determinate in misura fissa ovvero possono essere espresse in percentuale dell’importo di mutuo. Va da sé che in quest’ultimo caso le spese aumentano proporzionalmente all’aumentare della somma richiesta con il mutuo.
In ogni caso il costo viene solitamente detratto dalla somma finanziata al momento dell’erogazione e quindi il mutuatario incasserà l’importo di mutuo al netto delle spese.
LTV
In inglese ‘Loan To Value’, letteralmente prestito al valore. Altro non è che il rapporto tra il mutuo e il valore dell’immobile. Uno stesso istituto applicherà un tasso (fisso o variabile a seconda degli accordi) diverso in base alla percentuale di LTV. I tassi minori si pagano quando questa percentuale si attesta intorno al 50-60%. Molto raramente si supera l’80%.
Mediatore
Il mediatore è un soggetto che svolge un’attività di consulenza sul credito per la stipula di un mutuo. E’ un soggetto che deve godere di totale autonomia ed imparzialità e ha la funzione di mettere in relazione del due parti coinvolte nella scrittura del contratto per la stipula del mutuo (mutuante e mutuatario).
I mediatori creditizi sono soggetti totalmente indipendenti ma a volte possono usufruire di convenzioni con le banche a patto che questi rapporti non compromettano la sua neutralità e indipendenza.
Moratoria
Prevista con un provvedimento legislativo, è la sospensione della scadenza di una obbligazione (restituzione di una prestazione da parte del debitore nei confronti del creditore) per un determinato periodo. Può essere decisa a seguito di eventi tali da rendere anomalo lo svolgersi dei normali rapporti sociali ed economici.
Mutuo
In generale, e molto semplicemente, il mutuo è un prestito; l’articolo 1813 Codice Civile recita infatti: “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Quando il mutuo viene richiesto ad una banca, a un istituto di credito o a una società finanziaria per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, si parla di “credito fondiario”: in questo caso, il finanziamento si estende su un periodo di tempo medio-lungo, è garantito da un’ipoteca di 1° grado (generalmente sullo stesso immobile oggetto dell’acquisto) e prevede un rimborso rateale.
Notaio
Per legge, il contratto di mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico, davanti a un notaio, che assume il ruolo di garante della regolarità di tutte le condizioni previste dal contratto e che rilascia, al termine di tutte le operazioni necessarie, una copia del relativo atto notarile (l’originale resta invece presso il notaio stesso).
Perizia
La perizia viene richiesta dalla banca prima della stipula del mutuo per avere tutti gli elementi necessari a definire il valore dell’immobile.
Solitamente viene commissionate direttamente dalla banca ad una società tecnica specializzata, che gode di una convenzione e che già sa a quali criteri la banca vuole corrisponda la relazione tecnica finale. Una volta ricevuto l’incarico, la società provvede a contattare chi segnalato (proprietario, cliente, agente immobiliare) per prendere un appuntamento per il sopralluogo valutativo. Effettuato il sopralluogo, provvede a redigere la relazione tecnica finale.
Piano di ammortamento
Il piano di ammortamento” è la frequenza e il metodo di calcolo delle singole rate del mutuo, con cui si stabilisce quale parte dell’importo complessivo deve essere considerata come rimborso del capitale e quale invece come pagamento degli interessi.
Sono disponibili diverse soluzioni, adatte a differenti esigenze e circostanze. La formula applicata più frequentemente è quella del cosiddetto “ammortamento alla francese” (o “a quota capitale progressiva”), in cui, con l’andare del tempo, la quota di interessi decresce progressivamente, a fronte di una maggiore quota che va a rimborsare il debito: questo perchè, a mano a mano che si procede con i pagamenti, l’importo di capitale residuo su cui calcolare gli interessi è sempre più ridotto.
Altre formule possono invece prevedere una maggiore elasticità nel rimborso del capitale, come nel caso del mutuo a rimborso flessibile” in cui si prevedono rate composte da soli interessi affiancate da un piano di rimborso del capitale entro una serie di scadenze predeterminate. Nel primo caso si ha il vantaggio della regolarità e prevedibilità delle scadenze; il secondo, invece, può rivelarsi vantaggioso nel caso in cui i redditi non seguano un andamento regolare e predeterminato e in cui siano prevedibili grosse entrate straordinarie, che permetterebbero di ridurre sensibilmente l’ammontare del debito residuo e dei conseguenti interessi su di esso.
Plusvalenza
La plusvalenza è l’incremento di valore del bene immobiliare nel periodo che intercorre tra la data di acquisto e quello di vendita. E’ solitamente calcolato come differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto della casa. In ambito immobiliare la plusvalenza è disciplinato dal D.P.R. n.917/1986. E’ applicata in caso di cessione a titolo oneroso del bene immobile acquisto o costruito da non più di cinque anni. La plusvalenza contribuisce a determinare la capacità contributiva dell’acquirente ed è pertanto soggetta alle imposte dirette Irpef.
Portabilità
La portabilità dei mutui (detta anche surroga) è una possibilità introdotta con la legge 40/2007 (legge Bersani) e regolamentata in via definitiva con la legge finanziaria del 2008. Grazie alla portabilità ogni mutuo può essere in qualsiasi momento trasferito da una banca ad un’altra che offra delle condizioni migliori, senza che il cliente debba sostenere alcun costo.
I vantaggi offerti da questa possibilità sono molteplici ma principalmente, accedendo a condizioni più agevolate, è possibile ridurre l’importo delle rate e modificare il tipo di tasso e il suo valore.
Rogito
La stipula del contratto di compravendita (il cosiddetto “rogito”) deve essere stipulato obbligatoriamente davanti a un notaio (la cui scelta spetta sempre all’acquirente), nella forma di atto pubblico. In esso, il venditore deve, tra l’altro, garantire l’assenza di vizi (cioè di difetti dell’immobile tali da renderlo inadatto all’uso o da diminuirne sensibilmente il valore) e di evizione (dal fatto cioè che la casa risulti appartenere ad altri o che altri possano vantare su di essa diritti di ogni genere).
Sostituto d’imposta
Il sostituto d’imposta, nell’ordinamento italiano, è un soggetto (pubblico o privato) che per legge sostituisce in tutto o in parte il contribuente (cioè il cd. sostituito, ovvero chi pone in essere il presupposto d’imposta) nei rapporti con l’amministrazione finanziaria, trattenendo le imposte dovute dai compensi, salari, pensioni o altri redditi erogati e successivamente versandole allo Stato o ad una pubblica amministrazione italiana.
Il sostituto d’imposta può identificarsi a seconda dei casi nel datore di lavoro, nell’Istituto previdenziale erogante pensioni, nel committente di un lavoratore autonomo, nella società erogante dividendi, nel curatore fallimentare, nel condominio, eccetera.
Spread
Nei mutui, il tasso di interesse si modifica secondo l’andamento di determinati indici economici; l’interesse applicato dalla banca è il risultato di due componenti: il “parametro di riferimento” (Euribor, IRS o TUS BCE), e lo “spread”, cioè una percentuale aggiuntiva applicata dalla banca, che varia da un istituto all’altro. In altri termini, il parametro di riferimento rappresenta il “costo” a cui la banca acquista il denaro, mentre lo spread è di fatto la sua percentuale di guadagno.
Surroga
Per surroga o portabilità del mutuo si intende la procedura introdotta con la legge Bersani n.40/2017, ossia la possibilità di trasferire senza spese il mutuo presso unaltra banca con tassi più vantaggiosi, in unoperazione definita appunto surroga del mutuo.
La surrogazione del mutuo ti permette di modificare le condizioni del tuo mutuosenza intaccare il debito residuo e soprattutto senza alcun costo aggiuntivo.
Se invece hai bisogno di ulteriore liquidità, dovrai richiedere una sostituzione più liquidità con nuova ipoteca e atto notarile.
TAN
Il TAN è il tasso di interesse puro che si applica a un finanziamento: rappresenta l’interesse annuo calcolato sul prestito, cioè la somma in più che va riconosciuta al finanziatore al termine dell’anno maturata sullimporto erogato. Bisogna però precisare che nei normali piani di ammortamento di prestiti e mutui l’interesse non viene pagato in ununica soluzione a fine anno, ma viene ripartito su ogni rata in scadenza. In particolare, nei piani di ammortamento alla francese, la quota interesse restituita con la rata allinizio del periodo di rimborso è superiore a quella della quota capitale, diminuendo via via. Nelle ultime rate, invece, si rimborsa quasi esclusivamente soltanto la quota capitale del prestito o del mutuo contratto.
TAEG
Il TAEG è un tasso virtuale che non si applica al calcolo delle rate di rimborso, bensì funge da indicatore per dichiarare il costo globale del prestito o del mutuo e ricomprende gli effetti di tutte le spese che risultano obbligatorie ai fini di apertura e pagamento del finanziamento.
La funzione del TAEG è prettamente informativa e dà la possibilità a chi ha bisogno di un prestito di sapere con precisione quanto gli costerà globalmente il finanziamento.
Tasso fisso
I mutui a tasso fisso sono, sotto certi aspetti, quelli più semplici: il contratto prevede il pagamento di una rata fissa, che rimane invariata per tutta la durata del prestito. Questa formula offre, da un lato, la certezza della spesa a cui si andrà incontro nei prossimi anni, eliminando i rischi legati all’andamento dei mercati finanziari e facilitando la pianificazione del budget familiare; inoltre, può rivelarsi una scelta vantaggiosa in periodi di crescita dell’inflazione. Per contro, di norma i mutui a tasso fisso risultano complessivamente più costosi di quelli a tasso variabile.
Tasso misto
E’ il terzo tipo di tasso ottenibile in un finanziamento, oltre ai più famosi fisso e variabile. E’ una formula che prevede il passaggio da tasso variabile a fisso (o viceversa) durante il periodo di ammortamento.
Tasso variabile
Un mutuo a tasso variabile prevede che il tasso di interesse possa variare con cadenze prestabilite, secondo l’andamento di uno o più parametri di indicizzazione fissati nel contratto. Il rischio principale è l’aumento imprevedibile e consistente dell’importo. Pertanto il tasso variabile è consigliabile solo a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell’importo delle rate.
TEG
Tasso Effettivo Globale, indica il costo complessivo del prestito. Determinato in base alla legge sull’usura, è un indicatore che stabilisce se in un’operazione c’è una pratica usuraia. La media dei vari TEG (divisi per categorie) determina ogni tre mesi il TEGM.
TEGM
Tasso Effettivo Globale Medio. Calcolato in base alle varie categorie di TEG e aumentato del 50% (TEGM x 1,5) indica il tasso limite oltre al quale le operazioni sono considerate usuraie.
Valore catastale
Il valore catastale di un immobile ha unicamente valore fiscale ai fini della determinazione di imposta in caso di vendita, successione o donazione (non è detto che abbia una relazione diretta con il suo valore d’acquisto). Il valore catastale viene calcolato moltiplicando per determinati coefficienti (che variano in base alla tipologia dell’immobile) la rendita catastale. Il valore catastale viene infatti detta anche rendita catastale rivalutata. A sua volta la rendita catastale di un’immobile viene calcolata considerando il valore d’estimo e il numero di vani che compongono l’immobile.
La rendita catastale va attribuita agli immobili entro 30 giorni dal momento in cui questa diventa agibile. Per queste operazioni occorre avvalersi di un tecnico specializzato che si relazionerà direttamente con l’Agenzia del Territorio.
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